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結構調整總量增長價格平穩
日前，國家信息中心高級研究員錢敏澤接受本報記者專訪時表示，中央今年提出的經濟工作指導方針是保持經濟平穩運行，積極擴大內需。擴大內需政策包括兩個方面內容：一個是開展新農村建設；另一個是增加中低階層收入，但是增幅不會太大，對消費的影響尚不會傳導到房地產等大額耐用品上。
“這樣看來，政府對擴大內需已經做出了相應安排，對房地產的發展規模和速度既不會形成擠壓作用，也不大會形成較大力度的推進作用，所以2006年中國房地產的發展形勢將趨向於結構調整、總量穩步增長和價格保持平穩的態勢。”錢敏澤說。
現行房價不合理
錢敏澤說，判斷房價是否處在一個合理的水平有兩個基本依據：一個是參照國際上通行的標準，即房價與家庭年均收入比例。發達國家如美國、日本的房價是家庭年均收入的3至6倍，中國目前平均房價達到了家庭年均收入的10至20倍。從這個數字關係上看，中國目前房價已處於過高的水平。中國許多高檔商品房價格已經接近甚至達到了發達國家的水平，這對於一個人均收入僅相當於發達國家的1/20甚至1/30，但是房價卻逐步逼近的發展趨勢，無疑顯得有悖常理，也預示着其中的風險在累積增加。
另一個需要考慮的依據是，房地產市場是否存在與價格相適應的需求關係。數據顯示，2000年至2004年，中國城鎮居民收入差距呈進一步擴大趨勢，特別是高端收入羣體的收入增速加快，他們對高端商品房的需求和購買能力也會增大，所以對高端商品房或別墅的需求比低端商品房更大，這類房產價格上升也會較快。與此同時，還有一部分人利用住房信貸政策在房地產市場上進行投機，也促使房地產價格進一步升高。“從這個角度看，近幾年房價持續走高主要原因是由於分配差距不斷擴大，在高收入羣體帶動和引導下，導致房產價格總體攀升，並且較大幅度超過了國際通常的比例關係。”錢敏澤說。
他表示，高端收入迅速提高和分配差距擴大主導了中國房地產發展模式，收入分配是問題的癥結。房地產的產品結構受市場導向發展，對這類商品房開發的比重自然就會更大一些。
高房價隱藏風險
房地產泡沫風險，通常是指由於過高房價難以持續而破滅後所引發的風險問題。國際房價與收入相比的經驗數據，反映了國民收支體系下的一種特定結構關係。3至6倍大體是保持這一結構關係相對穩定的基礎。當然不同國家有不同的情況，但是當這個比例持續擴大時，就可能引發結構不穩定，出現泡沫性風險。錢敏澤認爲，中國目前房地產價格持續上升所面臨的風險正是這樣的問題。
錢敏澤說，房地產泡沫風險涉及面廣，直接相關聯的包括房產購買者、融資的金融機構、房產生產者。對個人來講，泡沫一旦破滅，不僅可能因爲經濟形勢下滑遭受收入上的損失，還要忍受房價下降帶來的資產縮水損失。日本在上個世紀90年代末金融危機破滅後，房地產價格下降了一半多，在東京原來花4000萬日元購買的房產，不久就下降到了2000萬日元。房產購買者爲此要承擔高於市場價格近一倍的還款負擔，這個負擔可能將伴隨其一生。中國雖然還沒有發生這樣的事情，但是不能忽視其中蘊藏的隱患和低估帶來的後果。
對於金融機構來說，目前房地產開發商從銀行獲得的貸款並不多，一般只佔其經營資金的22%左右。房地產開發商資金的主要來源是售“期房”獲得的收入，而購買房產支付的“期房”資金又主要來源於銀行貸款。所以房地產市場運行資金的主要部分最終還是由銀行支付的。中國銀行界普遍存在的問題是資產結構不夠好，承擔風險能力差。雖然近幾年開展住房信貸業務改善了資產結構，並由此帶來的收益也不斷提高，但是與此同時醞釀的金融風險也在不斷加大。房產價格一旦滑落，以往構築的優良金融資產就會變成不良資產和甩不掉的包袱。
