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“十月風暴”劍指工業用地 樓市再生變局
“如果土地成本提高50%，一個企業可能破產。”10月18日，山西某建材生產企業法人代表楊銳禮在接受中國經濟時報記者採訪時稱。
進入10月，國家有關部門掀起了一股更爲強烈的土地市場整肅風暴，矛頭之一便是工業用地。國慶前夕，國土資源部急電各地，對工業用地出讓價格進行調查，並要求於10月20日前將調查結果上報國土資源部。
國土資源部黨組成員、國家土地副總督察甘藏春日前表示，如相關措施全面推開，地價總水平將有較大幅度的提高。雖然隨後國土資源部就“地價將上漲50%”作出了澄清，聲稱“50%”一說只是針對工業用地，房地產用地出讓價格將基本持平，但業內人士對此還是心存疑慮。
“工業用地(政策的調整)對房地產市場的影響是非常直接的。”房地產開發商四川恆河實業有限公司董事長劉自新對記者表示，提高工業用地價格，勢必推動房價進一步上漲。
都是低價招商惹的禍
“過去在某些地方，工業用地幾乎都是免費給的。”中國社會科學院工業經濟研究所研究員曹建海告訴本報記者，此前，一些大企業和外資企業，在地方招商引資過程中，往往能夠享受非常優厚的待遇，獲得十分便宜的土地和稅收上的優惠條件。
曹曾在長三角地區做過一項調查，調查結果顯示：工業用地出讓價格偏低，普遍在每畝10萬元以下。“民營企業貴一些，其他性質的大企業一般都在3萬元以下。”曹說，如果碰上汽車企業以及一些世界500強企業，許多地方政府通常實行的是“零地價”或只是象徵性地收取一些費用。
楊銳禮也證實，在西部地區也存在類似情況。楊銳禮表示，由於土地便宜，企業在徵地上普遍存在着貪大求全現象。“蓋大車間，搞全封閉。一個小廠經常佔地就是好幾十畝，有的廠子甚至達到幾百畝。其實，這些廠子中，很多效益並不好，根本用不了那麼多，造成很大的浪費。”
曹建海將這種現象稱之爲“過度需求”。曹坦言，近年來，這種“過度需求”正在演變爲投機性需求，進而出現了一種值得關注的現象——不少工業企業“不務正業”，大量囤地。
“因爲土地太便宜，幾乎是免費的，更加助長了這種不正之風。”曹建海說，這樣的結果就是“需求脫離實際，能多要就多要。”爲了達到多佔地的目的，一些企業便在與政府搞好關係上下工夫，拿到土地後想辦法更改用途。
“即使退一步說改變不了用途，這些廉價的土地在手裏還可以升值。另外，把這些廉價的土地變成廠房再租給別人，也是一種生財之道。”
曹建海指出，近年來工業地產存在一定虛假的供不應求，導致耕地大量減少，生態被嚴重破壞，工業污染加劇，環境進一步惡化，從長遠來說，還威脅到糧食安全。
權威統計顯示，相當多的土地從地方政府手中流出，但政府並未從交易中直接獲得豐厚的回報。
國土資源部耕地保護司司長潘明才近日表示：“從2005年的情況看，全國新增建設用地出讓純收益應該爲763億元，而中央和地方實際收繳的新增建設用地土地有償使用費只有214.5億元，其中中央部分約爲70億元。”
從上述數據不難看出，僅去年一年，全國新增建設用地使用費就流失近550億元。
爲什麼會出現這種局面？分析人士認爲，除投資拉動外，一個重要原因就是地區之間惡性競爭，採取各種手段競相壓低地價招商引資惹的禍。
違法嚴重將拿一把手是問
甘藏春近日指出：“今年我國土地調控面臨一些新問題，其中最突出的就是工業用地低成本過度擴張。”同時，國土資源部耕地保護司潘明才司長日前在接受有關媒體採訪時亦不無擔憂地表示，地方政府爲招商引資競相壓低地價這種惡性競爭現象大有愈演愈烈之勢。
工業用地領域存在的突出問題已引起了有關部門的高度警覺。國土資源部正對工業用地出讓價格進行全面調查。據悉，圍繞建立工業用地出讓最低價標準統一公佈制度，國土資源部目前已着手製定統一的工作方案和技術方案。今後，工業用地出讓最低價不得低於土地取得成本、土地前期開發成本和按規定收取的相關費用之和。工業用地價格上漲已成定局。
記者近日在對廣東、江蘇、上海以及山西等地區有關人士進行採訪時瞭解到，當地人士對這項政策普遍比較關注，但工業用地市場依然波瀾不驚。有業內人士分析認爲，由於相關政策仍在醞釀與制定之中，市場各方大多處在觀望狀態。
