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“最貴”成品房究竟啥樣物業服務是否計入房價
北方網消息：天津市住宅項目價格上限明年將再度被突破。除了價格超過7000元/平方米的市中心新項目陸續登臺外，明年還將有幾個每平方米售價突破萬元的豪宅項目在本市亮相。就連上海廣洋集團將在三岔河口開發的毛坯房項目，每平方米售價也將在1萬元左右。
軟硬件設施突出高舒適度
將於明年春節後正式亮相的塞頓中心，是本市最早揭開面紗的萬元豪宅。坐落在和平區西康路與成都道交口的地利位置，就是其在交通和各種配套方面的先天優勢。據瞭解，目前該區域一些正在規劃中的新項目也將價格鎖定在7300元以上，但塞頓中心則要賣到每平方米均價1萬元至1.1萬元的水平。開發商表示，高舒適度的使用性能是其最大的賣點。
通過軟、硬件設施的共同提升，爲居住者營造居住和心理雙方面的舒適，這就是萬元豪宅所謂的高舒適度。業內人士透露，以往只有高檔寫字樓纔會使用的高科技產品和建築手法，將成爲支撐豪宅萬元價格的重要技術之一。例如：加厚聚苯板結合純鋁板外牆形成的高度保溫、節能效果；中央空調、暖氣、新風系統之外根據季節不同增加的抽溼和加溼系統；以國際高檔品牌裝修廚房和衛生間，減少業主裝修壓力；高低壓任意切換和光纖傳送系統等等。
“最貴”成品房有什麼內容
在海河邊東馬路與張自忠路之間的“仁恆海河廣場”是明年亮相的惟一一個全裝修萬元豪宅，每平方米1萬元的起步售價也將使其成爲本市最貴的成品房項目。如此高價的成品房到底該包括些什麼內容呢？
據瞭解，“仁恆海河廣場”要與每平方米售價近3萬元的上海濱江園同水平開發，但1萬多元起步價的產品畢竟在天津剛剛出現，這個豪華成品房項目打算自己制定一個超過市場水平的產品驗收標準來“收買人心”。專家坦言，具體每平方米的裝修成本恐怕很難說清，因爲諸如門、窗、潔具等部位到底應該計入裝修還是建安成本都還很模糊。目前成品房市場還沒有國家驗收標準，要讓消費者認可這個萬元豪宅必然要先給人以自信。據瞭解，“仁恆海河廣場”的驗收標準就是樣板間，只要購房者入住時找出任何部分的用料或裝修水平低於樣板間，就有權要求更換或賠償。
選豪宅性價比不容忽視
萬元豪宅的出現，在業內專家眼中喜憂參半。建設部住宅產業化專家委員會委員、天津市規劃委員會委員張菲菲認爲，天津市場確實需要高檔產品，高檔住宅對於提升市場開發水平必然會有一定的引領作用，但如何同時關注大衆住宅市場的健康成長，保持中端樓市的產品發展和價格平穩，也是開發企業和相關部門需要特別留意的問題。
張菲菲表示，豪宅產品要確保其生命力，前期市場調查和人羣定位是至關重要的。目前本市的一些高端住宅產品銷售態勢確實不錯，但爲了保證經營效果，其中個別項目的規劃設計則通過超大共用面積、外檐特點等手法，使其介於住宅和公建之間，而大量商用客戶的入住也自然影響了社區居住水平。
另一方面，豪宅的性價比也同樣不容忽視，高端消費人羣更要對產品內涵多加關注。張菲菲認爲，突出細節、減少面積浪費、加強人性化設計的產品纔是真正具備豪宅內涵的產品。上海、香港等地方單價數萬元的住宅中總面積在80-120平方米之間的產品佔有相當比例，這是戶型設計水平和功能集約化的體現。同時，消費者還應當特別注意住宅的通風、採光性能，門窗安裝的合理性，建築保溫、節能等性能，這些纔是決定居住水平的關鍵因素。
後期服務該不該計入房價
數十至數百平方米的酒店式大堂和24小時保安值班服務是豪宅項目們的共同特徵，而一些消費者則表示，這種後期物業服務內容並不能作爲高房價的組成部分。
對於萬元豪宅的出現，大部分“高端客戶”尚持觀望態度。如今，豪宅項目的開發商們幾乎異口同聲地強調自己日後的服務水平將超出消費者的想象，一定能夠讓業主消費得物有所值。而一些消費者則認爲，日後與物業公司簽訂的協議內容，費用也應計入物業成本，如果將其計入房屋售價顯然不夠合理。
雖然消費者有此疑慮，但就目前市場一些高檔項目的銷售來看，後期承諾的服務水平和開發商提前簽訂的著名物業管理公司，確實有力地推動了項目的銷售。一些開發商表示，前期物業管理的投入和一些物業諮詢策劃公司從建築階段的介入與合理化建議，對於提升住宅的人性化水平很有幫助，同時會產生相應的費用。此外，萬元豪宅與普通的高檔住宅不同，讓業主擁有心理和精神上的滿足感和尊貴感也非常重要，開發企業介入後期管理維護所產生的費用計入房價也是在所難免的。
評論：平心靜氣看豪宅
高出周邊樓盤50%以上的成交均價，每平方米叫價超過1萬元的成品房，這些看起來令人咋舌的數字將成爲明年本市某些樓盤的標價，也使得天津的房地產市場迎來了真正意義上的萬元豪宅。
也許有人會問，在9月份剛剛結束的秋季房交會上，本市商品房的成交均價只有4390元/平方米，現在開發商喊出的“均價1萬元”是不是太超前了？對此，房地產專家的態度很堅決：天津市場需要高端產品。
毫無疑問，五位數的每平方米房價絕不是一般人能夠消費得起的。那麼，哪些人會成爲這些萬元豪宅的主人呢？從北京、上海等地的銷售情況來看，成功的工商企業家、影視明星和跨國公司的外籍高管人員是當地豪宅業主的主要人羣。而這些人羣的出現頻率，往往又與當地經濟水平與活躍程度密切相關。如果通過萬元豪宅的銷售，能夠吸引以至於會聚一批這樣的經濟精英，對於本市的經濟發展和地區收入倒不是一件壞事。
正如任何事物都有正反兩個方面，對於萬元豪宅的出現，我們也要防止其對中低端市場帶來的負面影響。首先，要避免由此引發地產開發商的攀比心態，你能做萬元豪宅，我就做萬元別墅，他就做八千元住宅，大家都用價格來標榜自己產品的品質，從而帶動房價的不正常走高。
其次，要避免房地產項目的浮誇風，房價上去了，還要有與之配套的軟、硬件和服務措施。豪宅並不僅是以價格論英雄，按照國際慣例，豪宅還要具有安全、私密、方便、科技等多項指標。這就要求開發商具有更強的服務與質量意識，而不只是裝修豪華而已，也就是說，豪宅也要物有所值。
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