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在集中放量的下半年天津樓市中，大梅江板塊無疑將成爲最熱的區域：10個新項目、近130萬平方米的總建築面積，而且大都計劃在9、10月份上市。面對如此巨大且集中的供應量，無論是開發商還是地產諮詢機構，無不對大梅江樓市下一階段的走勢表示擔憂。特別是各項目之間無論在市場定位、產品類型上，還是在戶型設計、價格區間上都非常相近，可以預見，一場異常殘酷的“肉搏戰”即將在大梅江展開。
新盤供應集中釋放
“大梅江板塊實際上是由梅江、梅江南及衛南窪三大居住區組合而成的地塊。同時，解放南路、外環線以外一些項目由於地理位置和宣傳定位的原因，一般也劃定在大梅江板塊範圍內。”天津中原物業顧問有限公司研究部經理樑美娜分析說，“今年下半年，大梅江板塊將迎來一個新盤集中上市的高峯。新項目10個，總建築面積近130萬平方米。”
據介紹，梅江南區域將有三個項目計劃在9、10月份上市銷售。其中，位於梅江南8號地塊的卡梅爾，總建築面積15萬平方米，預計9月上市；位於梅江南10號地塊的天鵝湖，一期13萬平方米；位於梅江南5、6號地塊的水岸公館，總建築面積20萬平方米，這兩個項目預計9、10月份上市。
梅江居住區二期將有兩個項目年內上市。其中，總建築面積50萬平方米的華廈津典，一期12萬平方米計劃在10月中旬開盤。6萬平方米的依雲小鎮計劃在本月開盤。
衛南窪區域有兩個項目年內上市。其中海逸長洲二期已經在上月23日開盤；總規模230萬平方米的梅江灣，一期20萬平方米，預計9、10月份上市。
另外，在大梅江板塊邊緣的一些項目，如解放南路上的第六田園二期、外環線旁的洛卡小鎮和領世郡二期，也都計劃在年內開盤。
產品定位日益趨同
大梅江板塊下半年上市的新項目，不僅數量巨大、供應時間集中，而且在市場定位、產品類型、定價策略上也都非常接近。
中原物業的分析師認爲，在市場定位上，從各項目所打出廣告語就可以看出，無論是“梅江南生活藍本”、“高品質生態居住社區”還是“由富及貴”，大梅江板塊的所有項目基本上都定位於高端客戶，而且大都瞄準的是那些在大梅江區域內多次購買住宅的小部分人羣。
在產品類型上，很多項目也都是一樣，如梅江南和衛南窪的幾個新項目產品趨同性最大，雖然在建築風格上打出了南加州、地中海、西班牙等多種概念，但基本產品形態無外乎二十多層的超高層公寓與低密度別墅的組合。只有依雲小鎮、第六田園等幾個項目走的是純低密度洋房、多層公寓的差異化路線。
在戶型面積上，大梅江板塊幾乎所有的項目都以大戶型爲主。如梅江南卡梅爾的銷售面積，別墅在160平方米至350平方米，高層公寓在180平方米至280平方米；依雲小鎮的主力戶型在160平方米左右；天鵝湖主力戶型爲四室和五室，面積在250平方米左右；海逸長洲130平方米就可稱得上是小戶型；其他如水岸公館、華廈津典、梅江灣等項目，戶型面積也都較大。
而在價格方面，大梅江板塊衆多項目自然也是當仁不讓，起步價基本都超過6000元／平方米，而項目均價則要接近7000元／平方米。
競爭殘酷前景難料
“供應量如此之大，上市時間集中，產品類型雷同，價格定位相似，下半年大梅江板塊的競爭肯定會異常殘酷。”樑美娜對下一階段大梅江板塊樓市前景表示擔憂。
她認爲，一直以來大梅江板塊就是天津高檔項目最爲集中的地區。而之前由於梅江高檔樓盤各項目在設計理念、使用功能等方面都有自己的獨到之處，因此不僅沒有引起過度競爭，反而一同發力將區域建設成熟。如半島藍灣主打聯排別墅、汐岸國際主打花園洋房、水晶城主打情景洋房、半島豪庭主打高層、梅江起步區各項目則主打普通公寓，產品差異化比較明顯，價位也從3000元／平方米到8000元／平方米不等。
“但大梅江板塊今年下半年即將上市的這些新項目產品類型太接近了，都是高層加別墅的形式，戶型面積也很大，最多僅在園林景觀、建築風格方面有所區別。而且在價格方面，各項目之間也沒有拉開差距。”樑美娜說，“千軍萬馬過獨木橋，前景難料。”
一些開發商也表示出對下半年大梅江板塊的一些憂慮。永泰紅磡企劃研發中心總監段立新認爲，下半年大梅江地區新盤供應量的確有些過大，但這不是最主要的問題，最主要的問題仍是各項目之間同質化競爭嚴重，所有人都瞄準一種產品、一種客戶，勢必造成激烈的競爭。
華廈房地產經營分公司企劃總監康軍認爲，很多開發商認爲在大梅江區域做小戶型產品會降低自身的檔次，甚至對自己的品牌還會產生一定影響，這也造成大家都擠在高檔次、大戶型一條路上。
市場呼喚差異化經營
“要避免大梅江板塊各項目之間的過度競爭，共同把區域做成熟，開發商應該多走差異化經營的道路。”樑美娜說。她認爲，之前大梅江板塊具有創新設計的各項目銷售都比較理想，說明市場對於住宅產品人性化設計創新方面的需求仍有很大空間。而隨着城市間交流的日益頻繁，單純地延續舊有設計、模仿外來設計，已經難以適應房地產市場日新月異的需求變化。怎樣結合項目自身特色，分析定位客戶羣，打造具有特色的住宅產品，纔是以後房地產住宅市場的良性發展道路。
據瞭解，下半年大梅江板塊各項目之間最大的差異化之處就是景觀設計，水景依舊是該地區各樓盤的主打賣點，但在一些細節處理上有所區別。如梅江灣以超大面積湖面爲主，規劃了近160萬平方米的水面，而且在區域內保留了400餘株直徑20釐米的原生樹木和十餘種生物物種；華廈津典則講究戶戶見水，每棟樓前都規劃有潺潺小溪。
康軍則認爲，除了景觀之外，在戶型設計上也應走差異化道路。“現在市場上存在着一部分希望進入梅江區域居住的新型年輕購房羣體，這部分人素質較高、需求也較大，但由於單套住宅面積較大、總房款過高而負擔不起，從而對梅江望而卻步。”康軍說，“其實不應把他們排除在梅江之外。”
段立新也同意這種觀點，他認爲梅江的高層完全可以做一批八、九十平方米兩室、120平方米三室這樣的緊湊戶型，把配套、景觀做得好一些，既可以有效控制總價，檔次也沒有降低，但客戶羣卻可以大大增加。
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