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今年以來，我國房地產市場的一個現象引人注目：一方面房地產開發的總體投資不斷上升，前8月全國房地產開發投資同比增長了24%，但另一方面，經濟適用房投資在整個房地產投資中所佔的比重卻有下降的趨勢，來自國家統計的數據顯示，前8月全國經濟適用房投資比重同比下降了0.3個百分點。
專家表示，爲解決好中低收入人羣的住房問題，政府有關部門應該把經濟適用房等政策性用房的建設擺到更重要的位置上來，不要因爲商業利益而放棄了應該承擔的社會責任。
房地產開發投資一“升”一“降”
來自國家統計局的數據顯示，今年1-8月，全國共完成房地產開發投資11063億元，同比增長24.0%。其中，完成商品住宅投資7762億元，增長29.2%，經濟適用房投資349億元，增長10.8%，經濟適用房佔整個房地產投資的比重爲3.2%。
從上述數據可以看出，儘管在國家的大力倡導下，各地開始加大投資建設經濟適用房的力度，但相對於商品住宅而言，卻是遠遠不夠的。國家統計局的統計表明，2005年前8個月全國經濟適用房投資爲315億元，占房地產開發投資(8920億元)的比重爲3.5%，與去年同期相比，今年前8月經濟適用房投資比重下降了0.3個百分點。
分析人士認爲，房地產開發投資領域一“升”一“降”的信號隱含着多重含義。
一是在國家宏觀調控的大環境下，越來越多的開發商看好房地產市場，他們逐漸意識到宏觀調控目的是解決當前房地產市場發展中存在的少數城市房價上漲過快、住房供應結構不合理矛盾突出、房地產市場秩序比較混亂等突出問題，促進房地產市場持續穩定健康發展，並未剝奪開發商的整體利益，因此“蓋房”的積極性並未受到影響，有些人鼓譟的“樓市崩盤論”並未出現。這對於穩定房地產市場、增加商品住宅的供應量還是有積極意義的。
二是經濟適用房的數量在增長，但增長速度不盡如人意。儘管在建設經濟適用房等政策性住房方面，國家沒有硬性的規定，但由於過去欠賬較多，社會需求較大，因此保持一定速度的增長是完全有必要的。而現在的情況卻是投資開發比重持續出現下降，這說明來自地方政府的推動遠遠不夠。
利益主體如何能夠追求社會責任？
國家宏觀調控的思路是“靠兩條腿走路”來解決中低收入人羣的住房問題：一方面鼓勵開發商建設中小套型的商品房，通過降低購房成本來滿足一部分人的需求，另一方面則是要求地方政府建設經濟適用房、廉租房等政策性住房，通過“以租代售”等方式保障社會的需要。而現在的情況卻是，雖然兩條“腿”都在向前邁進，但經濟適用房的開發力度明顯不足。
“出現這種不平衡的根本原因，是因爲地方政府現在還是利益主體，不是公共服務機構。”深圳市社科院城市營運研究中心主任高海燕說，現在地方政府的財政收入很大一部分都是靠土地轉讓獲取的，然後再通過加大基礎設施建設拉動地價，如此循環往復，從而實現“經營城市”的目標。
在商品房建設的各個環節，從土地轉讓，到房屋建設、出售、轉讓等，地方政府都可以從中獲益，因此他們對於商品房的建設比較“熱心”。只要開發商看好市場，順應相關政策要求，地方政府自然會樂意加以支持，商品房開發投資的速度就會保持快速上升勢頭。
相反，在經濟適用房領域，由於地方政府完全是“賠本生意”，不但沒有任何收益，財政反而要補貼用於建設，因此儘管國家三令五申，要求加大政策性住房的建設力度，但效果總是不盡如人意。按照國務院九部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，今年9月底前，包括縣城在內的全國各級城市要向社會公佈當地住房建設規劃，其中就包括今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標。大限已到，但現在仍舊是應者寥寥。
“利益主體如何能夠追求社會責任？只要‘土地財政’的根子不斬斷，地方政府就難免會傾向於建設更多的商品房。”高海燕說。
專家：應該確定經濟適用房的建設比例
對於如何加快經濟適用房等政策性住房的建設，廣州大學教授劉興桂表示，國家有關部門可以考慮根據各地的實際情況，制訂出經濟適用房等政策性住房的建設比例，並將其列入地方政府的績效考覈體系。有了這些硬性指標，相關的建設目標就不至於流於空話。
其次，應該對一些落實國家宏觀調控政策不力的地方政府進行通報批評。國務院九部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》明確提出，各地政府要在9月底前公佈住房建設規劃，一些地方卻完全不見動靜，對這種情況應該嚴肅處理。
“治本之策應該是叫停‘土地財政’，儘快轉變政府職能。”劉興桂說，目前很多地方的經濟增長主要是靠政府固定資產投資拉動的，地方政府不是公共服務的提供者，而是投資性的主體，如果這個問題不解決，在面對建設商品房還是政策性住房的選擇時，地方政府是很難做到不厚此薄彼的。
顯然國家有關部門已經注意到了這一問題。今年9月國務院出臺的《關於加強土地調控有關問題的通知》明確提出要改革現有的土地收益管理辦法，國有土地使用權出讓總價款將全額納入地方財政預算，繳入地方國庫，實行“收支兩條線”管理。一些與“土地財政”相關的改革也在醞釀當中。
“儘管轉變政府職能不是一朝一夕的事，但如果這次真的叫停了地方政府的‘土地財政’，各地政府能更多地考慮社會責任，建設經濟適用房的局面勢必會發生很大改觀。”劉興桂說。(完)
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