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就在開發商與政府相關部門因爲有多少房還沒賣爭執不下時，建設部新聞發言人昨日明確指出，社會上流傳的少數城市商品住房可售房源不足消息不屬實。
然而，在北京各個樓盤的售樓處，蜂擁的買房人看到的仍是剛開盤的房子就已遍插小紅旗；買房先要排隊買號；即使買了房子，還會在不久後發現自己買的居然比後搬進來的鄰居貴。
現狀與官方數據背離的背後究竟有何玄機，本報記者的深入調查，將爲買房人揭示其中的奧祕。
早就有業內人士預言：買房，人們從來都只會是追漲不買跌。
國家近一年的宏觀調之後，房價漲幅雖然有所下降，但價格仍一路走高，於是許多持幣觀望的人再也坐不住了。
熟悉售房內幕的人指出，開發商正是讀懂了人們“擔心房價今後漲得更高”的心理，製造“房源緊俏，趕緊買房子，否則今後就更買不起了”的輿論，於是原本持幣觀望的人便紛紛出手買房，於是更助長了房價的飛漲，形成了一種奇怪的循環。
玄機一：預插“紅旗”製造假象
如今不少新盤的售樓處都貼有一張售房進度表，已經賣掉的房子被貼上小紅旗或五角星，貼上小紅旗或五角星的房子不再對外銷售，可有的樓盤剛開盤小紅旗就已經“滿山紅”。這些房子真的都已經賣出去了嗎？業內人士透露，不少開發商在貼小紅旗時往往是隨心所欲，不會與房產的實際銷售掛鉤，售樓人員的說法往往是內部認購了。此前，內部認購是不受制裁的，這爲開發商製造“人爲短缺”留下了可乘之機。
還有的樓盤因爲周邊環境即將改善而面臨升值的可能，開發商看到形勢大好，便打起了小九九，策劃先把差一點的戶型推銷出去，好的套型則暫時“窩藏”，待時機成熟時再將好房拿出來銷售。這樣一來，購房者看進度表時會發現好房型“賣”完了，只好退而求其次。但等你下次去時，可能會驚訝地發現原來貼的紅旗不見了，開發商的解釋一定是有人“退房”了。
業內人士認爲，是開發商在捂盤。自去年以來，北京房價持續快速上漲，頻頻高價拍地事件更是讓開發商對未來房價走勢充滿信心，爲讓利潤最大化，開發商採取捂盤惜售的營銷策略。市建委在此時公佈全市可售期房和現房未簽約情況，其意圖之一應該正是爲打擊捂盤現象。
控制並且放慢銷售速度的地產商並不在少數。他們還是擔心，“房子賣得過快可能等不到房價更高的未來”。北京一季度房價高達17.3%的漲幅中，少不了捂盤的“貢獻”。
玄機二：排隊買號房託湊數
現在不僅買經濟適用房要排隊買號，就是一些新開盤的商品房也出現了排號買房的“壯觀場面”，不禁讓人們想起十幾年前憑票排隊購買家用電器的情景。擁擠的排號現場無疑又成了“房源緊俏、供不應求”的“例證”，讓想買房的人心急如焚。
其實，誰知道在排號大軍中有多少人是被開發商花錢僱來“捧場”的呢？
記者瞭解到，排隊人買來的並不是房號，而是搖號的前期工作，想買房的人先將一定數額的錢存入開發商指定的銀行賬戶，然後拿着存款證明來排隊買個號碼。之後進行搖號，搖中者事先存入開發商賬戶的錢計入房款，反之則退還。如此一來，不僅僅在售樓處現場，在開發商指定的銀行同樣也出現了排隊的現象，上趕着給別人的賬戶存錢還真沒那麼容易。
某項目內部人士告訴記者，這是爲應對客戶需求過大。然而意向客戶在向開發商的指定賬戶存錢時，該項目的最終銷售價格並未確定，這與建委明令禁止的“網下認購”與“收取認購金”相似。而認購或者變相認購一直是地產商推漲房價的手段。
玄機三：隱瞞資料暗謀提價
如今，許多購房者在買房時都會發現，在樓盤銷售現場獲得的資訊不再像以前那麼豐富了，某些樓盤隱晦的銷售手法經常讓人摸不着邊際。當你走進售樓處，很難見到貼着紅點的銷控表，到底哪些房子受歡迎哪些房子滯銷，無從得知。
其次，當你想對某套房子的戶型佈局深入瞭解時，會發現以往一整層的總體平面圖如今已被單個房間的平面圖所替代。想知道到底左鄰右舍怎樣與你脣齒相依？沒門！
最讓人如墜霧裏的是，一些樓盤的銷售人員甚至將售價表也藏了起來，你看中哪套房子才報出哪套的價格，讓你難以進行比較。還有一些樓盤總是隻拿出爲數很少的幾套房子供買家選擇，生怕買家選擇多，眼花繚亂反倒難下購房決心。
