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出現“神祕”買家
湯臣一品開盤以後，在上海的豪宅市場上創造了兩項紀錄，一是每平米賣11萬，這是上海豪宅的最高價位；第二項紀錄就是，連續250多天沒有賣出一套房子。湯臣一品的支持者自嘲說，這叫曲高和寡，不過，我們記者採訪的時候，對方告訴記者，其實，已經有一套售價1.4億的豪宅賣出去了，買家是一個東南亞的華人，可是，上海地產圈兒的很多人都在懷
疑這種說法的真實性。
徐彬：“我們不願意透露客戶的身份，現在所有的預售合同跟買賣合同裏面，規定了甲方，也就是發展商，不能透露買房者的身份，你們問公證處，公證處一定跟你一講，有這回事，可是他還是不會告訴你客戶的資料。”
記者：“就是我們通過任何途徑，都不會知道這個人到底是誰了？”
徐彬：“對。”
記者聯繫上海市房地產交易管理部門，得到的答覆果然是不便透露，第一套湯臣一品成交的詳情，成了一個無法求解的謎。
蔡爲民：“顯然湯臣他們也不願意提供買家確實到底是誰買的，這就很怪異了。”
沒有找到購房者，我們就無法知道那位買家是怎麼考慮的，但房地產金融人士的眼裏，這一套房的成交併不意味着市場認可了湯臣一品的定價。
陳基強：“因爲唯一印證你價錢是對的不對的，就是有多少人成交，甚至你說我第一套成交了，但是其實在一般市場上的定價，假如你沒有30%賣掉的成交的均價，你還不能說市場定的價錢。”
但是我們不妨來推測一下購房者的購買動機，首先，他是否是爲了投資出租購買這套住宅呢？
蔡爲民：“我想他沒有租個15萬，到20萬人民幣一個月，我想他是沒有什麼投資報酬率可言，但是這樣的一個價位，什麼人去租呢，我是非常懷疑。”
蔡爲民告訴記者，一般的世界500強的高管，每月頂多也就花2萬塊錢人民幣租房，而CEO可能花到每月1萬美金，這已經是相當高的價格了，所以出租一個月15萬到20萬人民幣基本不可能。
徐彬：“你絕對不能用房地產的眼光來看湯臣一品，我覺得這樣的話，你會看不懂湯臣一品。”
記者：“我們現在就是有一點這個感覺？”
徐彬：“但是如果你今天把它當做是一個藝術品，是一個收藏品，其實你就看懂了，所以我們這裏的客戶絕對不會買來投資的。”
既然不是投資行爲，那麼只有自住了，可是，誰來買這麼貴的房子自己住呢？我們在湯臣一品的樓書上看到了這樣一行字：“只獻給顛峯世界的傑出人物”。
徐彬：“你不要拿一般小市民，我有100萬，我有200萬，我有500萬，我有5000萬，你來看這個房子，那你不是我的客戶，你也看不懂得我的房子，對不對，你現在想你有10億，這個房子只佔你不到1/10的資產，你買不買？那甚至來講，我們今天找的不止是10億，可能是50億，100億這些的富豪，那他買不買。”
戴德樑行：“就是懂得產品收藏價值的收藏家，而且對收藏裏面最有能力的一批對象。”
爲了嚴格的篩選出自己的客戶，湯臣一品還專門做出來一套預約看房的做法，就是對所有來看房的客戶進行資格審查。
徐彬：“參觀我們這裏的房子的，必須要填一個詳細的一個表，包括你在上海你有多少個房子，你有多少資產，你必須要寫清楚，然後你在哪一家公司，你是什麼職位，這都必須要填的。”
湯臣海景花園有限公司專案協理馮忠良：“我們第一個關卡是預約單，第二個是想去看A棟客戶的人，他必須要有200萬的定存單。”
記者：“你們預約以後，有預約不上的嗎？”
馮忠良：“有的，蠻多的。”
記者：“怎麼就知道他們不是你們的主要客戶羣？”
馮忠良：“比如說這個裏面有很多內容實際上大概可以看出來，包括他的公司，他的職務，我想有一些比較容易分辨的方式。”
記者：“也就是說他買不起這個房？”
馮忠良：“籠統可以這樣說，對。”
湯臣公司想用這樣的手法，找到更多有效的客戶，但是對於湯臣公司的如意算盤，市場人士卻表示懷疑。
蔡爲民：“對於很多的比較低調的富豪，中國富豪來講，他不太容易去購買這樣的產品，那麼你說在世界500強的這種CEO呢，他又大可不必要在中國去買一個這麼樣貴的產品，作爲偶爾居住使用，所以你就想不出來，到底誰會購買。”
範偉國：“我覺得要把大量的億萬富翁集中在一棟樓裏面，我覺得這種可能性不是很大，你這個房子買進去以後，你可能在兩三年之內，甚至更長的時間之內，你根本就沒有鄰居的，你很孤單。”
住在湯臣一品的業主可能會感到有些孤單，但是在上海，湯臣一品這樣的豪宅並不感到孤單，因爲在它的周圍，其實還有很多讓普通市民望而興嘆的天價樓盤，如果來看一下上海高檔住宅市場這幾年的變化，我們會發現，在上海出現湯臣一品這樣每平米11萬的房子，其實並不奇怪。
蔡爲民：“上海方面的定價策略，基本上從最初的1999年最低谷的狀態，那個時候是成本定價。”
蔡爲民在臺灣從事房地產研究10幾年，99年來到上海，正好經歷了上海樓市從低迷到火爆的過程，他告訴記者，這七年間上海房價的制定策略，也走過了不同的階段，1999年時還是成本定價，開發商只求銷售率，售價比成本高出一部分就行。
而到了2002年-2003年，房價開始走高，很多的人，包括投資者、投機者，都聚攏在樓市，成本定價就變成了市場定價，市場能夠接受多少錢，就賣多少錢，擁有好地段的開發商們，這時候追求的，是在一塊土地上創造最大利益，因此他們定出的，往往是市場能夠接受的最頂端的極限價位。
蔡爲民：“狂飆階段，那是一個價位的狂飆，從2003年SARS結束之後，上海的房價開始呈現說每一日三次是有點誇張，但是一週一次是絕對存在的，就像我剛剛提到的，一個禮拜要調價一次。”
在2002年後，上海市中心區房價保持了每年30%的增長幅度，與此同時，高檔住宅市場不斷形成擴大，2002年，還只有2個高於2萬元/平方米的新盤上市，到2004年，高於2萬元/平方米的新樓盤就已經多達23個。
第一個被稱爲“豪宅”的世茂濱江花園售價3000美元/平方米以上，但很快更多更貴的豪宅涌現出來，位於新天地旁邊的華府天地在開盤時，定價達到了7000美元/平方米，是周邊樓盤的兩到三倍，成爲當時最貴的公寓樓盤，但是，兩年後的今天，與上海華府天地相似價格的樓盤已經不止一處，短短兩年間，上海豪宅市場被迅速培養了起來，湯臣一品的定價顯然也瞄準了更高級別的消費市場。
記者：“你們當時是怎麼定這個價格的呢？”
徐彬：“第一個，上海不只是一個上海人的上海，也不只是一箇中國人的上海，其實他是一個世界的上海，世界500強，300家已經進駐上海，馬上WTO，到今年年底開放，所謂的金融、保險，這樣的話，在一個國際性的都市裏面，是應該有一個屬於富豪居住的環境。”
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