央行、銀監會日前發佈《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，再度收緊房地產企業貸款閥門。文件要求，商業銀行不得對囤地、囤房企業發放貸款，對房地產開發企業發放貸款只能通過房地產開發貸款科目發放。
文件對房地產開發企業表現了前所未有的嚴厲姿態，體現了有關部門宏觀調控和預防房貸風險的決心。但在目前的房地產市場格局下，文件能否有效抑制“圈地運動”現象的蔓延呢？
房地產公司掀起上市、增發熱潮
“不是已經上市，就是走在上市的路上。”業內人士如此描述眼下的房地產企業。上市、增發狂潮正在改變國內房地產企業的生存狀態和房地產市場的格局。
國務院發展研究中心、建設部政策研究中心、全國工商聯房地產商會及中國經濟年鑑社9月16日共同發佈的《中國房地產企業競爭力研究報告》稱，我國最大的“地主”碧桂園儲地量達到了驚人的4500萬平方米，萬科、富力、新世界、合生創展等行業領先企業的儲地量均在1500萬平方米以上。
“在這一輪儲地浪潮中，房地產上市公司唱主角。”業內研究人士如是說。自房地產宏觀調控以來，土地、信貸閥門一再收緊，國內房地產企業資金鍊緊張，一些中小企業局面困窘甚至退出市場，而一些大型企業則走上了直接融資之路。
8月22日，金地集團發佈公告，除發行12億元的公司債進行融資外，公司還將通過公開增發募集180億元左右的資金。而一個多月前，這家公司剛剛定向增發1.73億股A股，募得近45億元。
8月29日，萬科公告，宣佈增發31715萬股A股，募資100億元，創下我國股市增發史上單次募資最高紀錄。
數據顯示，今年以來上市房地產公司通過增發、配股等方式，已合計融資逾1100億元。江蘇華泰證券行業研究員張馳飛說，滬深股市成立以來，還從來沒有哪個行業像房地產這樣，在如此短的時間內融得如此多的資金。
“房企頻頻通過上市、增發等途徑融資成爲近來‘圈地運動’強大推手。這說明，國內房地產格局已經發生深刻變化。強者恆強的壟斷化趨勢正在逐漸顯露。”房地產評論人士顧海波說。
鉅額融資影響信貸調控效果
“面對日益收緊的房地產開發貸款，衆多小型房企將舉步維艱。但這並不足以動搖當前‘圈地運動’的根本。”華東師範大學教授沈玉芳說。
他認爲，包括上市、風投在內的海內外直接融資渠道的打通已經令衆多大、中房地產企業具備了抵禦信貸調控的能力。
碧桂園於4月20日於香港聯交所上市，籌集資金達148.5億港元。其後，該公司加快了土地儲備的步伐。即使按照公司自己的說法，也是“截至2007年6月30日，本集團的總土地儲備以建築面積計約達29.9百萬平方米，較上市時約19.0百萬平方米大幅增加57.6%”。
在土地儲備翻番後，碧桂園表示將積極拓展業務，擴展土地儲備規模。而包括《中國房地產企業競爭力研究報告》在內的公開數據均表明，該公司的“圈地”步伐正在進一步加速。
記者瞭解到，證券市場的鉅額融資爲房企進一步“跑馬圈地”提供了支持。僅7月中旬至今，就有萬科、北辰實業、保利地產、棲霞建設等多家房地產公司四處購地，足跡遍及無錫、蘇州、東莞、南京、長沙、杭州等多個城市。
“一塊土地動輒拍出十幾億、幾十億元，如果依靠銀行貸款，不僅會受到嚴格限制，信貸成本也會很高。”建設銀行上海分行的一位信貸經理說，而從股市融資成本相對較低，風險卻由衆多投資者分擔。“地產商動輒一擲億金也就毫不奇怪了。”
業內人士擔心，在這一現實面前，央行、銀監會的房企貸款緊縮政策對目前“圈地運動”的制約效用有限。
嚴格土地監控：一味不得不開的“良藥”
房企大肆圈地、圈錢看似合乎市場規則，是經濟理性驅使下的商業行爲，但專家認爲，地價、房價、房地產股價相互作用、競相攀升，“地股拉扯”，以高地價爲紐帶，樓市、股市中可能存在的泡沫便結合在了一起，並雙向循環。
最直觀的結果是高地價直接推高了房價，透支未來增長空間。
“每有地塊高價賣出，周邊房價必應聲大漲，這幾乎成了普遍現象。如上海新江灣城地塊幾個月前拍出樓板價逾1.2萬元／平方米，之後周邊房價就迅速從每平方米1.5萬元左右升至1.8萬元。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授指出。
北京師範大學金融研究中心主任鍾偉指出，目前國內開發商在土地儲備上沉澱的資金已高達1.5萬億元左右，土地價格過高，嚴重透支未來的房地產價格。未來三年內，房價必須保持15%-18%的增長率，纔有可能支撐目前的地價。
專家們認爲，不能將抑制房地產企業“圈地衝動”的希望僅僅寄託於信貸政策。各地政府嚴格、雷厲風行的土地監控措施纔是真正有效的“藥方”。
1994年公佈的《城市房地產管理法》就規定，出讓的土地逾期一年未動工開發的，可徵20%的閒置費，逾期兩年則可無償收回。1999年國土資源部頒佈的《閒置土地處置辦法》、2005年出臺的“國八條”均重申了相關規定。2006年的國務院轉發的九部委意見更要求“加大對閒置土地的處置力度”，“按期動工但開發面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經批准中止建設連續滿1年的，按閒置土地處置。”
但現在，衆多房地產公司公開聲稱土地儲備足夠開發三四年，顯然是置國家相關法律法規政策於不顧。
“撇開行業風險被分散、轉嫁到地產股投資者身上不說，地產公司利用直接融資大面積囤地也是在給政府出難題。”顧海波說，“對閒置土地不處置，囤地之風會更盛，開發商直接從囤地中坐享增值，影響住宅供給；嚴格執行的話，土地儲備的價值會削減，投資地產股的股民難免受損。總而言之，圈錢、囤地對樓市調控都大不利。”
