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| 今昔商業景象 |
北方網消息：明嘉靖時汪來在《天津整飭副使毛公行去思舊碑》中說：“天津無沃田，人皆以賈趨利”。天津水多、沽多、港多、窪多的特殊地理條件，加之海河是南北漕運的大通道，直沽是漕糧的聚散地和轉運樞紐，所以從商就成爲天津人的特點，天津城市從開始形成，就帶有商業性質。
天津的土著居民很少，用《天津衛志》的話說，幾乎“凋零殆盡”。所謂“五方雜處，五行八作，率多流寓，商賈湊集”的人文環境，既構成了天津開放的移民城市的特點，又構成了天津開放的多元文化的特徵，也構成了天津開放的商業文化的特質。
元代，在大直沽和三岔河口分別建了東西天后宮，所以大直沽和三岔河口，既是政治、商貿中心，又是宗教、文化中心。元代張翥在《代祀天妃廟次直沽作》中寫道：“曉日三岔口，連檣集萬艘，普天均雨露，大海靜波濤。入廟靈風肅，焚香瑞氣高。使臣三奠畢，喜色滿宮袍。”這首詩，顯然也是把漕運的“萬艘”，媽祖的“靈風”和商貿的“瑞氣”緊密聯繫在一起的。
明代以後，罷了海漕，改用河漕；特別是明初天津衛城在三岔河口西南建立，天津的政治、軍事和文化中心轉向了天津城廂，所以大直沽衰落，城廂和三岔河口一帶成爲天津的政治、經濟和文化中心。
老城廂除了具有文人文化、民族文化、民俗文化等特徵外，還有深厚的官文化根基。這裏有天津三衛等50多個明清時期的衙門，上諭、下奏及公文、告示等官文化，便成爲天津“四方城”的特殊文化現象。商業活動也打上了這種文化的烙印。比如集市貿易，開始是自然狀態的，宣德至成化年間(1426-1487)，把城內的集市規範化了，成爲正規的5處：鼓樓的寶泉集、東門內的仁厚集、南門內的貨泉集、西門內的富有集、北門內的大道集。這些集市經營的商品，一般是衙門所需和居民的日常生活用品，品種單調，限制較多，很難發展。所以弘治六年(1493)又在城外增設了5集1市：東門外的通濟集、東門外的宮前集、北門外的豐樂集、北門外西的恆足集、張官屯的永豐集和西門外的安西市。可見，真正商業的繁華區在北門外估衣街和東門外的宮南、宮北街。
估衣街的商貿繁華，得益於地理位置和環境的優勢。估衣街在南運河之北，東口位於三岔河口旁的大衚衕，沿南運河向西伸展，一直到馬頭渡(北大關)。江南來的河漕，必須要經過這裏的南運河，然後經三岔河口轉北運河運達京師。過往客商和行人，多在這裏停留歇息，或者買賣交易，逐漸形成了俗稱的馬頭東街。南運河兩岸的纖頭、船工、搬運工，爲了防寒避冷，也到馬頭東街一帶買一些舊衣服穿，這裏成爲舊衣服的交易街衢，出現了許多買賣舊衣服的店鋪、攤點，買賣雙方議價出售；還有窮苦人典當的衣物無力贖回的“死當”，由當鋪處理給這裏的估衣店鋪出賣；外地客商也到這裏批購估衣，運回銷售。明末清初，這裏估衣店鋪多達30多家。清道光四年(1824)崔旭寫成的《津門百詠》描繪道：“衣裳顛倒半非新，挈領提襟唱賣頻。夏葛冬裘隨意買，不知初制是何人？”因此這裏慢慢被人們稱爲估衣街。到清同治、光緒年間，“估衣街”的名字，便在書籍上正式出現了。《天津事蹟紀實聞見錄》載：“江西會館，在北門外估衣街萬壽宮內。”