難道說現在的發展商賣樓都不制定價目表了嗎？“這個當然不可能。”知情人士透露，“開發商不僅售樓前就開始制定價目表，而且這個價目表還很細，一般是‘一房一價’。”可是現在你要想獲知房子的價格，通常要明確告訴銷售人員想買某棟某號房，然後銷售人員纔會神祕兮兮地在抽屜裏翻出一本價目表，抄下一個價格告訴你。如果消費者要求看價目表，通常會遭到拒絕，理由是“這是商業祕密”。
開發商爲何不願向購房者公開出示價格呢？業內人士分析指出，第一是方便隨時提價。第二則是防止客戶比較、同行踩盤。
混亂背後誰在漁利？
近日有媒體報道說，有91.1%的人購房用了按揭。其中，有31.75%的人月供佔到了其收入的50%以上。按照國際通行的看法，現在超過三成房貸一族已經淪爲“房奴”。
直接導致“房奴”產生的是一路飛漲的房價。而在這高房價的背後掩蓋了多少利益集團？有多少隻手，在因利益驅使同開發商一起攪亂房地產市場，然後在混亂中漁利？
據一位不願透露姓名的業內人士分析，銀行是房地產市場的資金源。開發商因自有資金缺乏，要用銀行的錢建樓。購房者貸款買房也是銀行先出錢。一些人會擔心貸款利率上調，所以在自身經濟條件不佳的情況下，就儘早貸款買房，導致事後背上沉重的房貸負擔。
“銀行幫開發商給買房者下了一個套”。而開發商是用銀行的貸款建房，再利用買房者向銀行還貸的環節跳出套子，利用銀行的錢生錢。
這位人士接着說，在銀行之前還有部分地方政府可能也成了房地產商的幫手。要建房子先買地。有些地方政府單純追求GDP，於是就買地——進錢——蓋樓修路。
此外，還有部分專家經常站出來放話。有時候他們表面上是在和開發商唱反調，可仔細琢磨就會發現，他們是在給房地產商幫腔。
最後是那些買房不爲住的炒房者。
被假象掩蓋的供求關係
兩組數據把北京的房價攪和得沸反盈天，讓購房者在市場分析時無所適從。
北京市統計局和北京市建委關於2006年一季度房價漲幅的數據相差一倍，而建委下屬北京市房地產交易數據管理網公佈說，北京市可售期房的未簽約比例高達60%，又與開發商一房難求銷售火爆的說法大相徑庭。
兩組互相打架的數據
來自北京市房地產交易管理網的數據顯示，截至5月6日，北京可售的期房總面積爲2644.76萬平方米；其中1569.89萬平方米未銷售，也就是有59%的期房尚未銷售。
隨後便有地產商對此進行反駁。有分析指出，由於房產商捂盤惜售，導致了在地產交易數據管理中心上報銷售比例不足。
另一組數據是，4月20日，北京市統計局和國家調查局北京調查總隊召開新聞發佈會，公佈了北京一季度房價同比漲幅爲7.6%。4月13日，北京市建委下屬的城研中心發佈消息說，2006年一季度，全市商品住宅期房預售均價爲6885元/平方米，同比增長14.8%。
這兩組數據不但自身衝突，而且銷售面積和房價漲幅相互衝突。
換言之，如果六成可售面積未銷售，房價漲幅就不應如此之高。
被淹沒的供求關係
混亂的數據背後掩蓋的是真正的供求關係。“六成期房銷售”的信息，揭開了市場的冰山一角。
如前所述開發商種種營銷策略，開發商永遠是供求關係緊張的製造者。即便是在2005年受中央宏觀調控政策影響，上海房價大幅下跌時，開發商也會打出讓利銷售、供不應求的旗號。
中國社會科學院金融研究中心研究員易憲容曾經指出，房價漲幅越高，往往會有更多的人選擇進入房市，從而導致房價更大漲幅。
有專家分析指出，統計局和建委的數據衝突來源於統計方法的不同，統計局根據樣本抽查分析的方法，而建委則是通過交易數據彙總的方式。
2006年一季度房價上漲與整個國民經濟高速增長密切相關。針對一季度國民經濟運行過熱，4月28日，央行上調金融機構貸款基準利率0.27個百分點，意味着新一輪宏觀調控的開始。
公共數據的價值
房價的上漲和開發商製造供求關係的緊張不無關係，但是攻擊或者詛咒開發商顯然是缺乏理性的行爲，因爲只要在法律允許的範圍內，採取怎樣的營銷策略，是企業逐利本性使然。
