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大半年來被國土資源部視爲頭等大事之一的土地出讓金重分方案，終於進入最後衝刺階段。
據國土資源部人士透露，一份名爲《土地出讓金收支管理辦法》(以下簡稱《辦法》)的文件，已基本修訂完成，待國務院審批後，未來幾個月內可正式下發。
規範地方政府對土地出讓金的使用，是該《辦法》的重點，而與建設用地有關的稅費徵收標準調整，因跟敏感的地價隱性成本掛鉤，尤爲被開發商所關注。
核心內容
記者瞭解到，該《辦法》要求，建設用地出讓涉及的“兩稅一費”——城鎮土地使用稅、新增建設用地有償使用費和耕地佔用稅的徵收標準將進行調整。初步規定是城鎮土地使用稅提高兩倍，新增建設用地有償使用費和耕地佔用稅各提高一倍。
至於地方政府對土地出讓金的收支，將採取在財政部系統(即國庫)中設立“國有土地有償使用專賬”的方式，按照國有土地出讓金收入的一定比例，建立“國有土地收益基金”，並規定地方政府不得作爲當期收入安排使用。
在這個過程中，土地出讓金將全額納入地方財政預算，實行“收支兩條線”，並接受地方人大的監督。
《辦法》草案中還提出，土地出讓金總額的15%必須用於農地復墾和土地整理開發。此前的做法，是要求土地出讓金增值部分的15%作此用途。
那位國土資源部人士告訴記者，剛剛完成的《辦法》草案中，涉及到地方政府土地出讓金收支規範那部分，可能還需要進一步完善，但“兩稅一費”徵收的新標準不存在太大變動空間。
成型前後
今年兩會期間，國務院總理溫家寶明確提出，應對現行土地出讓金分配體制進行改革，要求向失地農民傾斜。隨後，財政部和國土資源部分別向國務院上報了各自的方案，並由分管該項工作的國務院副總理曾培炎親自審批。
不過，當時這兩個主管部門的方案在“重新分配”的方式上存在根本衝突。國土部認爲，地方政府的土地出讓金須向中央集中，並在中央財政設立“地方土地收益基金”，自上而下進行管理。而財政部則希望納入地方財政預算進行管理，其理由是1994年中央地方財政體制改革時，已明確土地出讓金屬地方財政收入，中央政府再行收回缺乏合法性。雙方一度爭持不下。
這場爭論持續近3個月，直至9月份全國國土工作“昆明會議”召開之前，曾培炎代表國務院最終拍板認可了財政部的方案。此前，爭論雙方只是在“土地出讓金的3%用於廉租房建設”等相對次要的問題上取得妥協。
“昆明會議”結束後，按國務院要求，在國土資源部配合下，財政部綜合司主導起草該《辦法》。
遏制賣地
據悉，自今年年初以來，控制新增城鎮建設用地規模，是國務院每月召開的常務辦公會的主要議題之一。有國土資源部官員認爲，中央調整土地出讓金分配製度的本意，是控制各地建設用地增長過快的勢頭，迫使地方政府盤活存量土地。這也是“兩稅一費”上調的緣由。國務院政策研究室一位專家向記者印證了決策層這一思路。
中國城市經濟學會副會長、土地專家劉維新告訴記者，目前我國“兩費一稅”的徵收標準，還是上世紀90年代初制定的，不同城市的不同地塊，“兩稅”每平方米分別只有0.5～10元和1~10元，建設用地使用成本明顯偏低。
在方案醞釀過程中，曾有專家向國務院提出，如上調“兩稅一費”可能造成地價進一步上漲，建設用地增量若受到限制，土地市場供需關係也會失衡，同樣將拉高地價。
對此，國務院研究後的結論是，“兩稅一費”發生在土地交易之後，而不是交易環節，不會直接造成地價上漲。至於供需關係，通過清理盤活城鎮存量建設用地，完全可以平衡。
隱性成本
以去年8月華潤置地出資超過25億元拿下的北京地王清河地塊(現已開發橡樹灣項目)爲例：這塊總面積達35萬平方米的開發用地，當時按每平方米9元的標準繳納城鎮土地使用稅，總額在315萬元左右，城鎮新增建設用地使用費金額與此大致相當，兩者總計700萬元上下。若執行《辦法》中的新標準，開發商要交的稅費將翻番，即超過1500萬元。
“與數十億元的地價相比，一兩千萬元看起來不算什麼，但這並不意味着拿地的企業會無動於衷。”融科智地副總裁鄭志剛表示。他指出，具有一定規模的企業，都同時運作多個新項目，不斷拿地累加起來的隱性成本，往往相當可觀。
幾乎可以肯定，這些隱性成本最終將分攤到房價中去，由購房者“買單”。據說國土資源部等已注意到這一問題，正計劃逐步清理、合併房地產稅種，以便“兩稅一費”執行新標準後，有關企業的稅負水平維持在合理範圍內。
企業買地的隱性成本增加的同時，地方政府賣地的隱性成本其實也在增加。
北京市土地學會一位專家爲記者算了一筆賬：北京每年土地出讓金總額大概在120億元左右，刨去土地整理費用及收購成本後，純收益約爲50億元，按原有規定“土地出讓金增值部分的15%用於耕地復墾和土地整理”，此項支出應爲7.5億元，而新規定要求支出出讓金全額的15%，則高達18億元！
不知這麼一來，地方政府長期高漲的賣地衝動，會不會有所消退？
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