今年5月，國務院常務會議提出“國六條”，要求加強土地使用監管，堅決制止土地囤積行爲；同月，國務院辦公廳下發“九部委意見”，要求加大對閒置土地的處置力度；今年6月，國土資源部召開全國土地執法緊急會議，對各省查案工作進行明確部署，同月下發了《關於嚴明法紀堅決制止土地違法的緊急通知》；7月，國務院辦公廳發佈《關於建立國家土地督察制度有關問題的通知》，設立國家土地總督察及其辦公室，向地方派駐九大國家土地督察局，監管全國省(區、市)及計劃單列市的土地審批利用；8月，國務院發佈了《關於加強土地調控有關問題的通知》(即國發200631號文)提出，對本行政區域內發生土地違法違規案件造成嚴重後果的，對土地違法違規行爲不制止、不組織查處的，今後都要追究有關地方政府負責人的領導責任。
特別值得一提的是，9月27日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，對鄭州市違法批准徵佔土地問題進行了嚴肅處理，相關責任人受到黨內嚴重警告處分。而從10月份開始，又一次土地清查的序幕已經拉開。
來自國土資源部的最新消息顯示，國土資源部正在與監察部一同抓緊完善土地違法違規領導責任追究辦法，兩部門將聯合查處土地違法違規案件，對於土地違法情況嚴重的地區，將直接問責地方政府一把手，並將追究土地違法行爲的刑事責任。
開發商：房價將進一步上漲
值得注意的是，不久前召開的國務院常務會議明確了三項重大的事項。這三項重大事項爲：一是國家首次將國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算；二是調整新增建設用地土地有償使用費繳納標準、城鎮土地使用稅徵收標準和耕地佔用稅徵收標準；三即上文提到的建立工業用地出讓最低價標準統一公佈制度。
據中國證券報近日報道，由財政部、國土資源部等制定的《土地出讓金收支管理辦法》草案已經面世，經國務院審批通過後就可以下發，而財政部有關負責人表示“辦法”將作進一步修訂。
知情人士稱，未來土地出讓金總額的15%將用於農地復墾和土地整理開發，城鎮土地使用稅將提高兩倍，新增建設用地有償使用費和耕地佔用稅則各將提高一倍。權威人士甘藏春日前也透露了類似信息。
甘藏春表示，如相關措施全面推開，地價總水平將增長三分之一到二分之一。甘說，不同用途土地地價受到的影響不盡相同，根據測算，工業實際用地的出讓價格將提高40%-60%，而房地產用地出讓價格將基本持平。
“工業用地價格上漲不光會影響到(對工業的)投資，還會推動房價上漲。”四川恆河實業有限公司董事長劉自新認爲，工業用地價格上漲的情況下，住宅用地很難做到“獨善其身”。這使得房地產市場在宏觀調控背景下再生變局。
劉自新告訴記者，過去許多房地產開發商手中相當數量的土地是由工業用地演變而來的。他說，過去房地產開發商的土地成本比較低，如今，不僅地價上漲了，建材、人工、相關配套及稅費等與過去相比，均出現了較大幅度的上漲。此外，各種強制性規範、安全標準，包括節能措施等要求也更加嚴格。總體來說，成本增加了不少。
“以廣州爲例，以前，每畝土地沒有超過20萬元的，這幾年，一實行招拍掛，價格一二百萬就上去了。現在地價是過去的數倍。”按照這樣的邏輯，劉自新認爲，“房價該上去”。他說，工業用地價格的變化對下一步房價走勢“肯定有影響”。
蘇州市從事招商工作的一位政府官員表示，工業用地指標從緊，提價是好事，這樣，土地使用價值提高後，門檻也相應地提高了，對項目要求自然就更高，將來對項目選擇從優有好處。
“這項政策對沿海地區影響不大，但是對於工業化剛剛起步的中西部地區來說，影響會相對比較大。”這位官員說。
楊銳禮認同這種觀點。他說，西部地區很多企業都是粗放型的，效益不怎麼好，不少企業只能勉強維持，儘管提高工業用地成本可能使一些企業面臨破產，但可以制約粗放式的發展，促使企業創新，提高產品的科技含量，更重要的是可以減少對土地這種寶貴資源的浪費。
“地方政府其實也是願意工業用地賣個好價錢的。”曹建海認爲，工業用地之所以被賤賣，或者是白送，與當前的稅收體制、土地制度以及對幹部的考覈方式均有很大的關係。“捨不得孩子套不得狼。”
“工業用地價格低還有另外一個原因。”曹建海說，當前各地共同存在的一種是工業用地價格低，但住宅與商業等房地產用地價格高，“地方政府普遍存在一種‘以地生財’心理，工業用地賣不了高價，便想法從住宅、商業等用地方面找補回來，所以住宅用地拍得越來越高。”
而新的工業用地政策是否對這種心理產生影響？上述政策出臺之後，樓市又將發生怎樣的變化？人們拭目以待。
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