在普通購房者和財力雄厚的開發商之間，普通購房者必然處於一個信息不對稱的劣勢地位，市場容易被操縱，消費者更容易被誤導。
因此，需要政府爲公衆提供更加準確的第三方數據，使得公衆在購房時有清晰和理性的判斷，這纔是政府公共信息服務的價值所在。
如果按照北京市建委10日發佈的《關於加強本市商品房交易市場動態監管的通知》要求，各級政府部門能夠持續準確地提供市場交易信息，並且制裁在數據申報交易中的違規行爲，在六成可售面積未出售情況下，開發商願意惜售捂盤，就讓他繼續捂半年看看。
警惕
房屋銷售陷阱
均價——房展會上消費者往往會被較低的均價吸引，可自己看中的房子，戶型朝向都比較一般，也比均價高出許多。原來開發商打出的均價並不是這個項目所有樓的整體均價，而是其中價格最低和價格最高的房子的中間價。
樓層——售樓人員會介紹說高層樓房中九到十一層是好位置。然而其實這一高度正好屬於揚灰層，髒空氣到這個高度就會停頓。
綠化率——開發商會宣傳某小區綠化率高以吸引注重環境的購房者。但綠化率很多時候都存在虛構的成分。
房屋面積——房屋的宣傳面積與實測面積可能有出入。有的開發商會在測繪過程中做手腳，相差一兩個平方米是經常出現的。
房型——如果開發商在某樓盤的廣告中單獨印了某個房型，這個房型很可能是有問題賣不掉的。
物業——有的樓盤廣告會宣稱物業將由外資單位管理。通常開發商只會買外國物業公司的一個名字——物業顧問，這些外資物業公司通常只爲單價在一萬元以上的樓盤服務，其他的其實都由本地公司來管理。
設計公司——不要相信某樓盤的建築設計公司是美國或加拿大的。國家規定外資設計單位不能單獨進行樓盤的建築設計，須外加一個國內公司來共同設計。弄個外國名字只是滿足部分消費者的崇洋心理。
第三方
中國房產不存在泡沫經濟
上週六，在清華大學中國與世界經濟研究中心舉辦的宏觀經濟研討會上，加拿大西安大略大學徐慎慶認爲中國房價上升而空置率又如此之高不是泡沫經濟造成的，問題在於金融紀律沒有得到執行。
徐慎慶認爲我們要分清楚現在房地產是經濟泡沫(Economic Bubble)還是泡沫經濟(Bubble Economy)。
他以美國和挪威爲例分析說，格林斯潘卸任後，美國的房價一直在攀升。有人說，格林斯潘給美國留下了兩個泡沫，一個在IT，一個在房產，但美國經濟學界對這個問題進行探討後，得出比較一致的結論是美國房地產是經濟泡沫，而不是泡沫經濟，是屬於週期性的增長，所以美國房地產不會崩潰。同樣挪威的房價在5年內上漲了3倍，經過研究後表明也不是經濟泡沫。
有的開發商手裏有房不想賣，因爲預計房價會漲。如果像有些數字講的一季度漲了17%，只要握在手裏空置上一個季度就能增加17%的收入。但惡果在於這麼一擡高，空置率一拉上去就把房價拉上去了。房地產商這麼做，從營銷學來講他的目的就是利益最大化。
“那錯在哪裏呢？錯在他(房地產商)怎麼有流動資金的。”徐慎慶認爲，房地產商捂盤的前提是能繼續貸到款。現在資產負債率一般都在60%-70%的房地產商大量資金來源於銀行貸款，那麼銀行爲什麼要給他新的貸款？“所有的行長都斬釘截鐵地告訴我，這是違規行爲。”所以整頓金融紀律是整頓房地產市場、抑制房價暴漲的一個環節。
“房價漲幅被嚴重低估了一到兩倍”，國家發改委宏觀研究院經濟研究所宏觀室主任王小廣給出了這樣的判斷。
上週六的清華大學，一場以“宏觀經濟是否過熱”爲主題的研討會也因此將論題轉向了“火熱”的房價。
最近一個時期，社會上流傳着少數城市商品住房可售房源不足等消息，引起了各方面的廣泛關注。中國建設部新聞發言人14日明確指出，這類消息不屬實。
爲進一步增強市場透明度，方便老百姓選房購房，建立健全社會監督機制，中國建設部14日公佈40個重點城市對外發布房地產市場信息的網址。
隨着房地產調控走向深入，許多城市紛紛出臺了房地產行業新的調控和規範措施
近日，許多城市紛紛出臺了房地產行業新的調控和規範措施，不僅更具體也更有針對性，這標誌着我國房地產調控正在走向深入。
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