估衣街的繁華還得益於交通環境的優勢。除了東西貫通的水運以外，這裏還是南北的陸路通道。早年是南運河上一個重要渡口，是南北過往行人的咽喉之路，明建文二年(1400)，燕王朱棣以“靖難之役”，率兵從北馬頭渡一帶渡河，攻下南京，奪取皇位。永樂二年(1404)在南運河南側設衛築城，賜名天津，意爲“天子經由之渡口”。北馬頭渡正好在城北門外不遠處。這裏曾建有“龍飛踱蹕坊”牌樓，以示紀念。在衛城四門中，北門城樓原稱“拱北樓”(清康熙時改爲“北拱神京”)。雄偉的北城樓是舊時直沽八景之一，有詩云：“百尺高樓拱帝庭，北山秋望入空冥。”城北門和北馬頭渡成爲北達京都、南通江淮的交通要道。所以舊時被稱爲坦直的“皇路”，所謂“京華大道之直直如發”。
清康熙四年(1665)七月十日，天津鈔關從河西務移駐天津，人稱大關，劃歸天津道兼理。關署在北馬頭渡河北路西、甘露寺旁。據光緒《津門雜記》記載：鈔關征收水陸出入貨物稅銀。每年秋令來往商販雲集，出入貨物更多，俗謂之“秋頭子”。
康熙五十五年(1716)，由於來往人多，在北馬頭渡由天津道朱綱、鹽法道宋師曾捐造了浮橋，稱北浮橋，因鈔關在此，又稱鈔關浮橋、北大關浮橋。
浮橋是用木船連綴而成，有船經過則開橋，船過以後則閉橋；引橋及搭板也是木結構，能適應每日潮差的變化。
浮橋爲清代“天津八景”之一，稱作“浮樑馳渡”：“萬國輪蹄盡此經，方舟鐵鎖壯金城。澤梁無禁行人歇，閒聽關門鼓角聲。”浮橋修建後，北大關一帶商貿活動更加繁盛。清人作詩說：“鈔關橋上人如鶩，商船打鼓馬頭住。”
除了北大關浮橋外，南運河至三岔河口，還有院門口、窯窪浮橋。也就是說，當時天津的6座浮橋中，北大關至三岔河口就佔3座，可見南運河交通便利和繁華的情景。
隨着城市的發展，浮橋又不適應交通需要了。從清光緒十三年(1887)至上世紀30年代，又將浮橋先後新建、遷建和重修爲6座鐵橋，大多爲開啓橋。天津成爲大都市中開啓鐵橋最多的城市。其中4座鐵橋在北大關到三岔河的南運河一帶。這就是金華橋和金鐘橋、老鐵橋、金鋼橋。特別是金華橋，是天津第一座開啓式鐵橋。
1887年，時任直隸總督的李鴻章，爲了便於到行署的來往，擬把大衚衕南端原鹽院門口的浮橋改爲鐵橋。因鐵橋不能開啓，影響行船，鹽道反對，便移建到子牙河上。該鐵橋是天津第一座鐵橋。1918年三岔河口裁彎取直，金鐘河廢棄，此後金鐘橋遷建於三條石東首刷紙廟南運河上，仍稱金鐘橋。
漕運之興，交通之便，北大關至大衚衕、估衣街一帶商業繁茂長達幾百年之久，是早期享譽中國北方的著名商業街。
估衣街商貿繁榮，最主要的在於人氣文氣的旺盛。明初，除朱棣從這裏渡河外，清初，康熙八年(1669)十一月初一日，康熙巡視天津，“駐營銷直口，御駕親入西門，出北門……命漁船打魚”，康熙皇帝也到過北大關。
乾隆五十三年(1788)二月二十八日、五十九年(1794)三月十三日，乾隆曾先後兩次自圓明園來津，策馬進北門，出東門，駐蹕柳墅行宮，乾隆五十五年(1790)，乾隆自山東回京，四月七日住在天津，留下“浮橋策馬過河濱”的詩句。由明至清，至少有三位皇帝四五次經過北大關，這裏的人氣之旺，實屬鮮見。
