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對投資者來說，能把店鋪炒出去或者出租個好價錢纔是成功的投資行爲。而且，絕大多數的投資者都是貸款置業，最基本的心理期許是能夠以租還貸。倘若出租不暢，或者經營者沒有賺頭，超過住宅幾倍的還貸壓力會讓投資人難以承受。因而，業內人士建議，投資商鋪需要關注以下幾大熱點問題。
商圈地段是關鍵
老城區的商業設施比較成熟，商鋪值得投資。總體來說，這些地段擁有足夠的人氣，而且有發達的交通，具備沉澱已久的繁榮商業氣氛，可以較大程度地降低投資風險。但投資者應儘量避免買入計劃動遷的商鋪，除非有充足的把握能得到更高的補償。
其次，投資人可以盯住一些新開發市場。這些市場雖然需要培育，但地價相對較低。以下幾個指標可以作爲投資時的參考：首先是市面和樓層因素，一樓的商鋪往往最好租，租金也高，對投資者也最有保障；其二是使用率有多高，使用率提高一倍，就等於降低一半租金。再次，準確的市場定位則可以大大提高投資的回報，比如“電腦一條街”、“服裝一條街”等。
對於想投資小型商鋪的投資者來說，首當其衝要考慮的因素是所選地點區域性商業氣氛是否濃烈，如人口密集度、人口結構、日均人流量、消費能力、消費結構、商業設施網點數量、配套設施等。
無論選擇怎樣的地段，市政規劃決定了投資者所看重的商鋪未來經營整體環境和經營所必須的“人氣”。據有關人士透露，目前，本市正在進行2010年之前的商業佈局規劃，有望在不久出臺，它將成爲廣大投資者的重要指南。
看看誰是鄰居
投資商鋪，關鍵是投資人氣。好的購物中心之所以聚人氣，是因爲有好的商品組合。21世紀不動產天津區域分部的崔晶雪說，如果一個食品店和一家高級服裝店開在一起，一家醫院在一個飯館隔壁，那樣效果肯定不好。因爲消費人羣不同，消費習慣也互相牴觸。崔晶雪認爲，一個好的商業地產項目一定要有好的整體規劃。包括單個商鋪與整個項目的定位是否相符等等。如果開發商對商鋪不進行規劃管理，今後的經營佈局會顯得零亂，影響經營效果。從而破壞人氣，使投資者的收益受損。
目前，本市不少開發商常常以主力店作爲整體項目的支撐，中小商鋪環繞周圍。如此一來，個人投資者勢必要與“商業大鱷”爲鄰。戴德樑行房地產顧問(天津)公司總經理趙勇認爲，與知名商業主力店“捆綁”，可以給小店帶來較大客流。但投資者在投資時，除了看中主力店品牌優勢外，最重要的一點是要了解商業地產開發商對出售的店鋪是否進行統一規劃，小店商品如何與大公司錯位。
旺地不等於旺鋪
北京S商城坐擁長安街和北京站兩大地理優勢，誰都會認爲是塊風水寶地，有誰能想到這裏會經營不好？然而在這裏，經營不到一年的商戶就曾經因爲管理不到位而陷入窘境。
這個例子在商鋪投資中是失敗的典型。當時由於管理問題，該商城裏面空置的面積越來越多，人氣越淡就越沒有人來，形成了惡性循環。因此，選準旺地後，考察開發商的物業管理水平至關重要。
對待“包租”要謹慎
目前，保證投資者年回報率是開發商吸引客戶的最流行方式，這種方式也叫“包租”。投資者會得到幾年的8%—10%的回報率保證，且不必參與租賃與經營，因而此種投資方式頗受部分投資者的歡迎。但是，有關人士提醒投資者，一旦開發商承諾的回報率結束，投資者很難繼續得到租金回報，或將所購底商出售。
選擇此類商鋪，投資者應該倍加關心開發商的背景以及經營管理公司的資質。同時，瞭解開發商是否有商業專門的管理經驗，包括市場定位、品牌營銷等。
經營投資各有打算
專家提醒投資人，在投資商鋪的時候，一定要考慮好是自己經營還是用來純投資。如果自己經營的話，要按經營的收益來覈算成本；如果用來出租，應該給使用者留出利潤空間，也就是說，價格過高不宜買來投資。
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