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在9月30日由市商委和財富傳媒共同主辦的2003年商業房地產國際峯會上，國內著名開發商潘石屹和任志強從北京來到天津，作爲峯會的壓軸嘉賓出現。未料想，他們兩人稍帶消極色彩的發言引起與會人士的反駁，一時間會場上氣氛活躍，出現了這類會議上極其罕見的言語爭鋒和軒然大波。
面帶溫和笑容的潘石屹說：“我對天津市場不熟悉，希望把北京市場的經驗拿出來和大家分享。房地產就像爬山虎，必須依託其他產業的發展，如科技、旅遊、教育等，如果單方面進行強力發展，就會出現當年海南島地產開發那樣失敗的案例。建設國際化大都市，心態和觀念比金錢更重要，心中的港口比地理位置的港口更重要。”顯然潘石屹將批評表達得綿裏藏針：“國內以SHOPPINGMALL爲代表的美國商業模式已經在全中國氾濫。新經濟和信息時代的商業，應該是購物街模式，投資經營有進有出，有生有死，是自然的，有生命力的。未來的網絡時代，購物消費的過程是反空間的，世界上最大的商場是亞馬遜網上商店。商業投資風險較大，特別是跨地域的投資，我看到在溫州出現的異地商業投資項目，回報率高達14%，這樣發展下去很危險，房子不再是居住用的，而是完全的炒作工具。”
任志強和潘石屹在北京房地產市場共領風騷，人們總能聽到他們的聲音。有人說，市場上只有少數人賺錢的一定有潘石屹，敢於與管理層發問的肯定是任志強。此次首屆商業地產高峯會請來這兩位“問題老總”，希望他們能把這種爭論和思想帶到天津，與天津地產商互動，來發展天津的商業地產。
與潘石屹的溫文爾雅截然不同，一向以冷硬風格著稱的任志強一上場就出言不遜：“我和潘石屹一樣對天津不感興趣。”針對主持人對“潘、任是冤家”的風趣介紹，任志強不留情面地接着說：“而且很不幸的是，我已經開始和潘石屹合作了，9月我們簽署了合作協議，對北京一個物流港項目進行二次開發，雙方各佔50%。商業地產涉及到城市對需求地判斷問題，對商業來說，關鍵是人流、人流、還是人流。新型業態要給購物者提供最大的自由度。”
任志強言罷，首先回擊的天津方面代表是天津溫州商會會長、麥購房地產投資公司董事長鬍時俊，他針對潘石屹的一些說法提出質疑。接着，作風直率的天津電視臺都市報道製片人趙建玲針鋒相對地駁斥了任志強的言論。最後，任志強還是很執拗的態度，他說：“如果我只揀你們愛聽的說，我就不是任志強了，我也沒必要到天津了。”
張懷亭天津經濟的發展後勁十足
商業的興旺發達離不開載體的建設，這些現代化的大市場，不僅帶動產業的發展，而且直接拉動需求、擴大消費。這次研討活動來了許多非商業的企業，它們致力於天津的商業地產開發，它們的舉措帶有戰略性投資和長遠眼光。天津經濟的發展後勁十足，因此商業地產的未來回報率將十分可觀。我們將竭誠爲投資者提供服務，祝願大家在這塊沃土上收穫豐碩果實，共創商機，分享財富。
蔡雲鵬海河兩岸開發商機無限
天津的房地產業是充滿活力的。前天在土地交易中心掛牌交易的一塊商業地塊，位於衛津路，地塊不大，底價800多萬元，結果最後成交價高達2600多萬元，增幅很大。今年天津房地產業比往年都火，拆遷量達到歷史以來的最高值，招商引資的力度也非常大。天津土地政策今年出現重大調整，實行了土地有償使用辦法，全市的土地將更有計劃、有節奏地提供給市場。所有土地通過政府的收購、整理，形成熟地，然後進行掛牌、拍賣，這樣做的好處在於增加土地的吸引力，減輕開發商的前期壓力，政府也可以更有針對性地把土地和未來的項目結合起來。今後幾年，海河兩岸開發是商業地產集中開發的地方，市中心地塊的拆遷量也很大，歡迎投資者踊躍考察和開發。
潘石屹天津要開放心中的港口
有了開放的心態，這個城市才能得以發展，這個城市的商業房地產才能得以發展。
房地產好比爬山虎。如果當地的經濟、貿易、工業、科技甚至旅遊、教育發展不起來的話，房地產是沒辦法發展的。所以當地的經濟機構和未來的發展對房地產，無論是商業、住宅，還是寫字樓都有很大關係。建設國際化大都市，對商業地產關係很大。
開放心態比金錢更重要
什麼是國際化大都市？人們首先會想到紐約、香港等等。實際上，有一個“亞洲或中國第一高的建築”就是國際化大都市，這是傳統的觀念。一個進而尺度的、在觀念上可以開放的城市，人們願意去的城市纔是真正意義上的國際化大都市。比如，巴黎這個城市總會給人帶來驚奇感受，帶來新鮮的購物感覺。
