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隨着國家進一步深化宏觀調控、各部門聯手調控房價等一系列調控措施浮出水面，房屋開發成本成爲各方高度關注的話題。近日，一位在珠三角和廣西、雲南多年從事樓盤開發的房地產開發商坦言：“樓盤開發成本只佔房價20%，開發商能夠拿到其中40%的利潤，餘下超過40%的利潤全部被相關職能部門‘層層消化’掉了。”
這位姓蔣的房地產開發商自述了親身經歷的樓盤開發“灰色產業鏈”。
樓盤開發成本只佔房價20%
實際上，面積越是大的樓盤，建築成本越低，因爲建築商減少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用，售價昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費心理。
我從1992年就開始從事商品房建築行業。當年每平方米的建築成本價不過350元至400元，房價不過1000元/平方米至1500元/平方米，建築成本占房價的1/4，加上土地出讓金，房地產成本價格也不過是房價的1/2至1/3。如今建築成本比原來只漲了100元至200元，房價卻比原來翻了好幾倍，房屋成本只佔房價不到20%。
前些日子番禺包工頭向媒體公佈的商品房工程明細賬，實際建築成本是每平方米不過572元。這還是珠三角的價格，中西部省區的價格比這個更低，因爲人工成本低很多。相比之下，中西部省區的人工費用只有珠三角的1/2至2/3，鐵工爲5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工爲3元/平方米，負責貼外牆瓷磚的人要20元/平方米。
南寧、貴陽、成都等地的房價已經比上世紀90年代漲了近10倍，價格從600-700元/平方米，飆升到4000元/平方米至8000元/平方米，上萬元的豪宅也爲數不少。實際上，面積越是大的樓盤，建築成本越低，因爲建築商減少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用，售價昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費心理。
“招拍掛”：內行“懂門道”消化兩成利潤
實際上，土地“招拍掛”沒有增加房屋成本，而“暗箱操作”成爲房地產商降低成本的主要渠道。
土地價格、開發成本是不少房地產商向外宣稱“價格上揚”的最大原因。實際上，土地“招拍掛”沒有增加房屋成本，而“暗箱操作”成爲房地產商降低成本的主要渠道。
“招拍掛”的項目一般分爲3種情況：一種是規模較小的項目，在招投標過程中開發商可以通過“內部渠道”瞭解政府方面的土地價格“底線”、“上限”，與有可能參與的同行形成“價格同盟”。由一家公司競拍下來後，其他公司共同建設，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格擡高銷售。一種是規模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開發就需要通過集體“圍標”的方式來實現對土地的掌控，開發商往往事先做好評估部門、招投標審委會的“工作”，通過招投標“評估”方式，排擠一些外來的競爭者，通過打壓對手、減少競爭壓力來降低潛在的成本風險。還有一種是獲得規劃部門的“風聲”，在未來的黃金地段搶先“圈地”的做法。如政府搬遷、城市發展規劃等出臺前夕，地方政府決策層尤其是“一把手”對城市發展的目標指向，成爲開發商趨之若鶩的消息，一有風吹草動，房地產開發商就會連夜“跑馬圈地”，因爲這時候土地價格最低廉。
要獲得這些消息、“搞定”這些職能部門，就必須“有酒大家喝”，從樓盤開發中拿出一部分利潤，讓包括評估、規劃、拍賣、土地、政府等部門“分享”。我認真計算過，無論大中小型樓盤，要真正在當地站得住腳，至少要拿出兩成左右的利潤，通過請客吃飯、逢年過節贈送“購物卡”、假期組團旅遊、支付出國考察費等方式來“擺平”這些權力部門。
土地“招拍掛”不但沒有增加房屋成本，反而成爲房地產開發商擡升房價的重要藉口。表面上看土地價格很高，但分攤到每平方米的價格就很少，原來建設20層高的樓盤可以建設到40層樓高，成本降低了一半，房價卻漲了1倍。
改規劃+亂測量+濫用料=高利潤
修改規劃、樓盤測量時與測評部門“互通有無”，施工中濫用材料，這些都是房開商牟取高額利潤的關鍵環節。
修改規劃和樓盤面積測量是實現樓盤後期“利潤增值”的核心，這部分利潤超過20%。只要有了前期到位的“工作”，規劃建設部門不會對樓盤開發的層數、公攤面積、綠地面積進行認真測量，相關社會化的測量部門、評估部門因爲面臨市場競爭壓力，在吃了一兩頓飯之後，往往也對開發商房屋面積“跑冒滴漏”的行爲睜一隻眼閉一隻眼。
濫用料也是利潤實現的重要手段。鋼筋、水泥、板材、管線等，只要有出廠合格證，平時很少受到相關部門的監管，這部分材料建築商往往精打細算，恰到好處地在管線、窗框等不影響工程質量的環節上使用相對價格低廉的產品。這部分產品質檢部門不像鋼筋水泥等大宗商品那樣高度關注。但由於數量巨大，所獲得的利潤也非常高。
四成利潤爲職權部門埋單
把餘下40%的“灰色開銷”降低下來，返還給購房者。這相當於開價6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能夠買下來了。
“吃得下，吞得掉，消化得了，沒有後遺症。”這是開發商與諸多相關職能部門“合作”的重要前提。
我們當然害怕審計部門查賬，但比起酒店、賓館等行業來說，建築行業也最容易開賬出資，從進料源頭、施工環節上，就能夠將一大筆“費用”消化掉。“借用”身份證登記來冒充員工數量，用工資“衝抵”開銷；把日常成本做大……這些都是開發商“化解”灰色產業鏈的主要手段。
我認真算過這樣一筆賬：一棟樓盤開發下來，成本只佔房屋價格的20%，開發商能夠拿到的利潤占房屋價格40%，還有40%就是被各種“灰色開銷”吞噬了。其實，只要地方政府和相關職權部門認真履行中央的政策措施，監管部門強化監管細節，我們完全可以把餘下40%的“灰色開銷”降低下來，返還給購房者。這相當於開價6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能夠買下來。
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