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9月13日，央視《經濟半小時》播出“深圳各銀行提高二手房貸款門檻 炒房人被迫割肉”，以上爲節目內容實錄。
國家發改委、國家統計局公佈的最新調查顯示，8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%。這是從2005年7月房價統計從全國35個大中城市擴展到70個大中城市以來的最高點。而從去年開始房價飛漲的深圳，在8月份的漲幅排行榜上位居繼續第二位，僅次於廣西北海。我們也到深圳的樓市上進行了調查。
回國投資遭遇銀行收緊房貸
2005年以來，深圳經歷了一次沒有前例的房價狂飆：平均房價從7000元/平方米上漲到16000元/平方米，僅今年頭6個月，房價就上漲了50%，房地產的巨大收益讓很多人自己都始料未及，6月初，一位地產高管在一個房地產論壇上說，他們開發的一個高級住宅，近1100套房子以當下市值計算，已可買下整個伊利集團。
到6月底，深圳福田區歡樂谷附近一個樓盤賣出了一套單價7300多萬的別墅，每平米價格高達14萬元。
深圳房價的暴漲讓炒房者越來越多，“8000個炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅。”在中介圈內，這樣的說法廣爲流傳。
21世紀不動產深圳區域分部連鎖服務部經理孫宇黃：“我們關外以前有個店，它就有個大客戶一口氣買了190套房，然後就慢慢地炒作，慢慢地放出去賣，也有這樣的人，其實這種人在深圳很多，他不是說某一個時間暴出來一個，它可能每個區都會有這樣的人。”
巨大的財富效應吸引着更多的人投資房地產，但是在2007年6月份之後，深圳的房地產市場卻風雲突變，銀行突然提高房貸門檻，很多房貸被叫停。
這個變化讓無數投資房地產的人始料未及，現在定居美國的鬱青就是其中的一位，基於深圳房地產的上升態勢，加上人民幣不斷升值，鬱青決定到深圳購買一套住房，7月21號回國後，她看中了一套200多平方米的二手房。
購房者鬱青：“我覺得還是有一定的升值空間，但是因爲深圳的房子最近大半年來漲得特別厲害，很多的房子都是成倍地漲，像在福田區的很多房子，一下子就漲了一萬兩萬三萬，甚至於三四萬一平米，可是萬科這個房子呢，我知道好像它以前開盤的時候價錢跟現在房子的價錢差距並不是太大。”
這套房子兩年前開盤時價格約8000元/平方米，如今賣價只有13000元，因此，鬱青認爲這套房子很有投資價值，他迅速和房屋中介—創輝地產簽定合同，並且交付了15萬元定金。
鬱青：“因爲我在國內的時間挺短的，我希望在這個時間內能夠把房子交易，拿到房產證，貸款落實，當時他們中介公司的人跟我說上午去辦銀行的託管資金，申請貸款的業務，下午就可以去辦房產過戶的手續，我確實也不知道國內的手續是怎麼回事。”
原來以爲馬上就可以拿到房子回美國，但是麻煩卻接踵而至，銀行貸款出了問題。
鬱青：“根據我的這個合同價是絕對不可能貸出239萬元，只能貸198萬元這樣的情況。”
按照鬱青和中介公司簽訂的這份合同已經後來簽訂的這份協議，鬱青購買這套房子中介需幫助辦理貸款239萬元，這大約相當於整個房價283萬元的85%。
鬱青：“根據國家政策的話，是隻能根據我的交易價283萬它只能貸到198萬，就是30%，30%首付，必須達到30%的首付，當我籤合同的時候，我並不知道這樣一個政策，我不曉得這樣的政策。”
中介創輝地產爲什麼會和鬱青簽訂這份貸款比例高達85%、嚴重違反國家相關規定的合同呢？鬱青告訴記者，在後來和中介公司以及銀行的交涉中，他找到了答案。
鬱青：“就到第二家銀行貸款部門找他們的審批官去了解情況，他們中介公司所提供的(合同)複印件價格是不一樣的，他們提供的價格是342萬，如果是342萬的話，70%的話，240萬，正好是這個數字。”
連續兩家銀行都拒絕了中介遞交的貸款申請，而鬱青返回美國的行程也一拖再拖，不僅房子買不了，而且創輝地產連中介費，定金也拒絕退還，在深圳期間，記者多次聯繫創輝地產，但是這家公司始終沒有接受記者的採訪。
鬱青：“只能是走訴訟程序。”
記者瞭解到，六月份以來，很多人在辦理二手房貸過程中，都有着和鬱青類似的遭遇。
21世紀不動產深圳喜悅加盟店經理周新昱：“像一些小的銀行還在貸，但是大的銀行基本上都不貸了，工行像這些都不貸了，也不是說評估不合格，它就是收緊，不貸款。”