金融機構存在的問題是在認識上缺乏超前性，在行動上往往又落後於國家宏觀調控政策。作爲國家宏觀調控政策的執行者，金融機構發揮了國家所希望的作用，但是作爲商業銀行利潤追求者，則未必是最好的受益者。很可能因爲國家實施宏觀調控政策，導致金融機構獲取的前期收益喪失掉。由於房地產引發的風險主要是整體性的，所以，從這個意義上講，“看路比拉車”更爲重要。
從總量和結構上調控
錢敏澤說，自1998年以來，政府將房地產作爲啓動內需和帶動經濟發展的重要力量，爲此在個人購房信貸、土地批租、房地產商發展方面出臺了一系列鼓勵政策。幾年下來，實施的政策見到了成效，商品房生產與需求出現了兩旺局面。從刺激需求角度看，這一產業已經進入了政府最初希望的軌道，但是同時也暴露出與政府倡導的政治理念，以及與當前宏觀經濟形勢發展相背離的問題。
中央第四代領導集體從強調“三個代表”、開展“三講”活動到最近胡錦濤總書記在青海調研中講到：“發展爲了人民、發展依靠人民、發展成果由人民共享”表明，在經濟政策中要體現政治原則——更加註重廣大人民羣衆的利益。現在的房地產結構偏重大戶型、高規格的傾向儘管在高利潤驅動下會有較大的市場，但是與構建和諧社會的發展目標不相協調。所以在未來房地產發展中，結構調整將更多體現中低層收入羣體的利益。錢敏澤繼續說。
他表示，從總量上看，以房地產帶動消費，發揮其對經濟增長作用的功能已經基本實現。但是，目前的發展還沒有進入有節律和健康的良性軌道。增長速度過快，帶動鋼材、能源、土地價格較大幅度上漲，對宏觀經濟平穩運行造成了較大壓力。與此同時，市場上還大量存在編造虛假信息，哄擡房價，牟取暴利的現象，導致真實需求與市場價格相脫離的狀況。政府調控房價既有從總量上與國民經濟發展速度相適應的任務，也有從結構上趨向爲更多中低階層利益的服務，以及規範市場秩序、完善市場服務的目的。
關注外資投機房地產
錢敏澤認爲，國際資本進入中國房地產市場的目的有兩個：一個是隨着中國對外開放不斷加大，外資企業和人員進入中國的數量在增多，對商務和居住用房形成的需求也在增加，這屬於一般的購房消費；另一個是國際貨幣爲追逐高額利潤在房地產市場上進行投資或投機。帶來風險問題的主要是後者。
據他分析，國際貨幣的投資或投機行爲看重中國房地產市場有兩個原因：一個是借勢，另一個是獲取高收益率。由於中國房地產發展進入了快速發展階段，這一產業逐步成爲外資青睞和投資的新領域。外資進入房地產更容易實現高額利潤，它們憑藉國際先進的管理、銷售經驗和雄厚的資金實力進入房地產市場。跟隨着已經成了氣候的中國房地產發展大勢，相比開拓其他產業會節省大量的研發和市場銷售成本，使借勢發展成爲容易獲取利益的一種發展模式。
對於收益率的比較，錢敏澤表示，前幾年由於國際市場上的利率較低，以及一些發達國家對中國匯率提出升值的要求，形成中國匯率升值的預期，這兩種原因導致國際資金向收益率更高的中國流動。但是從去年到現在的發展情況看，美國聯邦儲備委員會不斷提高基金利率，自去年6月以來已先後13次提升其基金利率，達到了目前4.25%水平。美國利率不斷提高增強了對外資的吸引能力，減小了流向中國的壓力。但是對於匯率問題，隨着中國貿易順差的不斷擴大，匯率升值的壓力也在進一步增加。從中國匯率變動趨勢上看，目前還沒有讓市場感覺到中國匯率升值已經到頂部的跡象，對外資仍然保持着一定吸引力。綜合起來看，是兩種相反力量的作用，但是目前還看不出哪一種力量更大而朝着單方向發展變化。
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