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2006年是國內房地產市場出臺政策最多的一年，先有國六條，然後有國六條細則，以及土地出讓金轉讓制度、土地監察制度、限制外資准入、二手房交易個稅徵收、落實新建住房結構比例要求、整頓房地產市場秩序等文件。儘管每一項政策都十分溫和，但是已經顯示了中央政府調整國內房地產市場的決心
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在國家宏觀調控“聲聲緊”的情況下，樓市投資者更加關注在一線熱點城市如何投資理財，哪些城市還具有升值潛力，哪個類型的房產有投資價值。爲此，四地記者分頭出擊，對當地樓市進行深度調查，以饗讀者。
天津：城市升級樓市強
近日，國務院批覆同意天津市城市總體規劃，明確將天津市建設成爲國際港口城市、北方經濟中心和生態城市，城市定位的升級爲天津市房地產市場帶來強勢預期。
天津市房地產經濟學會副祕書長劉玉錄介紹說，根據測算，“十一五”期間天津市將會有近6000萬平方米的住宅需求，相比較天津的人口與收入水平，這是一個不小的數字。另外濱海新區五年之內也會有近2000萬平方米的住宅需求。
全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生表示，天津被國家定位爲北方經濟中心，房地產市場肯定要迎來特殊的動力。就像之前的深圳和浦東新區一樣，房地產業會因爲城市的發展而走在全國的前列。
在國務院對天津市城市總體建設規劃的批覆中，推進濱海新區開發開放是其中的重點。作爲金融業務先行先試的地區，濱海新區開始吸引大量的國外金融機構和投資公司前來考察。濱海金融街項目負責人楊春表示，在國務院對天津城市規劃做出批覆之後，明顯感到了需求的壓力。過去需求量達到上千平方米的客戶遇到的不多，但現在最大的需求可以達到五萬平方米。隨着天津市城市定位的提升，不少開發商已經將目標指向商務地產領域。預計未來在低中高三個檔次，都會有強勢的市場需求。中華全國房地產企業聯合會祕書長戚佔能也透露，天津的房地產市場潛力巨大，來自香港等地的房地產投資者都已經盯上了這塊蛋糕。
廣州：“以租養供”受青睞
20062004年9月，廣州市民蒙小姐看中了濱江東路的一套二手房。房子建於1995年，位於九層，面積73平方米，它的優點在於南北對流，這在廣州的新樓房中幾乎“絕版”，在家裏還可以看到珠江，屬於一線江景房。蒙小姐當即決定買下此房，房款總額爲20萬元，按揭10年。時隔兩年，蒙小姐家旁邊新樓盤的一線江景房每平方米價格動輒過萬元，連二線江景房也漲到了9000元/平方米左右。蒙小姐樂滋滋地算了一筆賬，如果這套房子即使以6000元/平方米的價格算，至少也可以賣到40萬元，這已經比兩年前翻了一倍。
房價漲了，政策也變了，交易成本也隨之上漲。蒙小姐諮詢了一下業內人士，發現購房滿五年以後再賣可以節約不少稅收成本，因此她把房子租了出去，租房收入和每月供款相當。她說：“目前沒有所謂房奴的感覺，關鍵是要學會投資。”
在今年的兩次加息後，像蒙小姐這樣“以租養供”的投資者又有了新的考慮。貸款利息增加的同時，存款利息也相應上升了，存貸款差距反而縮小，個人房貸利率的下限由貸款利率的0.9倍擴大爲0.85倍。理財專家建議，市民如果有一筆資金打算一次性付款，不如以按揭方式先供首期，而將其他資金拿來投資或放在銀行存款。
黃先生如今住在單位宿舍裏，他“以租養供”新購買了一套房子。房價爲7500元/平方米，成交總額57萬元。加息後，本來打算一次性付款的黃先生有了新的考慮。他首付20萬元，供款20年，即每月供款2611元，而每月的租賃收入爲2800元，因此他每月還有約200元的淨收入用於物業維護。最近股市行情不錯，黃先生用手裏的剩餘資金買了一些股票，“別把雞蛋放在同一個籃子裏嘛”。
理財專家認爲，依靠出租房屋收取租金來獲益時，房屋位置的選擇尤爲重要。由於房屋在不同區域、不同地段的租價相差甚遠。如天河區珠江新城CBD的發展將提升其城市中心地位，適合在附近工作的金融人士等高收入階層居住；海珠區琶洲大力發展會展經濟及科技產業，可能吸引大量的產業人口和商貿人士。
經過連續幾年的漲價後，廣州房地產市場進入一個微妙的時期。開發商仍然看好後市，但政府不斷出臺宏觀調控政策，投資者要關注逐漸增大的投資風險，有專家提醒：
首先，要分清房子的用途，自用還是投資。老百姓經常問，什麼時候買房好。業內人士的回答是，如果是自己住，那看好了就買，不要等。市場永遠比人聰明，沒有誰能夠完全準確地預測未來的房價。
其次，根據家庭收入，量力而行，切忌借錢投資。儘管“以租養供”已經成爲房地產市場的投資新趨勢，但利率不斷提高，銀行對投資者(非買房自住者)往往沒有優惠政策，所以投資者必須綜合考慮長期收益風險。對於那些渴望通過房地產投資獲得高回報的市民，專家提醒要根據家庭收入情況適當投資。一般家庭的房地產投資總額應該是家庭總收入(夫妻共同資產總額)的50%，有小孩的家庭最好定爲30%至40%。
