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住房保障制度成效調查
經濟適用房的貢獻和問題
“230平方米的超大面積、木地板、高檔瓷磚的精裝修、6個空調、6臺電視、全套實木傢俱、跑步機等健身設備一應俱全”，這是某房產中介公司的售房廣告，而這戶豪華惹眼的房子，其性質卻是經濟適用房。
在北京著名的經濟適用房回龍觀小區裏，寶馬、甲殼蟲、悍馬等極品汽車輕易可見，而類似廣本、帕薩特這樣的中高檔汽車更是遍及視野。
讓人無法迴避的問題是，原本強調保障功能、意在解決中低收入人羣住房問題的經濟適用房到底賣給了誰？
2005年，由全國工商聯房地產商會建立的REICO工作室發佈的《經濟適用房政策評價》報告中顯示：北京市經濟適用房自用率僅爲51.34%。也就是說，北京經濟適用房中有將近一半被作爲投資的房產出租出售。
按照1994年由建設部、財政部等部門聯合頒佈的《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》，經濟適用房被定義爲——由相關部門向中低收入家庭的住房困難戶，提供按照國家住房建設標準而建設的、價格低於市場價的普通住房。按規定，購買者必須具備一定條件，以北京爲例，條件之一是家庭年收入在6萬元以下；二是申請購房者必須是無房戶或現住房面積未達到本市規定的住房補貼面積標準的未達標戶。
然而，在現實操作中，這個標準變成了一張從單位輕鬆獲得的收入證明。“單位領導都希望你自己能解決住房問題，當然會竭盡全力幫助你開證明。這不就是一張紙和一個公章的問題嗎？沒人會難爲你。”一位經濟適用房的購買者對記者說，他是一位高級白領，光自己的年薪就至少數倍於6萬元的標準。他在北京的天通苑小區買了套200平方米的經濟適用房，把自己的父母從外地接過來安度晚年。
爲了加強對經濟適用房的審覈，有地方政府出臺政策，要求經濟適用房的申請人必須將自己及其配偶姓名、覈准蓋章單位、可購買經濟適用住房最高總價等情況在網上公示，公示期爲10個工作日，公示期滿未被舉報的，批准其購買資格。“這個的作用是什麼呢？如果你在單位人緣不好，你買經濟適用房就會有一定的危險性。否則，你說誰會去舉報你呢？不在一個單位工作的人認都不認識。”一位經濟適用房房主對記者說。
“客觀評價，經濟適用房作爲住房保障制度的重要組成部分，的確爲緩解住房緊張問題作出了很大貢獻。爲什麼北京的房價比上海晚了兩年起飛？這中間天通苑、回龍觀等超大型社區是滿足了大量有效住房需求的。但是它的每一個房子是否都在實現住房保障的功能？從現實情況看，也值得懷疑。”一位經濟適用房專家對記者評論道。
廉租房如何降低門檻？
所謂“住房保障制度”，簡單來說，就是實現“居者有其屋”。這並不是指讓所有人在自己私人財富中都擁有住房這種資產，而是讓買不起房子的人也有保障住上房子。因爲住房是人生存的必要條件。“人人有房住”是一個文明社會起碼的目標，也是市場經濟下一個責任政府必須提供的“公共產品”。
除經濟適用房外，廉租房是住房保障制度的另外一部分。與經濟適用房的“低門檻”相比，廉租房的門檻則顯得太高。以北京爲例，目前北京市實施的廉租政策完全是附着於民政方面的低保體系中的，對於發放租金補貼的家庭，政府定的標準是：連續享受低保一年以上，人均住房面積不足7.5平方米。“只有吃上低保，纔有權利吃廉租”。
北京市投資建設的全市惟一一棟廉租住宅——位於廣渠門北里那棟政府廉租樓裏，其進入門檻更高——必須是北京市確認的優撫家庭，即指持有《革命烈士證明書》、《革命傷殘軍人證》等6類證件的家庭。這棟樓裏的居民以七八十歲的老人爲主，他們按每月每平方米2.4元上交租金。由於該樓的房子尚未住滿，今年北京市建委和市總工會又在考慮將市級以上老勞模納入其中。
而除低保戶以外，處於“夾心層”的人不在少數。所謂“夾心層”是指渴望住上廉租房的，還有那些既不夠吃低保、又無力買房的人羣。北京市廉租中心曾在市內的危改地區作過調研，得到這樣一組經驗數字：這幾年每次城市拆遷中，拆不動的家庭佔30%，其中只有5%符合低保條件，剩下的25%便成了“夾心層”。與廉租戶相比，“夾心層”的居住窘境程度毫不“遜色”，然而，卻因爲收入略超出低保線而被廉租政策拒之門外。
限價房防止成爲批條子工程
今年，北京市政府又推出爲增加中低價房供應而制定的一項新政策，這就是“限價房”，即在競標中便限制了市場價格和房屋套型的房屋。因爲有房價限制，所以它不同於由開發商自主定價的商品房；也異於經濟適用房，因爲開發商需要繳納相當數額的土地出讓金。地方政府顯然希望在控制房價的基礎上，同時保證賣地的收益。
今年6月、7月，北京市公佈七大地塊爲首批限價房地塊。今年11月30日，北京城市開發集團以26億元競得這七塊地之一——朝陽區廣渠路36號住宅及配套用地的使用權。在所有參與投標的13家房企中，出價高過成交價的多達4家。
廣渠路36號地規劃建築面積達46.04萬平方米，東起九龍花園東路，西至化工設備廠東路，南至大郊亭路，北至廣渠路，是目前CBD地區爲數不多的一塊寶地，被稱爲“地王”。按26億元計算，如此該地樓面地價5647元左右。
業內人士估計，按照當前的房地產形勢，廣渠路36號地價格應該在40億元人民幣左右。因此，與成交額相比十幾個億的出入額度對開發商來說，獲利空間是巨大的。目前該住宅意向銷售價格爲9500元／ 平方米。相對周邊樓盤15000元左右的價格，9500元實是低得太多。
限價房的購買者要求限定經濟水平、北京市戶口且是首次購房。“事實證明，土地價價高者得，房價價低者得的辦法，我認爲不是非常可行。無論是限價房，還是限價地，很可能又會變成一個批條子的產物，反而破壞了市場秩序。”一位業內人士對記者說。
“你想想看，在周圍價格那麼高的樓盤裏面，突然出現這麼一個低價房，大家不會去搶嗎？中國經歷過那麼多年的短缺時代，從買自行車到安電話，最後不都是靠關係，條子滿天飛？從某種程度上說，限價房就是經濟適用房的姐妹花。在這種背離市場規律的交易中，宏觀調控的真正意圖能夠實現嗎？”
在北京師範大學房地產研究中心主任董藩教授看來，由於中國缺乏良好的信用監管制度和反映真實狀況的收入監管體系，加上不同的文化背景，無論是經濟適用房，還是限價房，最後都會出現變形和扭曲。而且考慮到現實條件，一個一直生活在城南的人，因爲經濟適用房建在北五環，他就得被迫改變以前所有的生活環境。所以他主張改補房子爲補錢。“貨幣補助靈活性很大，買大買小、買新買舊、買在哪裏都可以由被補助人自己決定。”
“問題的關鍵還是在於如何把這些真正需要幫助的窮人科學地遴選出來，這個問題無論是通過政府建經濟適用房、廉租房，還是貨幣補助，都需要完成這項工作。但是我認爲因爲貨幣補助環節相對簡單，中間尋租的機會可能會相對較小。”董藩說。
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