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本是銀行優質業務的房貸市場，接連爆出假按揭大案。近日，銀監會下發一份措辭嚴厲的通知，指出銀行貸款審查流於形式，個人住房假按揭問題突出。假按揭竟成了房貸市場難以根除的毒瘤？
銀監會查出數十億假按揭
銀監會的這份通知是基於2006年下半年進行的一次大規模的檢查，這次檢查近年少有，重點是五項：房地產假按揭、土地儲備貸款、打捆貸款、“兩高一剩”行業貸款和委託貸款業務專項檢查。在部署時，銀監會稱，假按揭貸款是商業銀行發放零售貸款中典型的違規行爲，“近幾年，不少房地產項目開發中的巨大風險轉嫁給了商業銀行”。
檢查結果顯示，截至2006年6月末，國內銀行涉及假按揭的貸款金額達數十億元。其中，某國有銀行被查出共發放個人住房涉嫌假按揭的貸款4718筆，金額達13.09億元，佔被查個人住房貸款總額的6.05%。另一家國有銀行被查出共發放個人住房涉嫌假按揭的貸款3716筆，金額7.34億元，佔被查個人住房貸款總額的3.23%。
針對暴露出來的問題，銀監會指出，部分銀行貸款“三查(貸前調查、貸時審查、貸後檢查)”制度形同虛設，授信盡職調查流於形式；一些房地產開發企業和房產中介機構通過虛假按揭或一房多貸、虛增註冊資本、虛擡房價等手段套取銀行貸款，有的甚至挪用流動資金貸款投資房地產項目開發，利用銀行貸款囤積土地，擾亂了房地產市場秩序，加大了銀行信貸風險。
銀行間放貸競爭激烈使審查流於形式
事實上，在銀監會此次調查之前已數度爲假按揭所帶來的風險敲警鐘，對可能產生假按揭的環節，銀監會也有很具體的措施，“但是銀行放貸的壓力始終是存在的，爲了完成任務，銀行之間對個人住房貸款的競爭很激烈，”北京京都律師事務所律師秦慶芳表示，“銀行需要放貸賺取利息，開發商需要資金，在房地產市場整體向上的時候，雙方的共同利益導致銀行常常對風險是睜一隻眼閉一隻眼。特別是銀行爲了股改上市，爲了一個好的財務報表的時候。”
更重要的是，銀行的審查並沒有完全做到實質審查。目前，由於市場的競爭，已有多家銀行取消了律師見證業務，成立了專門的審批中心，秦慶芳認爲，取消了中介，採取“直客式”審批，銀行直接面對客戶仍然進行的是形式審查，客戶提交的文件仍是一樣的，銀行沒法做到一筆一筆的核實，風險可能更會失控。
“如今雖然很少出現成批量的假按揭，但是單筆額度比較高的假按揭仍然存在，比如幾百萬元。”秦慶芳說。
“假按揭大部分是前幾年發生的，這跟當時的銀行信貸制度和我國商品房預售制度的不完善直接相關。”中倫金通律師事務所的蘭煥婷律師表示，“預售制度完善以後，尤其是2005年實行網上籤約之後，假按揭應該有所減少。”
但是檢查顯示，在各項制度逐步嚴格的情況下，有的省市房貸不良率仍連續三年呈上升趨勢。
房貸不良率上升勢頭很快
目前，我國房貸市場仍是一片繁榮，截至2005年末，我國16家銀行個人住房貸款餘額爲20258億元，比上年增長1772億元，房貸市場已佔我國GDP的10%。
但繁榮背後有隱憂。一方面，房貸不良率雖然在銀行各項業務中是最低的，最高不超過5%，最低的僅有2%、0.5%，甚至更低，但上升勢頭很快。以上海爲例，到去年9月末，中資銀行個人房貸不良率爲0.86%，而2004年只有0.1%左右，兩年時間房貸不良率上升了7倍多。
“房地產企業的融資方式決定了市場風險和信貸風險全都集中在銀行。”中國社科院金融所金融發展室主任易憲容表示，我國房地產金融主要是由銀行信貸構成，房地產企業各個環節所需要的資金，如房地產開發貸款、流動性資金貸款、施工企業貸款、信貸抵押貸款等，基本上是來自銀行，房地產企業的股權融資佔融資的比重十分微小。他建議取消商品房預售制度，這樣才能杜絕假按揭道德風險。
另一方面，一旦開發商資金鍊緊張，惡意一房多貸套取貸款、銀行抵押不能落實的情況下，損失將更加慘重。在去年發生的北京盛鑫家園、立恆名苑一億多元假按揭事件中，開發商都是套取貸款之後四處投資，最後無力償還貸款、撐不下去而曝光的。
隨着去年以來股市的升溫，不少本來投資房地產市場的資金流向股市，雖然銀監會出臺措施嚴防房貸資金進入股市，但是銀行能否真正嚴格控制資金真正用途，仍令人懷疑。
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個人住房貸款“假按揭”是指不以真實的購買住房爲目的，開發商以本單位職工及其他關係人冒充客戶作爲購房人，通過虛假銷售(購買)方式，套取銀行貸款的行爲。
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