由於這裏是人文薈萃之地，所以一些衙門、會館、文人宅第也建在這裏，如鈔關之東有督糧廳，督催南運糧船；清初，估衣街沿河一帶，出現了許多雜糧店鋪，“商賈販糧百萬，資運京、通，商民均便”；這裏建了潮幫公所(針市街)、山西會館(鍋店街)、閩粵會館(針市街)、山東濟寧會館(崇福庵)、江西(豫章)會館(街南萬壽宮衚衕)、當行公所(北門外以東)等；北門外還有館驛樓，上懸“津門重鎮”、“畿南要津”匾額。另據傳說，小說《施公案》中主人翁施世綸，康熙十五年駐在天津，其行轅就在估衣街歸賈胡同北口外。
康熙二十三年(1684)，又開放了海禁，“閩粵潮幫”的商船，放舟北上，到這裏停泊，出現了“萬商輻輳之盛，亙古未有”的景狀，康熙有詩云：“賈船商舶運檣至，貢贐時看集萬方”。
估衣街一帶的商業活動，是與文化活動交織在一起的。文化中有商業經營性，商業中有文化內涵性。比如十九世紀初期，茶園的出現，就適應了這種商貿活動。早期的戲劇舞臺，是不收費的；到了茶園，就成了營業性的戲曲演出場所。但它不收看戲錢，只收茶資，爲了便於商賈在這裏談生意，觀者圍桌而坐，隨聚隨散，一邊喝茶，一邊看戲，一邊談買賣。茶園實際是文化與商業的結合體，光緒十年(1884)《津門雜記》記載的4大名園，其中“協盛”、“襲勝”兩大茶園在估衣街和北大關。戲班輪演京二黃，梆子腔，色藝俱佳，鐃歌妙舞，響遏行雲，動人觀聽，每日賓朋滿座。還有茶樓、酒肆、書場，形成了“無事也喧譁”的商貿文化街。
到了清代中葉，估衣街已發展成爲一條綜合性的商業街了。不僅有林林總總的國貨店，也有金粉怪異的洋貨局。正如樊彬小令所言：“津門好，水陸好生涯。桂蠹文犀洋貨局，天吳古風估衣街，金粉認招牌。”同治四年(1865)著名學者李慈銘攜友來津，將估衣街比做蘇州繁華的閶門，紹興熱鬧的江橋。
早期的天津商業繁華地，除了估衣街之外，還有宮南、宮北街。這裏商業繁榮，除了它的地位優勢之外，主要是有媽祖文化的生態環境。
“先有天后宮，後有天津衛”。這裏的天后宮建於元泰定三年(1326)，而福建莆田天后宮建於宋代，臺灣最早的天后宮建於明代，從建立時間說，天津天后宮列第二位；從建築規模說，天津天后宮比臺灣的大，雖然不及莆田的，但莆田天后宮卻在配殿。天津的兩廟不僅在中國內地，而且在海外也有相當大的影響。而且天后宮門口有祭會的廣場，便於花會舉行。
明永樂二年(1404)，天津設衛築城，開創了天津城市發展的新紀元，媽祖文化也不斷升溫，帶來了天津人口的第一次爆發性增長，提供了極爲有利的商機。特別是到了每年舊曆三月的皇會期間，除了“善男信女，絡繹而來”，還有“香船之赴廟燒香者，不遠數百里而來。由御河起，沿北河海河，帆檣林立……幾乎無隙可尋”，形成了中國式的“狂歡節”。使得沿街商號生意興隆，尤其是飲食、旅店以及與燒香有關的各行業，莫不“利市三倍”。
鴉片戰爭之前，歐洲各國的舶來品就隨南船進入了天津市場，在東門外洋貨街上專營出售。有慶雲詩人崔旭的津門詠爲證：“百寶都從海舶來，玻璃大門比門排，荷蘭瑣伏西番錦，怪怪奇奇洋貨街。”
