房產抵押備案登記纔有效

　　律師分析

　　天法律師事務所的李成傑律師告訴記者，如果當時苑女士有些法律常識的話，這起借款糾紛是完全可以避免的。

　　首先，她對可能出現的還款困難的風險估計不足。第二，在借款的時候，篤信了朋友信誓旦旦的還款承諾，沒有在寫借據的同時檢驗對方的房屋產權證，而是在幾天後纔拿到房屋產權證。借款的事實形成後，她纔發現產權證很早前就被抵押給了銀行，這樣在苑女士和借款人之間的抵押是無效的，此時苑女士已經沒有權利處置該套房產了。即使是法院執行庭，也無權把已經抵押給銀行的這套房產作為可執行的條件。

　　李律師表示，苑女士缺乏必要的法律常識，她單純地認為只要房屋的產權證放在自己處就算是抵押完成了。其實不然，像房屋這種不動產的抵押是要經過有關房管部門備案登記纔有效。否則，即使房屋之前不曾抵押給他人，可房屋所有者一旦到有關部門辦理了房屋產權證遺失補辦的手續，到那時房屋所有者的房產又可以上市交易了，到時候損失的還是債權人。

　　據介紹，房屋抵押擔保是有效防范借款風險的一個重要途徑。《擔保法》和《城市房地產管理法》均規定，對以房地產為抵押物設定抵押的必須進行抵押登記。如果沒有辦理抵押登記，則不能行使抵押權。李律師告誡說，在現實生活中，曾有很多因抵押沒有登記，致使最終權利落空的案例。

　　法律鏈接《擔保法司法解釋》第61條規定：『以《擔保法》第42條(2)項規定的不動產抵押的，縣級以上地方人民政府對登記部門未作規定，當事人在土地管理部門或者房產管理部門辦理了抵押物登記手續，人民法院可以確認其登記的效力。』

　　《擔保法》第41條規定，當事人以該法第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。