在剛剛過去的十一黃金週裏,受銀行提高首付等系列政策以及一手房價位高企的影響,上海樓市成交量一改此前的瘋狂,快速萎縮。分析人士表示,政策面對消費者的心理暗示是造成成交量下滑的主要原因,這可能需要一個消化的過程。而一份來自“假日房展”的調查則顯示,當前期望消費的主力是自住性需求,但當前高企的房價已經超出了他們的消費能力,市場在供不應求的同時,其實也存在着尖銳的供求價格矛盾。
由於連續幾個月的房價暴漲,上海樓市的十一假日房展受到很高的關注。最終統計顯示,此次房展共有近200家參展商旗下300個樓盤參展,開展的10月3日至6日共有12萬人次參觀,參展人數與2006年的十一假日房展基本持平,但低於2005年16萬人次的參展人數。而在最體現人氣的成交量方面,儘管參觀者看盤踊躍,但最終成交卻大不如人意。從成交套數方面看,本次展會上預售商品房達到706套(包括一些異地樓盤)遠低於2005年十一假日房展的2863套,即便與2006年十一假日房展的1298套(其中本市樓盤1105套)相比,也相差近600套,下降了45.6%。
分析人士認爲,政策預期和房價過高是導致成交冷清的根本性因素。由於這波房價上漲過於猛烈,很多消費者都認爲這種漲幅不可持續,而銀行提高首付政策出臺後,很快引起了一些消費者的觀望心理。而制約成交的另一個重要因素是,當前上海房價太高,消費者有心無力,而投資客對政策的心理恐懼使得出手謹慎,從而使得成交放緩。宏觀調控兩年來上海房價的驚人漲幅在此次十一房展中可見一斑:本次房展成交金額約12億元,與2005年持平,但成交套數卻僅爲2005年的四分之一。此次房展預售樓盤平均每套售價170萬元,均價在15000元/平方米的樓盤佔到了60%以上。
二手房市場的理性 在一手房成交冷清的同時,二手房市場則從狂熱中開始迴歸理性。十一假期,一股濃厚的觀望情緒籠罩了二手房市場。
據中原地產對旗下150餘家分行進行的隨機調查顯示,上海整個“黃金週”7天的成交量、帶看量均有不同程度下滑。由於帶看量向來是二手房成交活躍程度的主要指標之一,這一數字與9月最後一週相比降幅高達四成以上。這顯示貸款新政策已明顯影響了“改善型”需求的客戶,這些購房者買第二套房的腳步明顯放慢。而某中介的統計顯示,上海一些板塊的二手房交易在十一假期中居然是零成交。
分析人士認爲,二手房是“改善型”需求重點關注的,而目前這種需求占上海樓市總需求的比重很大。由於改善型需求在購房上選擇餘地較大,當前過高的房價壓制了他們的購房熱情,這是導致成交放緩的主要原因。此外,銀行首付貸款政策的變化將會直接影響這些手中已經擁有一套房產的需求者,過高的首付和懲罰性的貸款利息,以及對未來持續加息的擔憂,都會影響到他們的購房慾望。(記者李良)