光緒二十六年(1900)八國聯軍入侵天津後，天津城牆被迫拆除，修成環城的4條馬路。東城牆修建的東馬路，全長1公里，是一條北連中山路、南接和平路的通衢。光緒三十二年(1906)，環城有軌電車開通，交通十分便利，東馬路兩側商鋪漸多，至上世紀20年代，店鋪已發展到百餘家，成爲又一繁華商業街。宮南、宮北街與東馬路是近鄰，有些著名商號，是兩街共享。如天津早期官辦錢莊———官銀號，建在舊城東北角，既在東馬路上，又在宮北街北口。兩街互相競爭、互相促進，共同影響、共同繁榮。光緒三十三年(1907)天津商會成立不久，便在天后宮舉辦了天津第一次商業勸工會，也就是商品博覽會，開創了天津商品博覽會先河。
1900年“庚子事變”，1912年“壬子兵變”，軍閥混戰、帝國主義侵略、租界的設立等，這裏的商店經營艱難，紛紛向租界遷移，但宮南、宮北商業活動，依然火爆。
天津最大的商業區應屬和平路商業街。和平路位於天津市中心，北起南馬路，與東馬路相接；南至營口道，與建設路相連。東與海河相鄰，南北平行延伸，全長2.14公里。光緒二十三年(1897)，現錦州道以南淪爲法租界；光緒二十四年(1898)，現錦州道以北淪爲日租界。20世紀初該路始建，先爲碎石路，20年代後，改爲瀝青路面。其中，日租界段稱旭街；法租界段稱梨棧街，因法國菜市大街(今錦州道口)有個錦記貨棧，以儲運泊鎮鴨梨馳名，所以稱梨棧大街，後改名杜總領事路。1943年日本佔領後，南北兩段統稱興亞三區21號路；1946年國民政府收復後，以當時美國總統羅斯福命名羅斯福路；解放後更名和平路。
清咸豐十年(1860)天津被迫開埠，紫竹林碼頭建立後，距離和平路較近，它對和平路商業的繁榮起了重要作用。加上“庚子事變”軍閥混戰，政局動盪，天津的商業中心轉向了和平路一帶。專門經營進出口貿易的外國商行(洋行)，紛紛向這裏遷移。比如日商在租界開設的洋行，光緒二十七年(1901)已有21家；光緒三十四年(1908)有68家；天津淪陷後，1938年日本接管中國海關稅收，日商在天津開設的洋行更是多如牛毛。1943年以前，在旭街的日本洋行就有33家之多，可見其商貿活動的繁忙。
華商等其他商家也不落後，到1930年前後，地近傳統商業區的日租界旭街，以及與它成十字相交的福島街(今多倫道)，同它毗鄰的南市一帶，除了洋行外，還集中了衆多的商店、飯館、影院、戲院、書館、澡堂、旅店、舞廳、煙館、賭場乃至妓院等，成了燈紅酒綠的花花世界。尤其是1928年1月，新型百貨商店中原公司(今天津百貨大樓)，在旭街與福島街交口處建成開業，成爲華北地區最早建立的大型百貨商場。創辦人林紫垣、林壽田、黃文謙大有“逐鹿中原”之勢。中原公司把南市和梨棧的商業區連接貫通起來，使傳統的商業與近代商業接軌和映照，形成了當時天津最大的商業中心。
“九一八事變”後，日租界不安全感增加，天津商業又開始向法租界梨棧一帶集中，法租界也大興土木，相繼在梨棧大街三個大十字路口建起了多座高大建築羣。這就是天祥市場、泰康市場、勸業場、國民大飯店、交通旅館、惠中飯店、渤海大樓、浙江興業銀行等，周圍的餐飲、娛樂、服務等行業，應運而生，梨棧大街形成新的繁華商業區。到上世紀30年代中期，法租界商店之多已居各租界之首。僅勸業、天祥、泰康三大商場內就集中了商店600多家，可謂匯納百業。明嘉靖時汪來在《天津整飭副使毛公行去思舊碑》中說：“天津無沃田，人皆以賈趨利”。天津水多、沽多、港多、窪多的特殊地理條件，加之海河是南北漕運的大通道，直沽是漕糧的聚散地和轉運樞紐，所以從商就成爲天津人的特點，天津城市從開始形成，就帶有商業性質。
