“2007年,我國的物業稅可能會在一些小城市試點開徵,通過開徵物業稅,可以讓多佔住房資源的人多付費,來遏制炒房行爲。”昨日,中央財經大學財政與公共管理學院教授劉桓在廣州市地稅局舉辦的“新時期納稅服務理論與實踐研討會”上說。
試點成熟將向全國推廣
劉桓說,物業稅在全國6個城市和地區有模擬徵收試點,地點的選擇是綜合了多方面的信息,既有東南沿海發達地區,也有中部地區,還有相對欠發達的西部地區。目前,全國已開始對物業稅徵收進行試點,但試點仍處於“空轉”階段,即通過模擬徵收來摸索徵管體制。如果調研和準備工作比較充分,明年有望在一兩個城市進行“實轉”,試點成熟後,將向全國推廣。
但物業稅開徵是一個關係到千家萬戶的重大工程,不能草率開徵,否則將會“傷筋動骨”,特別是很容易造成很多中低收入家庭負擔過重的後果。
據介紹,由於開徵物業稅,最直接的結果便是降低開發成本,導致房價下降。據估算,在目前的房價構成中,稅費及開發商利潤佔到60%,建築成本只佔40%。在購房者買一套房子的錢中,有30%~40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家採用的逐年繳納辦法,以財產稅的形式分期支付地租和稅費,開發成本和房價均可大幅下降。
而且,劉桓認爲,物業稅開徵後,由於把原來交易環節徵收的稅費稀釋到了擁有環節,所以房價會有所下降,但下降多少還需要靠供求關係來決定。他同時還認爲,像目前這種這種情況,全國的房源都是供不應求的,只是靠增加稅負這種手段來打擊房價,效果有限。
一旦開徵只針對新房
不過,徵收物業稅儘管房屋初始價格比較低,但是購買後,每年都要承擔一定的物業稅,物業稅成了未來的預期支出。房屋的使用成本增加了,於是有人擔心“買得起住不起”的情況將大幅增加。
對此,劉桓表示,物業稅的徵收都有一定的底線,主要是對投資、出租等“炒房”人進行徵收,而對自住房屋則採取免徵或少徵的做法。因爲住房是準公共產品,如果一個人擁有基本住房以外的房產,也就意味着他佔用了別人的資源,所以他應該爲此付費。
對於老百姓關心的新房和舊房如何徵收物業稅的問題,劉桓說,物業稅只針對新房而言,老房在交易時已一次性繳納了各種稅費,將不再重複徵稅。
物業稅是實行統一稅率還是累進稅率,也是目前業內爭議的焦點,特別是對豪宅和普通房屋是否實行差別稅率的問題格外引人關注。有業內人士認爲,對豪宅應按照比普通住宅更高的稅率徵收,才能體現社會的“公平”。
對此,劉桓表示,物業稅一旦開徵將實行“一刀切”的稅率。因爲,房屋的佔地面積是固定的,房價的高低已體現了地價的高低,所以不論是豪宅還是普通住宅按照統一稅率徵收就可以體現“公平”,豪宅的房價較普通住宅更高,按照同一稅率徵收,其繳納的物業稅相應也更高。同樣道理,地域差異對物業稅徵收也沒有太大影響。因爲,各地不同的房價已經體現了地域差異。
相關鏈接開徵物業稅有三大難點
不過,劉桓還表示,目前開徵物業稅有三大難點:
一是確權。確定房屋和土地的權屬,土地是國家的,土地上面的住房是私人的,到底如何確定私人對該土地的權屬是解決問題的關鍵。
二是評估方法。如果評估該住宅的價值,不能按照房屋的售價來評估,這是不科學的,房屋可能會因爲各種因素增值和貶值,不能通過當初的購買來評估其價值,當時如何來評估,還要斟酌。
三是稅基的確定。到底應該如何交物業稅,交多少?也是今後一個研究的重點。
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