有市場人士預測，物業稅正式徵收可能在2008年。對此，國家稅務總局負責人表示，開徵物業稅尚無明確時間表。
物業稅的出臺對於房地產市場的影響，業界衆說紛紜、莫衷一是。有人認爲物業稅的出臺將改變市場供需結構、抑制市場投機，它的出現將顛覆房價；也有人認爲物業稅的出臺必然打入房產成本，這些成本最終還是攤到消費者頭上，從而就擡高了房產的價格。
對這一話題，本報特邀北京師範大學房地產研究中心副主任、經濟學博士王宏新、復旦大學房地產研究中心副主任華偉、金達利房地產綜合研究中心高級研究員趙釗、上海市君悅律師事務所律師許海波進行討論分析。
開徵時機成熟嗎？ 反方：
許海波：現在談物業稅首先不能迴避的一個現狀，就是目前房地產市場是否健康。近三個月，上海很多樓盤漲價幅度是非常高的，目前市場不是簡單的供不應求的問題，而是不健康。
首先，現在市場裏的錢太多、流動性過剩；其次，大家的預期都認爲房價會繼續漲，這導致自住的人反而買不到房子，同時空置率又過高。國家在這個前提下出臺物業稅的政策，就要考慮對房地產供需的總量、供需結構以及未來市場變化的預期產生影響。
王宏新：從我的角度來講，我比較反對目前倉促開徵物業稅。我一直認爲我們國家這幾年的財政狀況太好了，三季度已經基本把全年的任務完成了。
有一個說法是爲什麼要搞物業稅，是因爲現在的稅種太多了，通過設計出物業稅就可以把各種各樣雜亂的稅收合併一下。我覺得沒必要去找這樣的理由，不該收的就不收，該合併的就合併，不該打着物業稅的名義向人們來徵稅。
老百姓目前對於樓市最關心的兩點，第一是房價太高，政府應該解決的是如何讓房價趨於合理，如何讓市場的供應趨於平衡，在這個基礎上能夠讓老百姓買得起房。第二個就是提高收入的能力，這樣才能來買房。政府應該在這兩個方面來着手，而不是通過增加持有成本。
從物業稅的本質上來講，這個跟政府應該做的事情是相違背的，究竟一個合適的物業稅開徵的時機是什麼？目前全球200多個國家裏面有80多個國家開徵物業稅，這80多個國家都是西方的發達國家，現在老百姓還在擔心買不買得起房子，主要的問題是要解決人們買房子的問題，而不是讓你不要買的問題。
現在的房地產宏觀調控有點問題，其實是把三種不同的問題和三種不同的政策混合在一起造成這樣的結果。一個是住房問題，這是社會問題；一個是房地產問題，這是產業問題；一個是房地產市場的問題。對應的三種問題有三種不同的政策，一個就是對住房問題是住房政策，比如24號文就是住房政策，屬於民生類、保障類的；對市場問題就是調控政策，現在市場高一點就調控到低一點，市場現在不太景氣我刺激一下；而房地產的產業政策問題是，這個產業是應該支持它發展還是適當限制、分類指導。我們以前恰恰把這三個問題混在一起，最後沒有達到一個目的。如果開徵物業稅的話，希望能夠把這些問題分開來看，需要解決的是哪一個問題。
華偉：我們現在首先要搞清楚的不是怎麼收稅，而是收來幹什麼用。我認爲盲目借鑑發達國家來徵收物業稅是不行的，一定要謹慎。
王宏新：另外，我補充兩點，第一是我對物業稅的預期。按照我們國家目前法定的程序，如果要開徵物業稅的話，首先必須政府向人大來提立法議案。但我們談了3年，到現在爲止已經證實了人大還沒有收到政府部門提交的立法議案，也就是說尚未進入人大的議事日程。《物權法》出來的時候是經過了6、7年的時間，修改了7稿。物業稅真正從空轉實，走向試點、走向全國實行三到五年都是一個問題。因此只有當物業稅進入了人大的議事日程，才能說明是離我們越來越近了。但從目前的狀況來看，我覺得在3年之內，稅務主管部門能不能提出一個完善可行的方案都是一個問題。