第三，要計算成本，分析市場，尋找投資熱點。“以租養供”的前提是房子能夠順利出租，因此投資者不僅要支付首期，對房子進行簡單裝修，出租時還可能要購置一些家電，成本可能比想像的要多一些，投資者必須計算好投入產出比例。如果住宅的租金收益與按揭費用僅相差200元至300元，就不要輕易投資，但像黃先生那樣的“無房戶”除外。投資者還需要對市場進行分析，畢竟熱點區域不是一下子形成的，有一定的延續性，投資者要積極尋找熱點。
重慶：房價低空間大
目前，重慶正逐步由傳統的產業城市、重工業基地綜合發展爲一個山水園林城市、宜居城市和新型產業城市。記者從重慶市土地和房屋管理局瞭解到，這樣的轉變以及把重慶建設成爲長江中上游經濟中心城市的定位爲重慶市房地產業的發展創造了巨大的空間。
與東部發達地區相比，重慶房地產市場起步較晚，房價一直較低。近兩年，隨着城市基礎設施的完善和商品房結構的改善及品質的提高，居民購房需求得以釋放，商品房價格總體上穩定協調增長。今年1至7月，主城區商品住房成交均價爲2696元/平方米，同比增長2.31%，房價保持穩定。2005年，上海、北京、天津的商品住房均價分別是重慶的2.61倍、2.6倍、1.56倍。與成都、西安、蘭州、昆明、貴陽等西部主要城市相比，重慶市商品住房價格低於成都、西安、昆明，居第四位，價格同比增幅居第二位(低於成都)。
重慶市土地和房屋管理局有關人士認爲，城市功能轉型、把重慶建設成爲長江中上游經濟中心城市的定位，將爲重慶市房地產業的發展創造巨大的空間。據介紹，重慶房地產業正處於發展上升期。作爲西部惟一的直轄市，重慶在資金、項目、政策等多方面都得到了國家的大力支持與扶持。隨着重慶建設步伐的加快，已成爲重慶經濟支柱產業的房地產業必將獲得更廣闊的發展空間。
長春：投資廠房有賺頭
長春市一家民營公司經理李彬最近正爲自己“沒眼光”懊悔不已：幾年前，有人以40萬元的價格要賣給她一處廢舊廠房，但她沒要；今年她的公司需要擴大生產規模，再找到此處時發現租金已經上漲到每年10萬元。當年買了這個廠房的王先生則狠狠地賺了一筆。據瞭解，在長春市，有不少投資者靠投資廠房賺到了錢。
10年前，孟先生在長沈公路邊買下一座停產工廠，加上修繕費用，總投入100多萬元。由於手頭沒有理想的項目，他將廠房租了出去，到2005年，年租金已接近30萬元。2005年末，因城市發展的需要，此地被拆遷，對此廠房的補償達1000萬元。
據孟先生介紹，廠房投資回報有三種，第一種，用作經營，廠房成爲經營成本；第二種，用於出租，收取租金回報；第三種，轉手出讓或等待拆遷。
業內人士分析，長春目前廠房投資回報較高，一方面因爲投資者大多選的是廢舊廠房，成本較低；另一方面，隨着長春市的建築、食品、五金、機械等行業的發展，對廠房的需求量很大。在長春，城區附近或離城區車程較短路段的廠房租售成交量一直比較火。目前，長春標準廠房投資回報率大約在12%至16%不等，少量廠房投資回報率更高達20%至25%。
長房置換置業公司總經理任剛介紹，廠房投資回報率高，同時也帶動了長線投資。近年來，投資廠房的個案有所增長，主要是因爲回報率比投資住宅和商鋪、寫字樓都要高出一大截，尤其是長春市大規模棚戶區改造的開始和城市經濟發展中中小加工業的興起，讓長春地域商業氣氛日漸濃厚，預計未來一兩年工業用地或廠房的租售市場前景非常看好。
不過，任何投資都是有風險的，業內人士提醒，廠房投資應注意幾下幾點：
首先，要量力而行。廠房小的上千平方米，大的數萬平方米，裏面可能又分生活區和生產區，有生態綠化，有會議室和休閒區，也有員工宿舍，所以投入的資金也多。因此要根據自身的生產經營需求和資金實力選擇不同性質或用途的廠房，投資時要根據自己的實力進行佈局和租賃。
其次，選擇廠房投資時要看好城市規劃，城市遠景規劃中的工業園區、物流園區，都是佈置廠房的好地點。建議選擇一些通過了政府消防、安全等審批的廠房，同時綜合考慮交通地理位置、行業發展狀況、廠房整體狀況等因素，再行決定置業投資計劃。
再次，廠房租售雙方都要注意一些細節問題。如果該地塊是集體用地，要看是否有土地租賃合同，該地塊是否有相關控制法規，地塊年限是多少，土地、廠房的容積率是多大等，最好在交易前向有關部門和專業中介諮詢清楚。
另外，投資廠房一定要計算投資回報率。也就是說，廠房的售價、租金等要綜合考量，不能貪圖總價和單價的表面低廉，租不出去或轉賣不掉就是不成功的投資。很多人都想在廠房的出租和轉讓中獲利，但廠房投資也要靈活變通。目前長春已成爲許多建材、物流企業的中轉站，倉庫的使用率和出租率都高於廠房。所以，賺錢機會雖不常有，但也要看好再出手。
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