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但長遠來看，住房領域還是要從供給管理入手給予調控，不能單靠需求的管理(信貸、利率)。要使各種需求各有歸屬，不能讓房子普漲 提高第二套住房貸款首付比例，由建設銀行肇始，並逐漸波及到了整個金融業。當央行和銀監會表達有信心鑑別第二套住房的時候，也可能預示着自上世紀90年代以來對房地產市場的金融支持，經歷了2003年的反覆後，開始正式收縮。 房地產金融現狀如何評估？削減曾視爲優質資產的住房貸款，銀行資金應流向何處？ 近日，中國人民銀行研究局副研究員鄒平座就這些問題以著書《科學發展觀的經濟學解釋》的方式，向中央高層做了進言。《第一財經日報》就此對鄒平座博士進行了專訪。 吸取美國次級債危機教訓 《第一財經日報》：央行和銀監會正式出臺通知，提高第二套住房貸款首付比例，目前在房地產市場現有需求中，投資和投機所佔比例有多大，或者說房地產市場的泡沫程度如何？對此銀行業有所評估嗎？ 鄒平座：這次提高第二套住房首付比例，很及時而正確，將在一定程度上減少投機、投資行爲。 美國次級債危機是此次提高首付的一個很大因素，它引起了銀行界一些高級管理人員的重視。建行專門爲此開了個大會，要求中層幹部和信貸管理人員對房地產信貸進行研究，而研究結果是房地產長此以往，信貸非出問題不可。 目前，房地產需求中投資和投機佔了相當大比例，過多的沉積就易形成泡沫。首付比例越低，銀行對投資和投機需求的支持就越大，這將刺激房價的預期。現在中國房地產市場的預期比重過大，初步估計中國房地產市場35%～40%的需求是由預期形成的不合理需求。房價長期上漲，造成資產賺錢效應，逐步演變爲社會不合理的預期。 第二套住房如何認定 《第一財經日報》：監管部門最近表示有信心能認定第二套住房，據報道，監管部門還可能出臺細則制定鑑別標準。你覺得可行性如何？ 鄒平座：不管制定什麼標準，實現嚴格的界定都是有困難的。從銀行個人徵信系統來說，對沒有進入登記系統的老人和小孩子買房子就不好鑑別，但能夠識別大部分，政策的執行能起大部分作用就可以了。 在標準把握上實際上牽涉到各個銀行，有些銀行想放貸的話，即使知道屬於第二套購房，也不會去管。央行說有信心有道理，在於央行的個人徵信系統，要求貸款時夫妻需共同簽字，而夫妻是家庭中掌握財富的主要人員。 《第一財經日報》：對第二套、三套住房貸款採取嚴格限制，其政策效果如何，有什麼測量工具？ 鄒平座：有很多指標可以衡量。在銀行風險管理系統上，一個是國際上銀行間橫向比較，看我們有沒有超出其他國家很多；第二是歷史的縱向比較；第三是現在我們的一個惡性循環：貸款越多越要支持，越支持越多。因此在信貸結構上要優化，在資產價值研究上，要看到未來收益和風險。 現在房地產市場是信息不充分的，受心理影響比較多。當價格偏離價值過多時就上升爲金融風險，不過現在還沒形成風險。 寬鬆金融環境應該改變 《第一財經日報》：在2003年央行121號文件中，就已明確提出要適當提高第二套住房首付比例，但隨後的國務院文件對此做了緩和處理，認爲仍要發展信貸業務。你如何看待此次壓縮信貸與2003年的關係？ 鄒平座：金融系統的穩定，是國家大局中的大局。最近中共中央政治局兩次集體學習談的都是金融問題，一次是國際金融，一次國內金融。 不過，這些年房地產行業對中國小康社會的建設功不可沒，要客觀歷史地看待這個行業在中國經濟和調控中的作用。實際上很多中國人在“吃住行”中是把“住”放在第一位的。 1989年我國貨幣供給過多，很多人預言中國金融危機不可避免。後來國家考慮兩個途徑可以吸收過多的貨幣：一個是住房改革，吸納過多的購買力，最早的住房改革就是公房私有化，老百姓用大量的錢買了房子。再後來是爲開發商開發房地產提供了滾動開發、住房按揭、資產抵押、預售制等寬鬆的金融環境，進一步吸收大量的購買力進入房地產；中國另外一個吸收購買力的途徑就是股權投資和股份制改革，拿錢投入企業。這兩個途徑實現中國經濟近20年的低通脹增長。 但是現在，對房地產業過於寬鬆的金融環境到了應改變的時候。 《第一財經日報》：控制住房價，調控房地產市場，成爲社會的普遍呼聲，而對採取什麼措施，意見很多，你如何來看？ 鄒平座：房價持續上升既有客觀因素又有主觀因素。調控房價要消除客觀因素是不可能、不現實的，這塊沒有必要採取任何手段去改變。不管社會怎麼反對，一定要遵循市場規律來調節。 採取的政策應聚集於主觀因素上。主觀因素一是非理性預期上升；二是信貸資金在原有長期預期下放大支持，導致房價上漲。我們現在能控制的就是這兩塊。目前新建商品房60%～70%的購買資金是由信貸支持的，壓縮了這塊，也就壓縮了非理性需求，從而對房價控制作用增大。 但長遠來看，住房領域還是要從供給管理入手給予調控，不能單靠需求的管理(信貸、利率)。要使各種需求各有歸屬，不能讓房子普漲，而要分出層次來。孫榮飛
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