目標是“劫富濟貧”？ 正方：
趙釗：可能物業稅這一次真的是一個劫富濟貧的取向，就我們自己作爲一個老百姓，作爲一個業內人來講，都希望會變成這樣的一種方向。
反方：
許海波：稅收有三個職能，第一個是財政職能，稅收可以增加國家的財政收入；第二個是監督職能——通過稅收對公民的經濟行爲、納稅義務進行監督；第三個職能是作爲經濟政策。
從宏觀角度來講，物業稅可以影響到房地產的供需總量、供需結構以及市場微觀經濟行爲的選擇等方面，我認爲，國家考慮這個問題，更多是從宏觀調控經濟職能上來考慮。
兩年以前就在談物業稅的問題，現在還在談，進度非常的緩慢。物業稅的出臺利益衝突很大，它對技術的要求也很高，我們一方面希望住宅市場健康發展，還是要鼓勵住宅的消費；但是又不希望住宅投資投機過分，讓市場大起大落。
因此在物業稅的制定過程中，要考慮的第一個問題就是徵稅對象，向誰來徵稅；第二是徵稅範圍怎麼確定，哪些是應該徵的，哪些是不應該徵的，然後怎麼徵收。我們國家的情況相當複雜，從計劃經濟模式到現在的市場經濟，有商品房、商貸房、公房還有農村房，應區別對待，一方面要鼓勵住宅消費，另一方面要抑制住宅的投機。
王宏新：在談到稅收，尤其是稅收政策的時候，它跟別的政策尤其是跟宏觀調控政策不太一樣，因爲稅收政策具有長期性、穩定性、中立性和公平性。從政策性的功能來講，如果物業稅是要調整我們資源佔用，應該是長遠的調控，而不是短期行爲。
物業稅是財產稅？ 正方：
華偉：中國的物業稅跟國外不一樣，中國只是一種“財產稅”的概念，只是對物業在保有環節徵稅，如果要代替土地出讓金則是完全不現實的。在這樣的前提下，我國徵收物業稅的稅率並不會很高。
目前，國家對房地產行業的政策重點是在開發上，保有環節爲輔，所以土地出讓金並不會因爲物業稅的出臺而取消。相反，物業稅一開始只是作爲一種試點、嘗試。
王宏新：我不認爲開發環節也屬於物業稅的範疇。從物業稅的定義上來講，它是對財產的所有者或者使用者來徵稅，並不是把所有有關房地產的稅都整理了以後就變成了物業稅。從成熟的物業稅的理論或者概念來講，只有成爲財產的時候才能徵稅。而物業稅恰好是要強調保有的環節，只有這個房子賣給你以後，才進入物業稅的定義區間。另外，現在西方國家對物業稅的情況都不一樣，像美國就是對使用者徵稅，包括稅率，各國的計算方法都不一樣。
反方：
趙釗：目前整個中國的房價上漲是因爲供需之間的矛盾所決定的，因爲現在是賣方市場，所以房價在一定程度上掌握在開發者手裏。物業稅真正出來之後會形成兩個層次的房價，以前是一個傳統的房價，未來會有物業稅指導下的房價。房價的組成很簡單，就是土地成本、開發商利潤、公共稅費和建築成本。物業稅真正變動可能會是其中18%到23%之間的成本，這會變成一種後期按時間來支付的狀況，對自有者來講可能是一種利好消息，但是對於投資者來說應該是一個利空的消息。
徵收稅率要統一？ 正方：
趙釗：我希望政府能爲自住購房者的的利益多考慮一下，稅率要低一些，徵收範圍標準要高一點，覆蓋的範圍還要循序漸進一點。
反方：
華偉：事實上，有關怎樣徵收物業稅，現在很多地方還不明確，比如，爲什麼只對住宅收，對寫字樓酒店會不會也要徵收？這些大家都沒研究過。
