記者近日採訪瞭解到,部分開發商利用增高土地儲備量、增高商品房空置面積、頻繁推高房價來操縱市場對抗宏觀調控。有關專家認爲,開發商利用“三高”操縱市場正在人爲擴大供需矛盾,加速透支購房者未來收入,同時又遏制真實的住房需求,加大宏觀調控的難度,應當引起高度重視。
房價直入“雲端”夜晚卻成“空城”
記者採訪瞭解到,近兩年,南京樓市供需矛盾逐步緩解,房價整體平穩。但南京重點發展的河西新區——奧體中心周邊的房價卻在一些開發商的助推下連年大幅攀升,引起許多市民的議論。
“奧體板塊的房價太高了!2006年,這裏的房價從每平方米5100元,上漲到每平方米8000元左右,一年漲了2900元。目前,有的樓盤已經開到了9000元/平方米,大有趕超南京老城區的趨勢。”一年前入住河西新城區的南京市民舒先生告訴記者。他說,雖然這裏銷售行情火爆,但有不少人屬於投機炒房。奧體中心周邊的樓盤入住率並不高,到了晚上像一座空城。
爲了覈實情況,記者日前數次到河西新城區採訪。記者晚上8點以前乘地鐵抵達奧體站時,本應是下班高峯期,但地鐵上的乘客總數僅有10人。出了地鐵口看到,除了街道兩旁的路燈發出的光外,在地鐵奧體站周邊的金瑪酈城、濱江奧城、紫鑫中華廣場等小區內黑黝黝一片,一些多層住宅整棟整棟無人入住,有些30多層的小高層,才僅有零星的幾戶亮燈。記者隨機統計,發現這些樓盤入住率還達不到五分之一。
記者瞭解到,奧體新城區的樓盤許多都是建築面積超過十萬平方米的大盤,第一期早已銷售一空,如今兩三年過去了,還是沒有人入住,造成大量資源的閒置。
“河西新城區入住率不高與這裏投機性購房比例高有直接關係。這裏的開發商大量囤房炒房的現象很普遍,各類違規手段無所不用其極。奧體板塊的房價連年猛漲,吸引了大量的投資投機者,甚至有政府機關來團購炒房的事件”,一位在河西“濱江奧城”、“西堤國際”等項目先後擔任銷售經理數年的人士告訴記者。這位銷售經理說,2006年10月前後,奧體板塊的兩個樓盤聯手上調房價,每平方米一夜間增長了1000元,也促使周邊房價競相攀高。
部分開發商大量囤積土地和房源
據江蘇省統計局統計,2005年,全省開發商購置的土地面積比當年開發的面積多出1000萬平方米,而2006年前11個月的差額則爲900萬平方米。有業內人士認爲,這是部分開發商在囤積土地。因爲隨着宏觀調控不斷深化,開發商擔心自身利益受損,通過大量儲備土地來對抗調控。土地掌握在開發企業手中,何時開發由他們自己決定,他們會根據市場行情來加速或者推遲開發進度,最終目的還是爲了炒高房價以獲取最大利潤。
在土地儲備大幅增長的同時,這個省商品房空置面積呈現持續大幅增長趨勢。2004年,江蘇省商品房的空置面積爲490萬平方米。到了2005年,全年空置面積達721萬平方米,同比增長47%。而2006年的空置增勢則繼續保持較高的“水準”,截止到11月底,空置面積爲900萬平方米,增幅達58.5%。
江蘇省房地產經濟學會副會長徐益民表示,目前,房地產市場上形成了空置房面積不斷增加,老百姓購買稱心如意的房子卻日益困難的尷尬局面。造成空置面積增加這一局面有幾個原因,一方面在於當前房地產市場供需之間的結構性矛盾十分突出。有的區域以120平方米的大戶型爲主,再加上高企的房價,普通老百姓根本買不起。另一方面的原因是開發商留下不少朝向、戶型好的房子等待漲價。
居住功能弱化住宅異化爲高檔奢侈品
“開發商利用‘三高’操縱樓市遏制了市場真實需求,南京市一些區域的商品住宅已經異化爲高檔奢侈品,在什麼地段擁有什麼樣的房子成爲身份的一種標誌,而住宅的居住功能正在弱化,”江蘇省某大型國有房地產企業的一位高管告訴記者,隨着房價不斷走高,潛在購房者也普遍變得焦慮和急不可耐,開始提前透支購買力。
南京某房地產研究機構近日對5000名潛在購房者進行調查表明,66%的潛在購房者判斷房價會上漲,72.3%的潛在購房者計劃一年內買房。此外,潛在購房者半年收入漲幅保持在5%左右,而他們對房價的總承受能力半年內上漲了12個百分點。這表明房價持續上漲一方面使潛在購房者對樓市未來有信心,另一方面又迫使他們急於買房。
針對部分開發商操控樓市的做法,有關專家提出了兩點建議:
首先,要嚴格規範開發企業的銷售行爲。房管、物價等部門要對部分開發企業公開違反國家規定聯手漲價、囤積房源等現象要給予堅決懲處。
第二是增加“雙競雙限”地塊的供應。有關專家認爲,一些開發企業熱衷囤積土地是因爲看好未來房價增幅,認爲兩三年之後僅賣土地就能賺錢。北京市國土部門近期推出了對房價和地價進行雙競雙限的地塊,既能夠保證開發企業有一定利潤,又能遏制周邊房價,如果在流通環節加強管理,將能夠爲穩定房地產發揮積極作用。 |