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中國人民銀行8月15日發佈房地產金融報告建議：“取消現行房屋預售制度，改期房銷售爲現房銷售”。這一建議立即引起市場人士的高度關注：央行爲什麼發佈這一建議？它釋放出了何種信號？
化解金融風險，推動樓市理性迴歸
分析人士認爲，從當前宏觀經濟形勢看，央行發佈這一建議的促動因素有二：
一是從控制銷售方式(實質上是提高投資門檻)入手，化解國內房地產金融風險。中國社會科學院研究員易憲容認爲，央行《2004年房地產金融報告》對國內房地產金融風險的把握相當到位，分析有理有據。譬如房地產開發貸款及個人住房消費信貸不良貸款率的分析，如房地產開發隱性債務的分析，都切中目前國內房地產金融的問題所在。
眼下突出的問題是，房地產金蘊藏的6大風險已浮出水面：部分房地產市場過熱加劇市場風險、基層銀行發放房地產貸款存在操作風險、房地產貸款的法律風險、土地開發貸款的信用風險、“假按揭”的道德風險，以及高負債經營隱含的財務風險，爲房地產市場和銀行再一次敲響了警鐘。這些問題如何解決？央行欲以樓市調控爲契機，推動房地產金融的規範化、制度化、法制化。鑑於在2004年全國房地產開發資金總共所籌措的17168.8億元中，銀行貸款的比重在55%以上，較往年仍有所提高，這表明房地產投資自有資金比例的下降，房地產貸款仍然具有潛在風險；而預計2005年底全部房地產貸款餘額將達到3.1萬億元，還會比2004年底增長2成，所以，通過取消期房預售來縮減房地產開發對銀行資金的過重依賴，這是完善房地產金融市場的首要任務。
二是從開發源頭推動樓市理性迴歸。房屋預售制度最初確立於1994年，當初爲了拉動內需，降低房地產開發的資金進入門檻。10多年的發展表明，這一制度對培育房地產市場的確起到了重要作用。但不容置疑的是，由於房地產企業良莠不齊，一些不講誠信的企業越來越將“預售經”念歪：預售時，以廣告和宣傳資料欺詐消費者；所建項目延期甚至停工比比皆是；由於時間差的存在，有的開發商爲了圈錢，要麼一房多賣，要麼在收取了買受人預付房款後，又將房屋抵押給銀行或其他債權人……在金融風險之外，商品房預售也給購房人帶來風險。
分析人士認爲，眼下樓市儘管經歷了宏觀調控的校正，但離持續健康發展的要求仍有距離。在這樣的背景下，取消房屋預售制應是一項政策利好。從制度層面看，當初爲了加快推行住宅商品化而實行的房屋預售制度，最大限度地照顧了開發商的利益，忽略了購房人的利益，在樓市已過熱的情勢下，這種不對等的制度理應廢除；從內容上看，房產開發商預售合同也正在對購房者生成不利約束，各種格式條款的存在讓更多的購房者處於劣勢地位，絕不應有繼續存在的空間；從實際需要來看，今天的開發商已與當初不可同日而語，已到了整合期。在當前房價仍然虛高、房產市場失範的現實條件下，取消房屋預售制度將加速房產市場的整合，有助於整個房產市場的理性迴歸。
央行建議還不僅僅是一個金融政策的信號
央行的建議如果得以施行，可以預見的是，由於資金回籠週期拉長，開發商的資金壓力必定會在相當程度上加劇，進而可能會使一些實力不夠的開發商放棄相關的開發項目。這對銀行、基金公司等金融機構和房產投資人士來說，都是一個相當明確的市場干預信號。
業內人士周義興認爲，就深層次而言，央行建議還不僅僅是一個金融政策的信號。因爲在一個具備公正機制的社會中，住房不但是商品，還是衡量公民是否能在社會得到正常生活的物質前提。當社會發展到一定階段，社會財富積累到一定階段時，衡量一個社會的文明水平，不但要看相應的經濟指標，同時更要看社會財富的分配形式與結構，即是否有相應的社會公正指標來體現。此二者之間應該是相互依賴的關係。否則，即使是社會經濟再發達，社會的財富積累再多，但如沒能建立相關的社會公正機制，沒有公平的社會財富分享機制，難以說這是一個健康的、具有公正特徵的社會。取消期房預售實質上是將政策的支持點由傾向於開發商轉向傾向於普通購房人。因此，“對國家的宏觀調控部門與社會公衆來說，此舉不光是一個經濟信號，而且還是一個包括建設和諧社會在內的社會信號。”
僅僅取消預售制度還不夠
不過，業內也有不同意見認爲，即便取消了房屋預售制度，房地產市場秩序問題、房地產金融問題的解決也不可能畢其功於一役。上海市長寧區房地局的一位人士說，樓市問題不光是房屋預售存在的問題，譬如預售房屋抵押，反映出的是登記制度的不完善。由於缺乏統一的房地產登記制度，形成多部門登記、分級登記的局面，加之查詢制度不完備，登記機關審查不力，造成了登記內容常常失真。而購房人自身法律意識、防範風險的能力都明顯不足，也爲不法開發商留下了漏洞。
中國社會科學院研究員易憲容指出，要化解目前國內房地產金融風險還得從國內整個金融市場入手，而不僅僅是取消預售。房地產開發商的資金爲什麼可能大多來自銀行？國內房地產金融爲什麼會出現完全由銀行主導的模式？其中最大的原因還在於中國的金融市場發展嚴重滯後。一方面國內有大量儲蓄資金以低收益的方式存在於銀行，另一方面又有許多中小企業由於資金缺乏而不能得到持續發展。因此，建立多元化的金融體系恰是國內房地產金融得以持續健康發展的關鍵。
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