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從1987年我國土地制度改革以來，在土地使用權流通市場上“唱主角”的一直是城鎮國有土地，而佔有大量份額的集體土地卻一直藏在“幕後”。最近，記者從大連市規劃和國土資源局獲悉，《大連市集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》出臺，按此《辦法》，大連市集體土地中的建設用地使用權自3月起可自由買賣，這項改革在全國尚屬前列。
大連市規劃和國土資源局介紹，集體建設用地使用權流轉方式是使用權的有償轉讓、出租、作價出資或入股、合作或聯營，流轉的條件是：必須是依法取得的集體建設用地；必須符合土地利用總體規則、城市規劃和村鎮規劃；必須是土地權屬關係合法、無爭議；必須是經集體土地所有者同意。不過，流轉後的集體建設用地不得用於商業性房地產開發，未經批准也不得改變原批准用途。
集體建設用地的交易本着“兩種產權、一個市場”的原則，在國有土地使用權交易市場內採取招標、拍賣、掛牌和協議方式流轉。集體建設用地使用權實現流轉之後，首先要保證的就是農民的利益。縣級以上政府不參入土地流轉的收益分配。土地收益分配流轉方案必須經村民代表大會或村民代表2／3以上通過，流轉收益當中不低於50%的部分要用於農民就業和養老保險。
大連市規劃和國土資源局土地利用處處長湯凱介紹，把農民的利益放在首位是有歷史原因的，過去集體土地在非正常的狀態下無約束地自發交易，隱患當中最重要的一點是給農民造成很大的損失。原本是屬於農民集體所有的土地，卻讓少數人以低於正常市場價格的低價出售，最終農民只獲得了相對很少的收益，他們又沒有了屬於自己的土地，不得不靠打工爲生。該《辦法》的這幾項措施，將彌補因集體土地不能流轉而存在的漏洞，切實保障本應屬於農民的利益。從這一點上來說，這對促進農村經濟的發展，在解決“三農”問題方面有切實的意義。
大連市規劃和國土資源局還介紹了該政策出臺的背景：幾年前，鄉鎮企業飛速發展，佔用了大量的集體土地，隨着企業的破產、兼併等情形發生，大量的集體建設用地開始荒廢。隨之出現的是，集體建設用地使用權在無序、無約束的條件下自發交易，這樣不僅造成大量的集體土地資產流失，擾亂了土地市場的正常秩序，也影響了政府統一管理土地的職能，更給企業造成了土地產權不清的隱患。
因此，集體建設用地使用權的流轉是我國土地制度改革的又一創新和突破，是我國土地開始進入市場經濟軌道的歷史標誌。同時，這也增加了大連市的土地供應渠道，減少了企業對土地取得的成本，爲“大大連”建設提供了土地保障。據瞭解，目前大連市擁有集體建設用地約5萬公頃，土地資產總額約200億元。
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