天津的土著居民很少，用《天津衛志》的話說，幾乎“凋零殆盡”。所謂“五方雜處，五行八作，率多流寓，商賈湊集”的人文環境，既構成了天津開放的移民城市的特點，又構成了天津開放的多元文化的特徵，也構成了天津開放的商業文化的特質。
元代，在大直沽和三岔河口分別建了東西天后宮，所以大直沽和三岔河口，既是政治、商貿中心，又是宗教、文化中心。元代張翥在《代祀天妃廟次直沽作》中寫道：“曉日三岔口，連檣集萬艘，普天均雨露，大海靜波濤。入廟靈風肅，焚香瑞氣高。使臣三奠畢，喜色滿宮袍。”這首詩，顯然也是把漕運的“萬艘”，媽祖的“靈風”和商貿的“瑞氣”緊密聯繫在一起的。
明代以後，罷了海漕，改用河漕；特別是明初天津衛城在三岔河口西南建立，天津的政治、軍事和文化中心轉向了天津城廂，所以大直沽衰落，城廂和三岔河口一帶成爲天津的政治、經濟和文化中心。
老城廂除了具有文人文化、民族文化、民俗文化等特徵外，還有深厚的官文化根基。這裏有天津三衛等50多個明清時期的衙門，上諭、下奏及公文、告示等官文化，便成爲天津“四方城”的特殊文化現象。商業活動也打上了這種文化的烙印。比如集市貿易，開始是自然狀態的，宣德至成化年間(1426-1487)，把城內的集市規範化了，成爲正規的5處：鼓樓的寶泉集、東門內的仁厚集、南門內的貨泉集、西門內的富有集、北門內的大道集。這些集市經營的商品，一般是衙門所需和居民的日常生活用品，品種單調，限制較多，很難發展。所以弘治六年(1493)又在城外增設了5集1市：東門外的通濟集、東門外的宮前集、北門外的豐樂集、北門外西的恆足集、張官屯的永豐集和西門外的安西市。可見，真正商業的繁華區在北門外估衣街和東門外的宮南、宮北街。
估衣街的商貿繁華，得益於地理位置和環境的優勢。估衣街在南運河之北，東口位於三岔河口旁的大衚衕，沿南運河向西伸展，一直到馬頭渡(北大關)。江南來的河漕，必須要經過這裏的南運河，然後經三岔河口轉北運河運達京師。過往客商和行人，多在這裏停留歇息，或者買賣交易，逐漸形成了俗稱的馬頭東街。南運河兩岸的纖頭、船工、搬運工，爲了防寒避冷，也到馬頭東街一帶買一些舊衣服穿，這裏成爲舊衣服的交易街衢，出現了許多買賣舊衣服的店鋪、攤點，買賣雙方議價出售；還有窮苦人典當的衣物無力贖回的“死當”，由當鋪處理給這裏的估衣店鋪出賣；外地客商也到這裏批購估衣，運回銷售。明末清初，這裏估衣店鋪多達30多家。清道光四年(1824)崔旭寫成的《津門百詠》描繪道：“衣裳顛倒半非新，挈領提襟唱賣頻。夏葛冬裘隨意買，不知初制是何人？”因此這裏慢慢被人們稱爲估衣街。到清同治、光緒年間，“估衣街”的名字，便在書籍上正式出現了。《天津事蹟紀實聞見錄》載：“江西會館，在北門外估衣街萬壽宮內。”
