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歷時四年之後，當前房地產宏觀調控面臨新的機遇與挑戰。諸多數據都在表明，一場“攻堅戰”勢在必行。國家發改委最新一期經濟形勢分析報告亦指出，眼下房地產市場呈現四個特點：一是房地產開發投資增幅上升；二是住房供應結構開始改善，但90平方米以下住宅比重仍然偏低；三是市場需求旺盛，供求矛盾比較突出；四是房價漲幅呈逐月加快之勢。
縱觀近幾年全國樓市大局，在住房制度改革的拉動下，從2002年起全國樓市明顯升溫，先是2003、2004年，長三角地區市場繁榮，房價增速偏快；繼而2005、2006年，深圳等部分地區樓市步入快車道；今年二季度以來，全國樓市整體加快增長，房價增幅逐月加碼，4月至8月，70個大中城市新建商品住房售價同比漲幅依次爲5.3%、6.6%、7.4%、8.1%、9.0%。五年時間，歷經三波潮漲，而且呈現出一浪高過一浪的特徵。
在全國普漲的大勢之下， 各個區域之間的市場發展並不同步。2007年之前，東部城市尤其是一線城市領漲，部分中西部二線城市緊隨其後。而今年以來，形勢發生變化，熱點正向中西部和部分二三線城市轉移。比如，8月份商品住宅價格漲幅較高的主要城市包括：北海18.2%、深圳17.6%、烏魯木齊15.5%、蚌埠11.1%等。環比漲幅較高的主要城市包括：杭州4.7%、烏魯木齊4.0%、大理2.8%、石家莊2.5%、重慶2.5%、昆明1.7%等。中國各區域間宏觀經濟和樓市發展的不均衡必然會導致這一現象。
近半年很多城市房價過快增長，原因是多方面的。主要包括：住宅有效供應明顯不足，供不應求的矛盾相當突出；前兩年被抑制的市場需求釋放，長三角地區尤爲明顯；國內流動性過剩和股市資金迴流樓市，亦導致新增投資、投機需求迅速膨脹；外資加速進入刺激市場趨熱，從去年開始出臺一系列規範外資的政策，並未減少其總量，只是改變了其結構；各地“地王”頻現，提高了房價預期，往往是“地王”一出，其周邊樓盤價格隨即大漲。
作爲國民經濟的重要組成部分，房地產經濟非常有必要進行宏觀調控，整體而言，歷時四年之久的房地產調控取得了一定成效，但離預期目標尚有距離，尤其是作爲重要指標的房價，一直未能有效抑制其過快增長的勢頭。從客觀原因分析，現階段我國房地產業存在市場化時間較短、週期性規律尚不明朗、市場運行機制複雜等諸多因素。
從主觀原因分析，部分調控措施存在失誤，比如2007年之前一直在緊縮“地根”，從而造成供不應求的矛盾。一些地方對於政策的落實不到位，更是影響了調控的作用。最典型的例子便是“90/70”政策，中小戶型投資、開工比例遠未達標。
顯然，房地產的宏觀調控已經到了關鍵時期，完善調控方式和措施，十分重要。首先，應增加住宅的有效供應，緩和供求矛盾。只有通過調整供需關係，發揮市場調節機制作用，才能從根源上解決房價過快增長的難題。而要增加有效供應，一是從總體上加大新增住宅用地出讓的規模；二是督促各地政府嚴格執行“90/70”政策，同時鼓勵地方政府和開發商建設一定規模的“限價房”；三是嚴厲打擊囤地、捂盤行爲等。
此外，還應進一步抑制住宅市場的投資、投機需求。對於投資尤其是投機需求，政府必須尋求有效手段加以抑制。市場有過討論的一些可能的具體路徑包括：一是增加持有環節的稅負，對大戶型和單個家庭持有的第二套以上住宅徵收累進制物業稅，對於那些買房後既不自住又不出租的，考慮開徵空置稅；二是提高二套以上房貸首付及利率，9月底央行和銀監會已下發相關通知，嚴格監督商業銀行執行是其關鍵；三是嚴格落實限制外資購房的相關政策。
當前，應加快推進住房保障建設。8月國務院出臺“24號文”，加強了住房保障，但仍留有缺憾，比如只明確了低收入羣體住房的解決辦法，而未提及中低收入羣體的保障路徑。接下來，應全面統籌考慮健全我國的住宅制度，也要給予中等偏下收入家庭和中等收入家庭一定住房和購房補貼，比如房貸利息補貼、購房減免契稅、抵扣個人所得稅等。從法制建設的長遠角度考量，應儘快制定《住宅法》，以大法的形式而非行政手段去保證房地產業的健康發展。
總之，房地產宏觀調控必須迎難而上，發動一場“攻堅戰”。值得關注的是，隨着今年第五次加息和新近推出的房貸新政，部分熱點城市的樓市已出現降溫苗頭，毫無疑問，這爲“攻堅戰”提供了有利契機。
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