記者：“理由是什麼？”
周新昱：“不知道，反正就是說不貸款了。”
21世紀不動產深圳區域分部連鎖服務部經理孫宇黃：“像國有四大銀行，尤其是對一些比較老，評估價比較高的基本上都已經停止放貸了，辦不下來了，這在以前都不存在問題，以前很容易，一天兩天就可以把基本的貸款承諾書這些都做出來，辦完手續之後，就可以貸款，現在的話，他可能有各種理由給你，但是就是說他已經不給你貸款了。”
深圳市世華地產營業總經理林家樂：“比如說，按以前來說，你買一個200萬的房子，你的首付一般就是40萬，以前的貸款一般都是八成，但是現在首付，你現在要拿出來的可能要60萬到80萬，所以這個首付差不多對比以前可能就多了一倍。”
莊家出逃 二手房門庭冷落
鬱青在深圳買二手房，因爲銀行提高門檻，所以中介遲遲未能給他辦下來貸款，最後弄了個錢房兩空，銀行爲了防止風險過大，加大了二手房購房貸款的首付比例，那麼，這個辦法對二手房市場會帶來多少影響呢？
在深圳採訪期間，記者聯繫了多家銀行，但是他們都婉拒了記者的採訪要求，那麼深圳市各大銀行爲什麼要提高房貸門檻呢？
深圳市房地產研究所所長王鋒：“深圳樓市前一段時間的投資比較旺，而深圳這個市場機制本身的調整能力是很強的，這個銀行本身並不是中央銀行下了政策，要它這麼做是它自己，自發地開始這麼做，金融機構有意向地來提高信貸門檻，我想這本身就是一個很好的風險防範措施。”
銀行提高二手房房貸門檻，對市場造成了什麼影響？記者在深圳找到了一位樓市炒家，這是它的一個商鋪，這是她今年剛剛收的一套房子。
記者：“能透露一下你手上有多少房子？”
炒房人：“不能，不好意思。”
記者通過這位炒家的朋友瞭解到，在6月份以前，他的手上至少有上百套房子，對銀行提高二手房房貸門檻，這位炒家非常緊張。
炒房人：“但是會難賣一些，接手的人會少了，就是等於市場上少了一大部分這些人，他們會再觀望。”
於是，他當機立斷，在銀行剛剛開始提高門檻的6月初，出掉了一半的樓盤。
炒房人：“本錢都回來了，肯定回來了，保本了。”
隨後，進入7月份，8月份，深圳二手房市場一落千丈，交易量銳減，作爲房地產中介門市的經理，周新昱度過了從業以來最清閒的兩個多月。
周新昱：“基本上大家都處於觀望狀態，不願意，放盤的就感覺賣不掉，就是感覺沒人問，然後問的人很少，8月份一個單沒有。”
在周新昱門市採訪的兩個小時時間裏，記者沒有看到一位上門的顧客，在中原房地產的門市，記者看到了同樣的場景，屋子裏坐滿了門市的銷售經理，但是，整整一個下午，沒有一位顧客。
深圳中原地產新中苑分行客戶經理宛冬生：“減少。”
記者：“減少大概量有多少？”
宛冬生：“應該在30%左右。”
孫宇黃：“我們下面的店，我們下面的很多分行他們以前平均一個月大概也能做好幾個買賣單，那麼6月份是比較慘淡的，6月份我們有一個以前最好的一個分行它只簽下來了四個買賣單，其中有兩個買賣單就被銀行退回來了，沒有做成功，因爲銀行已經不給它放款了，成交量這幾個月說實話下降了，相當多的一部分成交量6月份整體下降了20%，7月份在6月份的基礎上再下降了20%，也就是說到8月初爲止，一共下降了30%到40%，是你們公司的不是我們公司，是整個深圳市。”
深圳中原地產總經理李耀智：“如果按200萬成交量，如果我們把它變爲非普通住宅，貸款原本是70%，但是現在銀行貸的是60%或50%的，會令你的首付原本是60萬，現在你可以變成80萬或100萬，無形的就會讓買房用來投資或者出租的成本加大，會令很大一部分投資客戶會離開深圳的房地產市場。”
銀行提高房貸，炒房人忍痛割肉
隨着深圳各家銀行提高了二手房貸款的門檻，進入今年6月份以來，深圳市二手房市場的交易量應聲下降，一些二手房交易中介都處在有價無市的狀態，而我們在深圳也發現，一些急於脫手的炒房人爲了順利離場，現在也開始忍痛割肉，降價出售二手房。
由於二手房基本上很少有人問津，部分二手房已經開始降價。
周新昱：“現在有的(房價)是下調，有的(房價)下調的，幅度是蠻大的，也有下調幾千塊錢一平方，他們也會根據各個中介公司，然後根據整個市場，然後報價，然後想過之後再做了一些調整。”
周新昱經理介紹說，目前降價的主要是一些前期漲幅比較大、價格比較高的二手房，這是某高檔小區的一套海景房。