估衣街的繁華還得益於交通環境的優勢。除了東西貫通的水運以外，這裏還是南北的陸路通道。早年是南運河上一個重要渡口，是南北過往行人的咽喉之路，明建文二年(1400)，燕王朱棣以“靖難之役”，率兵從北馬頭渡一帶渡河，攻下南京，奪取皇位。永樂二年(1404)在南運河南側設衛築城，賜名天津，意爲“天子經由之渡口”。北馬頭渡正好在城北門外不遠處。這裏曾建有“龍飛踱蹕坊”牌樓，以示紀念。在衛城四門中，北門城樓原稱“拱北樓”(清康熙時改爲“北拱神京”)。雄偉的北城樓是舊時直沽八景之一，有詩云：“百尺高樓拱帝庭，北山秋望入空冥。”城北門和北馬頭渡成爲北達京都、南通江淮的交通要道。所以舊時被稱爲坦直的“皇路”，所謂“京華大道之直直如發”。
清康熙四年(1665)七月十日，天津鈔關從河西務移駐天津，人稱大關，劃歸天津道兼理。關署在北馬頭渡河北路西、甘露寺旁。據光緒《津門雜記》記載：鈔關征收水陸出入貨物稅銀。每年秋令來往商販雲集，出入貨物更多，俗謂之“秋頭子”。
康熙五十五年(1716)，由於來往人多，在北馬頭渡由天津道朱綱、鹽法道宋師曾捐造了浮橋，稱北浮橋，因鈔關在此，又稱鈔關浮橋、北大關浮橋。
浮橋是用木船連綴而成，有船經過則開橋，船過以後則閉橋；引橋及搭板也是木結構，能適應每日潮差的變化。
浮橋爲清代“天津八景”之一，稱作“浮樑馳渡”：“萬國輪蹄盡此經，方舟鐵鎖壯金城。澤梁無禁行人歇，閒聽關門鼓角聲。”浮橋修建後，北大關一帶商貿活動更加繁盛。清人作詩說：“鈔關橋上人如鶩，商船打鼓馬頭住。”
除了北大關浮橋外，南運河至三岔河口，還有院門口、窯窪浮橋。也就是說，當時天津的6座浮橋中，北大關至三岔河口就佔3座，可見南運河交通便利和繁華的情景。
隨着城市的發展，浮橋又不適應交通需要了。從清光緒十三年(1887)至上世紀30年代，又將浮橋先後新建、遷建和重修爲6座鐵橋，大多爲開啓橋。天津成爲大都市中開啓鐵橋最多的城市。其中4座鐵橋在北大關到三岔河的南運河一帶。這就是金華橋和金鐘橋、老鐵橋、金鋼橋。特別是金華橋，是天津第一座開啓式鐵橋。
1887年，時任直隸總督的李鴻章，爲了便於到行署的來往，擬把大衚衕南端原鹽院門口的浮橋改爲鐵橋。因鐵橋不能開啓，影響行船，鹽道反對，便移建到子牙河上。該鐵橋是天津第一座鐵橋。1918年三岔河口裁彎取直，金鐘河廢棄，此後金鐘橋遷建於三條石東首刷紙廟南運河上，仍稱金鐘橋。
漕運之興，交通之便，北大關至大衚衕、估衣街一帶商業繁茂長達幾百年之久，是早期享譽中國北方的著名商業街。
估衣街商貿繁榮，最主要的在於人氣文氣的旺盛。明初，除朱棣從這裏渡河外，清初，康熙八年(1669)十一月初一日，康熙巡視天津，“駐營銷直口，御駕親入西門，出北門……命漁船打魚”，康熙皇帝也到過北大關。
乾隆五十三年(1788)二月二十八日、五十九年(1794)三月十三日，乾隆曾先後兩次自圓明園來津，策馬進北門，出東門，駐蹕柳墅行宮，乾隆五十五年(1790)，乾隆自山東回京，四月七日住在天津，留下“浮橋策馬過河濱”的詩句。由明至清，至少有三位皇帝四五次經過北大關，這裏的人氣之旺，實屬鮮見。
