幾天前，杭州房管局網站上掛出了一則簡短的消息，全文不足50個字，大意是說西湖區第一批申請辦證的農居公寓本月底可以領取房屋所有權證。低調的背後，這其實是一個不可被人忽視的消息——這是目前爲止杭州市申請辦證數量最多的一批農居公寓，整整34幢1201套，比2005年、2006年兩年的總和還多32套。
4390套農居房辦出產權
剛剛通過審覈的這1201套農居房是望月公寓中的一部分，這個2003年完成一期建設的社區是當時杭州規模最大的農居房小區，靠近浙大紫金港校區，包括40多幢住宅樓。
記者到現場的時候，天正下着小雨，小區門口一塊巨大的原石上寫着“望月公寓”，小區裏很安靜，綠地、中心花園、健身設施一應俱全，小區環境也頗爲雅緻，感覺不到與普通商品房小區有什麼差別。儘管小區離市中心有一小時左右的公交車車程，但居民的日常生活還是比較方便，周邊飯店、藥店、水果店、小超市、送水點等社區商業配套很齊全。
到這個月底，望月公寓的1201套農居公寓就可以領到房屋所有權證，按照杭州有關規定，這些房源都符合上市要求，與普通二手房沒有差別。事實上，根據杭州市房產交易產權登記管理中心的統計，2005年農居公寓共計發證535套，2006年發證634套，今年截至9月初已經發證3221套(不包括商鋪)。換句話說，截至目前杭州已經有4390套農居房具備上市條件。
與望月公寓一樣，目前杭州的農居公寓多數選址在城郊結合部，周邊有一定程度的配套設施，生活、交通都比較方便。而像慶豐公寓、範家村、慶隆公寓這些農居房，則周圍商品房樓盤林立，是非常成熟的居住區，周邊二手房的成交價格普遍超過10000元/平方米。
上市政策很優惠
對購房者來說，農居公寓相當有吸引力。一是因爲多數農居公寓的地段都不差，比如下城區漾河小區，就在香積寺路上，生活配套齊全，周邊商品房均價早已單價過萬元；其次，近幾年新建的農居公寓無論小區環境、規劃設計，還是配套設施都不比普通商品房遜色，有的還是品牌開發商的手筆，比如同仁家園項目就是由坤和房產代建的。“農居公寓由各區建管中心立項，再外包給專業開發企業，品質還是很有保證的。”一位業內人士私下直言，有的農居房品質比普通商品房還好。
另一個吸引人的地方是，農居房價格比同地段的商品房要“平易近人”。以去年成交的拱墅區拱苑小區那套多層公寓爲例，交易價格約5000元/平方米(賣方淨價)，而當時周邊二手房的成交價已經超過7000元/平方米。
之所以會有這麼大的價格差距，一是因爲農居房是爲安置城中村改造過程中農轉非居民而建的住宅，其售價遠遠低於普通商品房；二是因爲農居房上市政策比照房改房，交易成本較低。根據杭州市政府辦公廳《關於完善撤村建居和城中村改造有關政策的意見(試行)》，農轉居多層、高層和小高層住宅，其所有人補繳土地出讓金、原減免的大市政配套費和相關稅費後，就可以按存量房交易的有關規定上市交易。
其中土地出讓金按房改房上市交易補繳的標準乘以分攤的土地面積計算，不作年限修正，土地出讓年限爲70年，自該房屋通過建設工程竣工驗收備案之日起計；大市政配套費按90元/平方米(建築面積)繳納；相關規費合計按12.25元/平方米(建築面積)繳納。
記者算了一筆賬：以市區四級土地(如文暉路一帶，繳納標準爲300元/平方米)上的一套建築面積100平方米(若土地面積爲20平方米)農居公寓爲例，補繳的土地出讓金20平方米×300元/平方米＝6000元；大市政配套費100平方米×90元/平方米＝9000元；規費100平方米×12.25元/平方米＝1225元。合計約16225元。
“20%個人所得稅出來以後還沒有農居房成交過，農居房上市要不要繳納個所稅還不明確。”相關部門工作人員透露說。
據統計，截至今年3月，杭州市農轉居(農居)多層公寓建設項目累計立項1829.71萬平方米，累計開工829.25萬平方米，竣工480.93萬平方米，交付使用307.47萬平方米，其中到目前爲止已經有4390套農居房具備上市條件。可以預見的是，隨着杭州城中村改造的推進以及上市政策的明確、規範，會有越來越多的農居公寓取得產權證。有業內人士估計，今後幾年杭州每年滿足上市條件的農居房將穩定在1萬多套，除去自住房，約有10%~30%的房源有上市可能，如果這些房源能夠順利上市，無論是其價格還是數量都會對目前市場上的普通商品房形成有力衝擊。
寧租也不願賣
辦出產權證的農居公寓，跟市場上的普通存量房沒有什麼區別，賣方可以到銀行抵押貸款，買方也可以申請住房按揭貸款，應該說，只要三證齊全，農居公寓在產權轉讓上不會有風險。然而3年來，儘管已經有4390套農居房具備上市條件，但記者與杭州幾家大型中介公司聯繫後卻發現，目前二手房市場上幾乎難覓農居房蹤影。
“這不奇怪，事實上從2005年農居房上市交易政策明確以來，到現在只有3戶上市交易並完成產權轉讓手續。”相關部門工作人員表示，農居房鮮有上市交易並非出於政策性原因而是其所有人不願出售。
“現在賣了房，以後怎麼辦？”望月公寓業主蔣先生直言，賣掉房子是一錘子買賣，還不如把房子用來出租，細水長流，“就算現在房子空着，以後孩子成家了總要分開住，要爲他們考慮。”望月公寓的安置戶很多人都分到了兩三套房子，有富餘房產的人不在少數，但多數人都抱着蔣先生這樣的想法。
這反映在二手房市場上就是掛牌出售的農居公寓極少。“很少有農居房主動到中介來掛牌。”中原地產相關工作人員表示，之前由於多數農居房三證不全，中介公司不願接此類業務，除非有購房者指定要購買某小區房源他們纔會有針對性地去掃樓。
對像蔣先生這樣的農居房所有人，對出售祖產多少有些思想負擔，但對出租卻不排斥。一進望月公寓就可以看到小區公告欄裏貼滿了出租廣告，100平方米左右的公寓月租金約1200元。如果在百度上輸入近江苑、三裏亭小區、範家村、望月公寓等農居房小區，跳出無數出租房源鏈接。而且，這些出租房源裏配套設施比較全，兩室一廳的房子月租金在1200~1500元/月。
“既然出租的收益已經不低，何必拿出來賣呢？”住在匯豐公寓的趙先生有三套農居房，其中一套用來出租，一年有2萬元左右的收益，在他看來出租遠比出售划算。“我算過的，賣掉能賺60萬元，相當於30年的租金收益，可房子的產權可是70年哪！”(錢江晚報實習生林潔記者詹麗華)