而在住宅裏面，由於目前國內的房價波動很厲害，所以對房價的跟蹤相對困難，長期來看成本也很高。我們會對怎樣的住宅來徵收物業稅，高端的，大戶型的？但是在上海是一般價位的房子，在中部地區就很高檔了；長三角地區人口密度高，長三角的大戶型到了新疆、西藏也就很普通了。所以這個制定標準無法由全國來統一，要下放到地方政府來決策。
許海波：我覺得將來如果出臺物業稅的話，首先國家還是鼓勵消費、鼓勵自住的；第二，要解決高空置率的問題，這是資源浪費，也使想買房子的人買不到合適的房子；第三，將來還要根據國家的國情區分，來制定技術性更強的規範，以便政策最後的落實和執行。
將顛覆高漲的樓價？ 正方：
趙釗：我覺得肯定會有影響。首先它肯定會牽涉到房產開發這一塊，開發商拿到土地的時候向中央、地方付出地租，比如現金地租、承諾地租等，目前我們之所以這麼熱鬧地談這個問題，是因爲中央財政和地方財政有衝突，物業稅有調節和平衡的作用。其次，就目前國內已經購房和準備購房的人羣來講，大家對物業都是有升值的預判，因此物業稅至少對投機者有一定的影響，因爲其出臺肯定會增加投資者每年收益的阻力。我們更期望物業稅在未來長久穩定實施之後，對房地產市場的健康走向有一個正面的影響。
許海波：物業稅是一個很大的外力，對這個市場會產生什麼樣的衝擊，我覺得還是要看物業稅怎麼樣設計的，如果這個設計真的很嚴密的話，也不排除市場會發生很大的震盪；如果是比較溫和的話，變化會慢慢顯現，物業稅毫無疑問對這個市場是有實質性的調控。
反方：
王宏新：第一，我認爲它顛覆不了房價；第二，物業稅是不是實質上能夠增加持有者的持有成本，我持懷疑的態度；第三，房價事實上是由市場而不是開發商來主導的。很多人都認爲是地價的成本高而造成了房價高，而現實情況是，如果沒有人們的需要，就不會有對這個土地的需要，也就不會有地王的頻頻出現了。
這幾年大家發現一個很有趣的現象，以二手房爲例，當房價上漲得很快的時候，政府往往用稅收來抑制需求以達到房價調控的目的，而這種抑制需求的稅收最後不可避免地轉嫁給下一個接手的人。購房者會想，反正我買這個房子有賺頭，就轉給下一個人，下一個人認爲也是有賺頭的。如果你轉嫁不了，持有這個房子就會增加成本，那就會抑制需求。但當前的狀況是，市場供不應求，人們的預期很強，價格還一直往上漲。如果漲價過程的收益遠遠大於物業稅的成本，那物業稅的效果自然也不大。
華偉：短期內，物業稅很難成爲主流稅種，也很難成爲國家主要的稅收來源，只是一種試點而已。想要通過物業稅來降低房價是不可能的，但是可以用來改善兩極分化。物業稅只是用來增加房地產的持有成本，如果這一成本能夠順利轉嫁的話，更加起不到抑制房價的作用了。
他們怎麼收物業稅
中國香港：出租徵稅15%
在中國香港地區，如房地產作出租用途，則該租金收入需要繳納物業稅。物業稅是在每一個課稅年度按照土地或樓宇的應評稅淨值，以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業主徵收，若物業擁有人爲法團並作出書面申請，則租金收入可視爲公司營業收入，免繳物業稅而徵收利得稅。物業稅適用稅率爲15%。
加拿大：100%物業徵稅 加拿大的溫哥華，地產財政的主要來源是地稅(物業稅)收入，約佔總財政收入的58.4%。而溫哥華的地稅不是按土地面積徵收的，而是按物業的總價值(土地和房屋)分別情況，按不同稅率徵收，以此抑制貧富差距無限拉大，並通過對貧苦居民的福利補貼來保持社會的基本平衡。
