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去年，不少地區的稅務部門在檢查中都發現，大量房地產企業存在不同程度的偷漏稅行爲，約有90%的房地產企業存在涉稅問題
內資房地產企業多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業運用“轉讓定價”的手法避稅
按照有關部門設計的稅改思路，“明租、正稅、清費”將是房地產稅改革的基本方向
幾天前，“中國納稅百強排行榜”公佈。在此次公佈的“2004年度中國納稅500強企業排行榜”中，前300名內沒有一家房地產企業的名字出現。不僅如此，上海、廣州等城市地稅部門近日公佈的企業欠稅名單顯示，來自房地產企業的欠稅佔了欠稅總額的八成以上。這與目前房地產業平均利潤率位居國內各行業前茅的地位極不相稱，有分析人士指房地產暴利下存在着巨大的稅收黑洞。
不久前，福州市物價局在全國率先公佈了該市商品房的社會平均成本，引起社會廣泛關注。經測算，該市開發商的利潤率平均約爲50%，最低的約20%，最高的超過90%。
當然，在房地產暴利的背後是少數人的財富快速增長。在2004年福布斯中國內地富豪榜上，前200人中有64人來自房地產行業；在前20名中，有11位涉足房地產行業。有人用簡單算術，即以幾個主要大城市房地產利潤總額除以全年天數計算，北京不到兩天就產生一個房地產億萬富翁，廣州約三天產生一個億萬富翁。面對如此暴利，任何冷靜的商人恐怕都難以自持。
對開發商的房地產稅徵收一直以來就存在不少“盲點”。據上海海德稅務師事務所所長陳志榮介紹，房地產企業的避稅行爲多發生在企業所得稅和流轉稅這兩個環節。
一般來說，內資房地產企業在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，儘量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的徵收。
對於外資房地產企業來說，本身就享受着15%優惠稅率，再加上通過“轉移定價”的方式避稅，就使得這部分稅源嚴重流失。據介紹，外資房企多以國外採購、高進低出、兩頭在外的方式來完成“轉移定價”，把絕大部分利潤留在國外。這樣就產生了一個極其有趣的現象：一方面，許多房地產外企聲稱公司虧損(公司虧損就可理所當然地不納稅了)；另一方面，又削尖腦袋尋找新的開發項目。在這種財富效應下，就有更多的外企想擠進這個“虧損”行業。
業界人士分析，不少房地產企業都是跨時間、跨地域滾動開發，它們同時開發幾個項目，這就給房地產稅收檢查帶來困難。因爲稅務局檢查稅收情況時，一般都以年度爲單位，但事實上，房地產企業的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之後才能進行，也就是說，一天沒通過驗收，項目本身就不能算出利潤，而此時，很多房地產企業又會把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去。因此，從賬面看來，房地產企業就是虧本的。
業界還流傳着這樣一個關於開發商避稅的“經典”版本：廣州某房地產公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業務接待費2000萬元”。另一個房地產企業，則將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。
據一位曾在廣東某大型房地產公司工作的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術諮詢公司等就有3個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬公司一年收到的所謂宣傳策劃、諮詢費高達上億元，然後再通過購買所謂的藝術品作爲文化公司的固定資產，以完成最後的利潤轉移。因爲這些藝術品是從母公司老闆手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。
去年，不少地區的稅務部門在檢查中都發現，大量房地產企業存在不同程度的偷漏稅行爲，約有90%的房地產企業存在涉稅問題。杭州市審計部門發現，列入審計範圍的杭州市房地產企業逃稅達7000萬元；南京市地稅部門對全市10家大型房地產開發公司進行的稅務檢查結果顯示，被查的10家開發商竟然均存在着偷漏稅款行爲；山東近日在一次專項稅收檢查中發現，被查房地產企業逾八成存在偷逃稅行爲……陳志榮告訴記者，房地產企業費用構成不規範、誇大成本、票據缺乏真實性、公司資產不合理攤銷……種種現象都可使開發商得以避稅。這裏面既有開發商的原因，也有稅務部門稽查不到位和稅法中存在一些“盲點”的原因。如除了專項稅務檢查外，一般稅務部門只根據開發商的財務報表來確定納稅額，這就有可能使一些不良開發商有機可乘。
短評：房地產稅制改革迫在眉睫
客觀地說，在房地產開發中，稅費的確佔據開發成本的不小比例。北京一位知名開發商在陽光衛視的一次人物訪談中說，目前房地產的開發成本中稅費約佔65%，建安成本(房屋的建造成本)爲35%。
對開發商而言，主要的稅種有兩個，一是營業稅，一是企業所得稅。營業稅在許多大城市爲5.5%，其構成爲營業稅5%以及在此基礎上附加的城市建設稅和教育附加稅。由於這塊稅是根據開發商銷售實現額徵收的，因此避稅的空間不大。
按照房地產徵稅發生的環節區分，爲房地產取得、保有和流轉三個環節的稅收。如果僅從現在所徵收的房地產稅來看，由於有避稅因素，總的稅負並不十分重。
那麼開發商爲何說在開發成本構成中，稅負因素佔有很大比重呢？這是因爲其中包含了三塊內容，即租、稅、費。租，主要是土地出讓金；稅，主要有房產稅、耕地佔用稅、城鎮土地使用稅、教育附加稅和固定資產投資方向調節稅；至於“費”，可以說與房地產相關的收費名目繁多，雖各地差異較大，但一般而言，收費項目大都有數十種之多，有的地方甚至超過百種。
房地產收費的本質是政府有關部門向土地使用者和房屋所有者因提供服務收取的直接性補償，不具有房地產稅收強制、無償、固定的特徵。由於收費是進入地方財政的預算外資金，因此也成爲政府各部門着力拼搶和爭食的蛋糕，收費種類越來越多就不足爲奇了。
北京一位開發商告訴記者，實際上稅在開發成本中沒有多少，主要是費。你不交費，項目就根本進行不下去。
從廣義上講，無論我們對行政事業收費作何解釋，但對於購房人來說，已含在房價中的稅費都是一種負擔。說穿了，費與稅並沒有什麼本質的區別，費與稅的不同僅在於各自立法級別的高低不同。由於“費”關乎政府各相關部門的切身利益，因而開發商要想逃“費”會有一定難度。
按照有關部門設計的稅改思路，“明租、正稅、清費”將是房地產稅改革的基本方向。明租，就是將土地出讓金收取方式從一次性收取改爲分年收取，使其作爲地租的性質更加明確；正稅，就是統一內外稅制，避免重複徵稅，改變流轉環節畸重保有環節畸輕的現狀，並儘量向寬稅基、少稅種、低稅率的國際通行做法靠攏；清費，就是對收費項目進行嚴格清理，除少數服務性收費項目以外，其他收費或取消或合併爲某一固定稅種。
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