|
編者按：2005年的這場樓市調控雖來得稍晚了點，但它擊中了問題的要害，效應正在顯現。目前房地產市場的變化是可喜的，雖然這種變化只是才露端彌，裏面也可能包含一些非市場因素，但畢竟使虛高不下的房價有些許“退燒”，使房地產價格離市場更近了些。當然，有一個問題仍需引起我們注意：狂漲固然貽害無窮，暴跌也會風險很大；狂熱需要降溫，但短時間內跌進“極度深寒”也不是正常的市場。調樓市如烹小鮮，“穩”應該成爲當前最大的理性，“降”的目標應在“穩”的過程中徐徐實現。
在政府一系列對房地產宏觀調控政策的“組合拳”下，部分城市的房地產市場已顯露出一些新跡象：短期投資客紛紛出場、買方市場的格局漸已確立、租房市場開始回暖、商品房價格悄悄下降，尤爲重要的是，市場定價體系開始顯現由開發商自行決定房價向市場供求決定房價轉變的跡象。
上海：買方市場格局漸已確立
上海的房地產市場目前出現了買方市場，房價體系開始由開發商決定房價向市場決定房價逆轉，房價的平均降幅超過5%。
在5月12日七部委調控房地產市場的新八條措施出臺之前，上海樓市的基本狀態是賣方不賣，買方不買。而5月12日後，調控房價的新“國八條”出臺，買賣雙方的市場信心發生逆轉，僵持觀望的膠着狀態開始打破。
據房產之窗網監測系統統計，最近一週內上海一手商品住房成交面積不到26萬平方米，比上週再降近4成。這也促使開發商“向市場低頭”，採取各種方式調整定價。中國指數研究院華東分院4月份報告表明，上海4月份期房預售比上月下降37%，其中內環線內區域下降54%。
記者從分散在浦東、虹口、普陀、長寧、閔行的9個不同的中介公司瞭解到，因爲選擇空間增大，現在買家出價不是一個“結果”，而是一個“過程”——反覆“測試價位”的過程，譬如，當賣家答應買家開出的8300元／平方米的價格，買家會要求再降幾百，如此反覆多次。
南昌：銷售遇冷房價下跌
隨着南昌部分炒房者聞風而動降價賣房，南昌市的一些樓盤售樓部門也出現門可羅雀的現象，在“香溢花城”、“理想家園”和“匯龍銘都”的銷售部，連日來鮮有看房的市民。而南昌市幾家大型房地產門戶網站上，則出現了出售信息與求購信息一邊倒的情況，更有一些已經交了認籌款的市民也開始選擇退錢以暫避風險。
在號稱江西省第一門戶網站的“江南搜房網”上，11日以來共發佈了160條房屋出售信息，其中不少知名樓盤均出現在其中，一些房屋的價格比以前已經有了較大的降幅。讓人吃驚的是，在求購信息欄裏竟沒有一條購房信息。
對此，南昌市一位房屋評估人士稱，現在南昌房市出現降價的情況是一種必然。據他了解，目前最大的降價已經到了三四萬，一些短期投資者爲了在6月1日退出市場，一定會在價格上作出讓步。
瀋陽：房價增幅回落2.7個百分點
今年一季度瀋陽房價漲幅9.3%，比去年四季度回落2.7個百分點，低於全國平均漲幅0.5個百分點。
據瀋陽房產管理部門統計，今年1至3月全市商品房銷售量(以合同備案爲準)12218套，面積125.82萬平方米，金額42.32億元，分別比上年同期增長15.6%、2.6%和6.2%。商品房均價每平方米3363.54元。
進入今年二季度後，瀋陽房地產市場交易按慣例出現一個高潮，4月末舉行的春季房交會上，商品房交易額再次突破50億元大關。然而，國家各項調控政策的接連出臺對樓市產生影響，市場交易量雖然上升，但房價企穩。本屆房交會房產交易均價爲每平方米3035元，比去年的均價3048元略有小幅下降，商品房交易秩序進一步得到規範。
樓市定價體系發生轉折
各地樓市的定價體系已開始發生根本性轉折。此前，決定房價多寡的不是成本加合理利潤，而是開發商說了算。而眼下，這一定價體系開始向由市場供求決定價格轉變，開發商的“自由裁量”的空間越來越小，且新樓盤與周邊樓盤比價原則不再是相對走高而是相對走低，以此來取得競爭優勢。
上海一位資深的房地產評論人士指出，2002年，上海的房價體系是成本推動型，2003年是市場決定型，到了2004年成了價格完全脫離成本、以利益極大化爲指針、由開發商決定市場、經銷商說了算的“自由決定”型，而眼下正在悄悄向真實的市場供需決定價格迴歸。緊靠外環線的某樓盤在年初時曾初定開盤均價在萬元以上，但日前正式外售的價格是每平方米均價8300元。
|