與其他正在轉型的工業城市一樣，天津的出路只有一條，就是要成爲國際化大都市。成爲國際化大都市在於觀念，它比金錢更重要。保守的觀念，沒辦法走出去，也沒辦法把人吸引過來。天津有一個極具優勢的港口，但是在現在的信息化的時代，心理的港口比地理位置的港口更要重要。
另外，在城市的開放過程中，中醫的辦法比西醫更有效。世界上有一個小城市叫巴塞羅那，僅有的古蹟使它很快失去了吸引力。申請奧運會時，巴塞羅那市長征求專家意見，如何整治古城？結果，專家沒有采用全部拆了重建的方案，而是用“鍼灸”的方法，在古建築的周圍建當代藝術館、運動館等等。這樣整個城市就活了，奪得奧運會的申辦權。
商業街比shoppingmall更長壽
目前世界上流行的商業模式是美國模式。大規模的超市、shoppingmall。而大規模的商業模式，風險很大。但是超大的商業模式也有弊病：利用這種龐大的採購系統，一旦某種商品出現問題，受危害的人會很多。我認爲，在新經濟、信息時代下，好的商業模式應該是購物街的模式，這樣的模式更有生命力。
作爲現代的大都市來講，營造更多的商業形態不是傳統百貨店，而是商業街。這樣的商業街會有新店進來，舊店撤出，這些完全是由市場調節。因此，生命力很強。從實踐看，這樣的模式在成熟的城市中證實是成功的。以上海爲例，幾座高樓不代表其城市的國際化，而恆山路酒吧街，再現舊上海新天地，是人們願意去的地方。人們來到這裏，不是爲了喝一杯咖啡，而是爲了留下一段經歷。
15年14%的回報保險嗎？
商鋪投資在全國很熱，但這裏面存在着風險。因爲住宅的投資要投資者基於對所居住城市的瞭解進行的。但商鋪的投資可以跨地域的。現在商鋪投資中，最常見的是“包租銷售”。一些開發商在銷售商鋪時，採用“包租銷售”，開發商承諾15年裏14%的投資回報，但不說明商鋪的地點。這樣的情況成爲房子已經沒有意義了，商鋪的位置沒有意義了。因此，投資者要謹防這樣的“陷阱”，或許這就是非法集資。
任志強我對天津不感興趣
我從北京出發，經過了三個半小時才找到了開會的酒店。很顯然，兩城市的交通和城市的規劃，對投資者的影響很大。關於商業地產，其實也是探討城市需求的問題。
城市需求是商業地產的主題
衆所周知，住宅主要是依賴於當地的人口以及家庭組合的速度。這幾個因素可以看到當地的需求量。不管一個城市的經濟是否高速發展，住宅的需求一定是巨大的。十年以前，一個家庭有十幾口人的現象很多，但現在家庭組合開始向一人戶、二人戶、三人戶增加。
但對商業來說，目前並沒有固定的數據可以說明商業需求有多大。商業的組合形態越來越多。比如，寫字樓算作商業地產，它的需求是按第三產業在一個城市裏所佔的比重計算的。第三產業所佔的比重越大，辦公樓的需求越大。另外，酒店也屬於商業物業，酒店需求的關鍵是看一個城市的經濟增長活躍程度，一個城市活躍程度越高，酒店需要得越多。
更重要的商業形式就是目前最多的零售商業地產，其中也分爲多種形式。店鋪的需要是根據當地的恩格爾係數、當地的消費習慣等等。如果一個城市的恩格爾係數很高，說明這個城市的人們食品消費較多，這樣食品店會很多。只有在消費習慣改變時，纔會出現沃爾瑪那樣的大型購物中心。消費習慣再提高時，專業店、時尚店也會出現。另外，牙科美容、機票訂購、小型印刷、汽車銷售、電影院等準商業也進入商業形式。各種商業的變化，主要取決於城市的需求。
客流是商業地產的關鍵
並不是想在哪裏建一個市場，這個市場就會火。而是當建築和人流相結合的時候，這個地方纔能形成市場。比如，北京的秀水街並不是規劃的商業節點，但是它吸引了衆多中外遊客前來。
住宅房地產是位置、位置、位置。只要位置好，房子一定賣得出去。但在商業地產中，更多考慮的是客流。不管在什麼位置上，只要能夠提供一個巨大的客流，這裏的商業就是最好的商業。在洛杉磯和拉斯維加斯之間有個大型shop鄄pingmall，在其周圍沒有任何居住區，但那裏集中了全世界所有的名牌。正是這個與居住沒有任何關係的地方，卻創造了巨大的客流。
城市定位是商業地產的基礎
作爲一個城市，是採取內向型還是外向型，是自需型還是外銷型，對開發商開發商業項目很重要。外向型的城市最終通過與周邊城市的融合形成功能互補的城市羣。比如，長江三角洲已經形成外向型的城市羣，這樣各種商業形態是互補的。並不是一個城市要有很多大而全的業態，而是多個城市的結合。目前，北京和天津，乃至河北省的周邊城市都是相對獨立的城市，因此，這樣的商業地產的規劃很難按外向型城市打造。
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