由於這裏是人文薈萃之地，所以一些衙門、會館、文人宅第也建在這裏，如鈔關之東有督糧廳，督催南運糧船；清初，估衣街沿河一帶，出現了許多雜糧店鋪，“商賈販糧百萬，資運京、通，商民均便”；這裏建了潮幫公所(針市街)、山西會館(鍋店街)、閩粵會館(針市街)、山東濟寧會館(崇福庵)、江西(豫章)會館(街南萬壽宮衚衕)、當行公所(北門外以東)等；北門外還有館驛樓，上懸“津門重鎮”、“畿南要津”匾額。另據傳說，小說《施公案》中主人翁施世綸，康熙十五年駐在天津，其行轅就在估衣街歸賈胡同北口外。
康熙二十三年(1684)，又開放了海禁，“閩粵潮幫”的商船，放舟北上，到這裏停泊，出現了“萬商輻輳之盛，亙古未有”的景狀，康熙有詩云：“賈船商舶運檣至，貢贐時看集萬方”。
估衣街一帶的商業活動，是與文化活動交織在一起的。文化中有商業經營性，商業中有文化內涵性。比如十九世紀初期，茶園的出現，就適應了這種商貿活動。早期的戲劇舞臺，是不收費的；到了茶園，就成了營業性的戲曲演出場所。但它不收看戲錢，只收茶資，爲了便於商賈在這裏談生意，觀者圍桌而坐，隨聚隨散，一邊喝茶，一邊看戲，一邊談買賣。茶園實際是文化與商業的結合體，光緒十年(1884)《津門雜記》記載的4大名園，其中“協盛”、“襲勝”兩大茶園在估衣街和北大關。戲班輪演京二黃，梆子腔，色藝俱佳，鐃歌妙舞，響遏行雲，動人觀聽，每日賓朋滿座。還有茶樓、酒肆、書場，形成了“無事也喧譁”的商貿文化街。
到了清代中葉，估衣街已發展成爲一條綜合性的商業街了。不僅有林林總總的國貨店，也有金粉怪異的洋貨局。正如樊彬小令所言：“津門好，水陸好生涯。桂蠹文犀洋貨局，天吳古風估衣街，金粉認招牌。”同治四年(1865)著名學者李慈銘攜友來津，將估衣街比做蘇州繁華的閶門，紹興熱鬧的江橋。
早期的天津商業繁華地，除了估衣街之外，還有宮南、宮北街。這裏商業繁榮，除了它的地位優勢之外，主要是有媽祖文化的生態環境。
“先有天后宮，後有天津衛”。這裏的天后宮建於元泰定三年(1326)，而福建莆田天后宮建於宋代，臺灣最早的天后宮建於明代，從建立時間說，天津天后宮列第二位；從建築規模說，天津天后宮比臺灣的大，雖然不及莆田的，但莆田天后宮卻在配殿。天津的兩廟不僅在中國內地，而且在海外也有相當大的影響。而且天后宮門口有祭會的廣場，便於花會舉行。
明永樂二年(1404)，天津設衛築城，開創了天津城市發展的新紀元，媽祖文化也不斷升溫，帶來了天津人口的第一次爆發性增長，提供了極爲有利的商機。特別是到了每年舊曆三月的皇會期間，除了“善男信女，絡繹而來”，還有“香船之赴廟燒香者，不遠數百里而來。由御河起，沿北河海河，帆檣林立……幾乎無隙可尋”，形成了中國式的“狂歡節”。使得沿街商號生意興隆，尤其是飲食、旅店以及與燒香有關的各行業，莫不“利市三倍”。
鴉片戰爭之前，歐洲各國的舶來品就隨南船進入了天津市場，在東門外洋貨街上專營出售。有慶雲詩人崔旭的津門詠爲證：“百寶都從海舶來，玻璃大門比門排，荷蘭瑣伏西番錦，怪怪奇奇洋貨街。”
