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1012萬平方米，2003年天津商品房銷售又創下了歷史新高。在逾千萬平方米的商品房銷售中，不同價格、不同區位、不同類型產品所佔比例在一定程度上反映了市場的需求與變化。那麼，究竟2003年天津房地產市場的供給與需求如何，2004年市場又將向何處發展呢？
購房需求更趨理性
根據有關部門日前提供的一組數字，去年銷售的1012萬平方米商品房中，住宅佔88.8%，非住宅佔11.2%，其中住宅產品中多層住宅佔78.5%。從價位來看，低於2000元/平方米的住房銷售比例爲31.43%，每平方米售價在2000元至2500元之間的佔20.07%，2500元至3000元的佔19.55%，3000元至3500元之間的佔6.75%，而4000元/平方米以上的則佔11.61%。市建委副總工程師、城市科學研究所所長王明浩表示，從某種程度上講，這些銷售比例更多的是反映市場供應情況，而供應與需求之間的矛盾則需要有關部門的協調和開發企業的計劃調整來逐步解決。
由於市場積聚已久的需求潛力剛剛開始集中爆發，各種類型和檔次的需求都非常旺盛，購房者的很多需求特點還沒來得及表現，市場銷售的比例與供應比例基本一致。例如，每平方米3000元至3500元之間的商品房銷售量最少，只佔6.75%，而市場供應量則以3000元/平方米以下的期房和4000元/平方米左右的中檔現房或中高檔項目爲主，每平方米3000元至3500元之間的商品房供應較少，因此銷售比例自然不會太高。
經過一年的經驗積累和價格變化，更多的購房者變得更加理性，購房的需求意向也越來越明顯。因此，2004年的房地產市場將開始進入理性調控階段。王明浩表示，有關部門將引導開發商開發更多適合普通家庭居住的經濟型住房，同時將倡導提高住房的建築水平和附加值。
經濟型房加大馬力
雖然2000元/平方米左右的商品房主要分佈在近郊，但全市3000元/平方米以下的商品房銷售超過七成的比例，以及二手房市場的異常火爆都明確地表明，經濟型住房仍是百姓購房的主要方向。
王明浩稱，2004年有關部門將擴大供應經濟型住房的建設，一方面將開發45萬平方米的社會保障住房，另一方面將引導開發企業多開發兩室一廳、功能實用的小戶型項目。
從2003年的市場情況來看，需求以80-130平方米一室一廳、兩室一廳住房爲主，幾乎所有項目100平方米以下戶型在開盤一週內就能銷售一空，而裝修過程中，一室一廳戶型又往往被改造成兩室一廳。
王明浩表示，有關部門的統計數據顯示，目前本市家庭平均人口爲3.2人，人均住房建築面積爲23平方米，通常爲兩代或三代同住，而80-100平方米的兩室一廳住房是適應面最廣的戶型。目前本市正處於家庭住房需求的爆發期，引導開發這類符合主體需求的經濟型住房，將給老百姓提供更多更實惠的房源。
新住宅提高含金量
2003年住宅銷售中多層住宅佔78.5%，這種主體地位主要取決於利潤空間。磚混結構爲主的多層住宅成本明顯低於其他新型結構住宅，而同一地段的售價卻相差無幾，開發商更樂於投資這類項目，在市場需求旺盛的大背景下，供應多的產品自然銷售也多。
從去年7月1日起，新開工項目不允許使用實心粘土磚，鋼結構、框架結構等各種新型建築體系住宅將逐步占主導地位。對於購房者而言，購買新型結構體系的住宅，意味着一系列配套水平的提升。王明浩透露，新型住宅還將在建築和配套水平上進行全面提升，例如複合牆體、中空玻璃、供熱計量相結合的節能體系，在建築成本上每平方米不會超過150元，但老百姓在居住過程中卻能夠享受到持久的舒適性，並節約更多的生活成本。
成品房將強勢推出
強制推行成品房將是今年天津房地產市場最焦點的問題之一。王明浩認爲，將成品房看作房價上漲因素之一，是不科學的。如果以購房成本和裝修成本來計算，成熟的成品房操作至少能夠爲購房者節約20%的裝修費用，還可以節約大量的時間和精力，同時又將裝修和建築的維修、監理責任都明確在開發商名下，給居住者提供了方便。
據透露，成品房有關標準正在研究、擬定，其執行將有可能以竣工時間爲準。也就是說，現在建築中的項目也有可能要補充精裝修步驟。
2003年天津市場供應的成品房不過十幾萬平方米，銷售情況都比較樂觀。但一些市場人士表示，目前天津市場的成品房還不是很成熟，缺乏大規模的專業裝修施工企業，驗收、監理等方面也都需要進一步完善，新標準的出臺將使這一市場得到長足進步，也將進一步保護購房者權益。
調整供應結構提高市場化程度
據中央電視臺報道目前，我國的房地產，特別是住宅供應中非商品化供應的比例還相當高。建設部表示，2004年，建設部將對我國房地產市場的供應結構進行調整。
據瞭解，目前，我國房地產的投資中70%以上集中在中部地區，50%以上是集中在北京、上海、浙江、廣東、江蘇5個省市。2004年，建設部將通過房地產項目規劃、土地供應等調控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對我國房地產市場的供應結構進行調控，從而提高我國房地產業的市場化程度。
建設部住宅與房地產業司副司長沈建中：“我們相當一部分地區的市場化程度還不是太高，個人建房、企業自建的比例還比較大。所以結構調整要從提高市場化程度這個方面入手。”
拓寬融資渠道實現資金多元化
據中央電視臺報道在我國的房地產業中民營資本雖已佔據重要地位，但整個房地產業的資金來源仍然比較單一。針對這種情況，2004年，我國將在房地產業資金籌集方面做重要調整。
據瞭解，目前，我國房地產民營資本已佔到整體的80%，但不管是民營企業還是國有企業，其資金來源有60%以上來自銀行貸款，這無疑增加了銀行的貸款風險。2004年，我國將通過增加社會直接融資的比重、發放企業債券等形式實現房地產資金的多元化。
建設部住宅與房地產業司副司長沈建中：“比如要開闢一些新的渠道像融資渠道，來分散風險。目前上海已經從信託資金這方面開始做工作；天津經過國家的批准，已經在進行住房儲蓄銀行的試點。另外我們還在住房證券化方面做了工作。”
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