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未來住宅保障體系中的實物補貼可能將分爲三個等級：廉租房主要面向最低生活保障線以下的家庭；租賃型經濟適用房面向低收入家庭；限價商品房將面向拆遷戶或無房戶
昨日，《第一財經日報》從一位建設部官員處瞭解到，租賃型經濟適用房將是未來發展的方向。廉租房、租賃型經濟適用房及限價商品房三者將共同組成實物型的住宅保障。
之前曾有媒體報道稱：目前“重買輕租”的住宅市場將變成“租售並舉”的市場，廉租房建設將被強化，而經濟適用房或將淡出歷史舞臺。對此，建設部出面闢謠表示，廉租房不會取代經濟適用房。
經濟適用房將以租代售
消息人士向記者透露，該媒體報道的方案，實際上先於今年的宏觀調控政策誕生，但早已被否決。取而代之的是經濟適用房、廉租房、限價商品房共存的新方案。
在新方案中，經濟適用房將一改以往出售的形式，面向低收入人羣出租。
上述建設部官員向記者作出解釋，中國的房屋產權爲70年。大部分地區的經濟適用房面向低收入家庭，但一個家庭的收入可能在70年中發生翻天覆地的變化，一次性的出售令經濟適用房制度缺乏退出機制。
另一方面，政府則不斷地需要拿出土地來建設經濟適用房，由於經濟適用房的售價不包括土地成本，僅包括一半的配套成本，政府甚至需要不斷地在此項目上投入資金。缺乏退出機制的出售型經濟適用房制度將逐漸令政府不堪重負。
目前，北京市的經濟適用房優先面向拆遷戶，有關人士認爲這種定向銷售方式並不科學。經濟適用房的本意是解決低收入家庭的住房問題，但很多拆遷戶並不在此列。部分拆遷戶甚至已經獲得了相當可觀的拆遷補償費。
階梯型住宅保障體系
如果經濟適用房將主要採取租賃的形式，並且不再面向拆遷戶，那麼政府將如何安置拆遷戶？
上述建設部官員認爲上海市的方案值得借鑑。上海市政府已作出規定，拆遷戶可獲得限價商品房購買的資格。和經濟適用房不同，限價商品房的售價中包含土地成本，因此具有完全產權，拆遷戶購買限價商品房，實際上是產權與產權之間的置換。
雖然限價商品房的價格高於出售型的經濟適用房，但卻比其他商品房低很多，因此建設部官員認爲也必須限定購買人羣，除拆遷戶外，還包括擁有一定經濟實力的低收入家庭。
根據該官員的介紹，未來住宅保障體系中的實物補貼可能將分爲三個等級。廉租房將主要面向最低生活保障線以下的家庭，所佔比例不大。租賃型經濟適用房則面向低收入家庭，當家庭收入達到一定水平後，政府有權收回住房。限價商品房也將限定購買資格，或面向拆遷戶，或面向本市戶口的無房戶等。
根據記者的瞭解，上述住宅保障體系的方案仍在探討的過程中，並且各地具體的實施細則也將根據當地情況而有所區別。
記者手記：保障應該面向需要保障的羣體
在北京，每個經濟適用房項目開盤，都是一項盛舉。數千人通宵達旦排隊等號，有人搭帳篷，有人甚至高價僱人排隊。商品房價格可以說是日日攀高，相比較而言經濟適用房雖然位置遠點，但仍是經濟實惠。
漸漸的，本來面向低收入人羣的經濟適用房失去了原本的意味，能買到經濟適用房簡直是身份和運氣的象徵。再往後，無論有錢沒錢，都很難買到經濟適用房了，因爲它只面向拆遷戶，有個拆遷指標簡直令人羨慕。
在今年的“建設部工作要點”中，完善住宅保障體系被擺在了顯要位置，有關人士告訴記者，其實年年都是如此。但年年完善的住宅保障體系，卻總需要來年繼續完善。
長期以來，在中國的住宅保障體系中，經濟適用房一直在唱主角，廉租房制度雖然一直在提，發展的程度卻很小。限價商品房則屬於新生事物。但漸漸變味的經濟適用房，能夠保障誰呢？
記者見過一些有私家車的人住在經濟適用房，也見過住經濟適用房的人買第二套房子，還聽說一個拆遷指標值不少錢。但也見過幾代同堂的家庭，擠在狹窄的空間裏。
令人高興的是，新的住宅保障體系方案可能即將誕生。以租代售型的經濟適用房因爲具備退出機制，顯然更加科學。
任何一套體制的健全，莫不需要退出機制，資本市場如是，住宅保障體系也如是。任何時候，保障應該面向需要保障的羣體，那些過去需要保障現在已不需要的，就讓他們去買房吧。
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