光緒二十六年(1900)八國聯軍入侵天津後，天津城牆被迫拆除，修成環城的4條馬路。東城牆修建的東馬路，全長1公里，是一條北連中山路、南接和平路的通衢。光緒三十二年(1906)，環城有軌電車開通，交通十分便利，東馬路兩側商鋪漸多，至上世紀20年代，店鋪已發展到百餘家，成爲又一繁華商業街。宮南、宮北街與東馬路是近鄰，有些著名商號，是兩街共享。如天津早期官辦錢莊———官銀號，建在舊城東北角，既在東馬路上，又在宮北街北口。兩街互相競爭、互相促進，共同影響、共同繁榮。光緒三十三年(1907)天津商會成立不久，便在天后宮舉辦了天津第一次商業勸工會，也就是商品博覽會，開創了天津商品博覽會先河。
1900年“庚子事變”，1912年“壬子兵變”，軍閥混戰、帝國主義侵略、租界的設立等，這裏的商店經營艱難，紛紛向租界遷移，但宮南、宮北商業活動，依然火爆。
天津最大的商業區應屬和平路商業街。和平路位於天津市中心，北起南馬路，與東馬路相接；南至營口道，與建設路相連。東與海河相鄰，南北平行延伸，全長2.14公里。光緒二十三年(1897)，現錦州道以南淪爲法租界；光緒二十四年(1898)，現錦州道以北淪爲日租界。20世紀初該路始建，先爲碎石路，20年代後，改爲瀝青路面。其中，日租界段稱旭街；法租界段稱梨棧街，因法國菜市大街(今錦州道口)有個錦記貨棧，以儲運泊鎮鴨梨馳名，所以稱梨棧大街，後改名杜總領事路。1943年日本佔領後，南北兩段統稱興亞三區21號路；1946年國民政府收復後，以當時美國總統羅斯福命名羅斯福路；解放後更名和平路。
清咸豐十年(1860)天津被迫開埠，紫竹林碼頭建立後，距離和平路較近，它對和平路商業的繁榮起了重要作用。加上“庚子事變”軍閥混戰，政局動盪，天津的商業中心轉向了和平路一帶。專門經營進出口貿易的外國商行(洋行)，紛紛向這裏遷移。比如日商在租界開設的洋行，光緒二十七年(1901)已有21家；光緒三十四年(1908)有68家；天津淪陷後，1938年日本接管中國海關稅收，日商在天津開設的洋行更是多如牛毛。1943年以前，在旭街的日本洋行就有33家之多，可見其商貿活動的繁忙。
華商等其他商家也不落後，到1930年前後，地近傳統商業區的日租界旭街，以及與它成十字相交的福島街(今多倫道)，同它毗鄰的南市一帶，除了洋行外，還集中了衆多的商店、飯館、影院、戲院、書館、澡堂、旅店、舞廳、煙館、賭場乃至妓院等，成了燈紅酒綠的花花世界。尤其是1928年1月，新型百貨商店中原公司(今天津百貨大樓)，在旭街與福島街交口處建成開業，成爲華北地區最早建立的大型百貨商場。創辦人林紫垣、林壽田、黃文謙大有“逐鹿中原”之勢。中原公司把南市和梨棧的商業區連接貫通起來，使傳統的商業與近代商業接軌和映照，形成了當時天津最大的商業中心。
“九一八事變”後，日租界不安全感增加，天津商業又開始向法租界梨棧一帶集中，法租界也大興土木，相繼在梨棧大街三個大十字路口建起了多座高大建築羣。這就是天祥市場、泰康市場、勸業場、國民大飯店、交通旅館、惠中飯店、渤海大樓、浙江興業銀行等，周圍的餐飲、娛樂、服務等行業，應運而生，梨棧大街形成新的繁華商業區。到上世紀30年代中期，法租界商店之多已居各租界之首。僅勸業、天祥、泰康三大商場內就集中了商店600多家，可謂匯納百業。
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