據新華社《參考消息·北京參考》3月31日第6版刊登了題爲《雙重因素暗示房地產宏觀調控將加強》的文章,摘要如下:
央行一季度城鎮儲戶調查顯示,城鎮居民的消費意願持續下滑,即期購買住房的意願再創歷史新低。與此同時,截至2006年2月底我國外匯儲備8537億美元,超過日本,躍居世界第一。這一跌一漲背後,對房地產而言,暗示怎樣的玄機?日前,記者就此話題採訪了有關專家。
宏觀調控將加強
陽光100投資顧問蔣劍鴻指出,我國的外匯儲備如果除以我們的13億多人口,則人均約5萬人民幣,是個不小的數字。但老百姓仍然感覺手裏沒錢,爲什麼?是因爲增發的貨幣總量不夠。按照經濟學原理,外匯儲備增加多少,國內也應同量增發貨幣,以保證市場的穩定平衡,但考慮到其他方面的一些實際原因,我國目前增發貨幣量並沒有達到相應水平。那麼,未來極有可能出臺一系列經濟政策,來穩定物價、使居民收入穩定增長。自然,這些經濟政策少不了對關係國計民生的房地產業的宏觀調控,換言之,房地產宏觀調控還將進一步加強。
事實上,央行的調查也表明這點。調查顯示,未來三個月打算買房的居民人數佔比爲18.2%,較上季及上年同期分別降低1和3.8個百分點。在當前的物價和利率水平下,居民的儲蓄意願一直持高不減,在全部金融機構人民幣儲蓄在原有儲蓄資本金基礎上,又有10136億元人民幣迴流進銀行。居民是寧願儲蓄也不願消費。這一方面是基於人民幣升值的良好預期,另一方面,持續高漲的房價也使居民們不得不看緊自己的口袋。
有效購買力在減弱
中國企業海外發展中心主任、美國萬通投資銀行董事孫飛指出,居民消費意願不斷降低,表明有效購買力,或者說是有效需求在減弱。房價持續高漲的原因是多方面的、綜合的。首先是一種大的趨勢和大的市場的力量在推動上漲,如中國經濟的快速增長,城市化進程加速等,一般情況下,只會出現週期性下跌。而此時出現消費意願持續走低的狀況,說明是房地產的供應結構出現問題,即供求失衡。
那麼,消費意願與高房價到底是怎樣一個關係?孫飛表示,目前的消費意願下滑和房價高漲實際是一個悖論。從理論上講,消費意願下滑,房價應該下跌,但從實際情況看,至少現在還沒有大規模出現這種情況,雖然在去年宏觀調控下,一部分地區房價漲幅趨緩,但總體看,房價仍在漲,這說明市場是複雜的,一直處於綜合的動態博弈過程中,就看到底最後誰的力量佔上風。當然,若消費意願持續下滑,體現出超凡的博弈能力,那房價必然會有所反應。
消費意願最終爲價格起落核心
如果說消費意願持續下滑,而房價仍在高漲,是否暗示外來資本在中國的樓市中起了很大作用?
蔣劍鴻認爲,外來資本越來越多進入中國市場的趨勢在相當長一段時間不會逆轉,因爲資金總是向能賺取最大收益的地方流動,而國際資本的競爭規則又相當殘酷,有關部門對外來資本應善加引導。與此同時,開發商也應有效利用外資,儘可能多蓋老百姓能住的高質量的好房子。
孫飛則表示,投資資本能刺激經濟的增長,但泡沫過大,也會引發房價狂瀉,因此投資以及投機資本的運作一定要有一個度,聰明的資本會見好就收。若房價持續與百姓需求脫節,政府近期再度出臺宏觀調控政策的可能性較大。
同時,消費意願最終仍將是房地產價格起落的核心,因爲真正的大資本掌握在我們15萬億元的居民儲蓄中,居民的真實有效需求才代表市場的主導力量。
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房價快速上漲局面可能扭轉
北京師範大學金融研究中心近日發佈的《中國房地產金融安全評估報告》認爲,從今年下半年開始,延續4年之久的房價快速上漲局面將可能得到扭轉。這份評估報告還指出,城市居民當中,至少70%沒有新房的購買能力;估計今後幾年80%到90%的開發商都會“死”。
評估報告分析,從過去三年情況來看,我國東部地區的商品房均價現在達到了4000元左右,而北京、上海、南京的則更高一些。根據我國2005年城市戶均收入在1.5萬至1.7萬計,如果購買一套70平方米的新房,可能房價收入比在13倍,這就意味着城市居民當中,至少70%沒有購買新房(商品房)的能力。北京師範大學金融研究中心主任鍾偉認爲,無論從房價走勢、開發商盈利狀況,還是從競爭激烈程度來說,現在都到了房地產業的重大拐點。
鍾偉指出,宏觀調控還沒有要結束的信號,因此,從今年年底開始,延續4年之久的房價快速上漲局面將可能得到扭轉,房價增幅將明顯放緩,房地產業的暴利時代可能結束,這是一個重大的轉折。另外,今年房地產業將允許設立外資企業,這將引起中外開發商的對壘,90%的中小開發商將在今後幾年陸續“死亡”,這也是一個重要轉折點。
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