周新昱：“因爲有這樣子的海景房不多，也就是沿海這一圈，然後那邊的半島城幫，價格都遠遠不止了，至少在三萬元以上，那邊貴的話半島城幫報的貴的話，都是五萬多元。”
6月份之前，這套128平方米的海景房最高掛價是410萬元，每平方米約3萬2千元，當時很多人想買，但是後來業主覺得還有上漲空間，沒捨得賣，但是現在這套房的價格已經降了下來。
周新昱：“380萬元，合一平方米，是128平方米，將近3萬吧。”
其實，就在一些炒房人準備將手裏的二手房出手的時候，深圳的二手房價格又開始恢復了上漲的勢頭，國家發改委和國家統計局統計，今年8月份，深圳二手房價格同比增長22%，在全國70個大中城市位居第一，爲什麼銀行緊縮貸款的政策還是擋不住深圳二手房漲價的腳步呢？
一些人開始降價賣房，但是在進入8月份以後，這位已經出掉了一半樓盤的炒家則決定不再賣房，這套剛剛收房的兩居正在進行裝修，裝修完後準備出租，預計每個月的租金大約3000元，完全可以承擔每個月的月供。
炒房人：“裝修得十萬左右，準備做長線投資，捂個兩三年這樣。”
這些炒家爲什麼現在開始捂盤，在21世紀不動產深圳分公司，記者聽到了這樣一個新動向。
孫宇黃：“實際上據我瞭解，現在很多的一些大牌中介公司，已經想出了一些怎樣避免國家這些政策的方法，它們正在試驗看看能不能成功，這個我就不知道將來會不會這樣成功，如果它們能夠找出這種方法來應對目前國家的一些政策，而我們的政府部門又不能夠嚴格執行的話，那麼很可能再過一兩個月兩三個月又會反彈回來。”
中介們想到了什麼樣的方法呢？
孫宇黃：“深圳市政府要求一定要打兩份合同，一份是國土局買賣合同，一份是我們中介公司的三方居間合同，這兩份合同必須是有資質的公司從網上下載，那麼你某一個單位要賣的話，你要通過中介公司的話，這兩份合同必須是同樣的單位，同樣的客戶，同樣的價格，這樣的話，就可以造成客戶既很難避稅，又很難在按揭方面讓銀行多給你貸款，他們就會協商，說我們就儘量不要籤居間合同，我們就以你們私下成交的名義來籤一份，私下成交的買賣合同，那麼你們跟我們中介公司還是私底下，籤以前舊的三方合同，那麼最關鍵的一點爲什麼他們能這麼做，就是因爲很多的銀行如果願意給他貸款的，那麼銀行也認這份舊的居間合同。”
這種陰陽合同不僅可以少填寫房價避稅，而且可以可以多填寫房價獲得更多的銀行貸款，據信，這種方法已經開始在一些中介公司進行實際操作。
孫宇黃：“剛剛開始還沒有正式，想出這種方法的時候，其實很多的大業主都很害怕，深圳出現過，有一個業主他一個人有800個單位的房子，他平均每天放50個單位出來，他急着把它賣掉，但是他放了大概十幾天，一直都沒有人買，但是後來中介公司想出這種方法之後，他發現有些銀行也願意接受，這種所謂的私下的方法，很多樓盤他又收回去了，不賣了，因爲他知道這個樓可能不會降價降那麼多，因爲國家不可能真正完全把這個政策實行好，作爲業主的話，他完全可以再等待下去。”
半小時觀察
炒房者靠什麼在炒房？毫無疑問，他們靠的是銀行資金。像深圳那些囤積了上百套房源的炒家，購房資金需要數億元，他們自己拿出來的只是一小部分，大部分的錢都要靠銀行貸款。要限制炒房，其實只要卡住銀行放貸，就應該能收到立竿見影的效果。深圳的一些銀行將二手房按揭首付比例提高到三成、四成甚至五成，這是希望遏止住房價過快上漲，但現在看來，8月份深圳二手房價格同比增長22%，位居全國第一，這是爲什麼呢？我們記者的調查發現，陰陽合同的出現，讓炒房者輕易突破銀行的規定，首付五成，其實成了一紙空文。對於陰陽合同，銀行究竟是完全被蒙弊，還是睜一隻眼閉一隻眼，深圳的二手房中介私下告訴我們的記者，其實違規放貸，銀行完全心知肚明，這是出於自身利益的考慮，因爲房貸收益，現在是銀行最穩定的利潤之一。
抑制房價過快上漲，銀行是個非常重要的抓手，但縱觀近兩年出臺的調控樓市的政策，金融方面的手段還是不夠多，而且銀行是否落實了這些手段，也沒有事後的嚴格督查，這需要銀行業的決策者和監管者能夠更科學、更全面地來總結我們的相關政策。雖然從眼前來看，房貸收入確實能對銀行帶來穩定的利潤，但如果房價上漲過快，最終導致整個樓市出現嚴重危機，當初設想的利潤可能就會變成銀行沉重的呆壞帳，美國次級債風波應該就是我們眼前最好的教訓。
主編：張凱華記者：孟慶海攝像：李慧
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