溫哥華市政府對物業管理非常嚴格，對房地產每年評估一次，評估由政府主持，費用也由政府負責。依據評估總價值徵收地稅，自己居住、自住加出租、商業性等不同用途的地產，而地稅也不相同。對自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人等優惠30%至50%。除此以外。不僅100%收稅，對擁有二套住宅的人還以高稅率徵收。
法國：徵收土地年度稅 法國採用土地年度稅的形式徵收不動產稅，在這個名目下包括三類房地產稅，即“未建成區的地產稅”、“建成區土地稅“和“住宅稅”。
按規定，“未建成區的地產稅”由空地的所有者繳納稅金，徵稅根據是土地的出租價值，其稅金減免部分是20%；“建成區土地稅”由建築物(住宅或其他建築物)的業主繳納稅金，徵稅根據是建築物的出租價值，其租金減免部分是50%；“住宅稅”由住宅居住者繳納稅金，但沒有減免部分。
在上述三類房地產稅中，有兩類是由業主繳納，一類由居住者繳納，由業主繳納的兩類考慮了業主的成本，因此有減免部分，而由居住者繳納的一類則沒有減免。可見對於出租的房地產來說，其稅負是分別由出租方和承租方承擔的。從其稅收政策中，看不出明顯的鼓勵或不鼓勵出租的取向。
荷蘭：分類課稅 鼓勵出租 荷蘭對房屋課徵的稅收，一種是地方政府課徵的財產稅，主要課稅對象是房屋。第二種是房屋消費稅，對房屋使用者課徵。另外，中央政府徵收的淨值稅也包括對房屋徵稅。
荷蘭的財產稅屬地方稅收，是地方政府爲數很少的幾個稅種中最重要的稅種。課稅對象包括土地、房屋等不動產和某些動產。但主要是房屋，故對許多土地有免稅規定。房屋價值由地方政府參照房屋的市場價值評估確定，稅率由各地政府自定。
荷蘭中央政府徵收的淨值稅，課稅對象也包括個人住宅和營業用房。對營業用房有減免規定，在13.1萬荷蘭盾以下的房屋金額免稅，超過13.1萬荷蘭盾以上的減徵40%的稅款，減免稅額最高不得超過58萬荷蘭盾。對低收入者以房屋租賃維持生存都給予減稅照顧。
荷蘭對房屋使用者徵收一種房屋消費稅。納稅人是房屋消費者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。計稅標準爲房屋租金和房屋內使用的傢俱的價值。稅率是比例稅率，按傢俱和房屋租金分別課以不同稅率。允許從租金中扣除一定數額，就其餘額課稅。
荷蘭的這種稅收制度顯得與衆不同，它的淨值對營業用房有減免，而對個人住宅沒有。它的房屋消費稅可以說是世界上獨一無二的，這種稅收政策鼓勵業主將住房出租。另外，它還鼓勵低收入者出租房屋。
美國：徵收個稅和不動產稅 在美國涉及到房產的稅主要是個人所得稅和不動產稅。在買賣過程中幾乎涉及不到什麼稅。
在美國買的房產如果持有兩年以上(以過戶時所發的房契時間爲準)再出售的，夫妻倆可以有50萬美元的免稅額，也就是說如果房產增值沒有超過50萬元就可不交稅。而單身的免稅額在25萬美元。如果超過此數目聯邦政府要對漲價部分徵20%的個人所得稅。如果持有時間不滿兩年，所有漲價部分全部要交20%的個人所得稅。但裝修以及其他改進房屋的費用和貸款利息扣除。在每年的春季報稅時由自己報稅。
此外，擁有房產後每年交不動產稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產價值(政府一般每兩年左右評估一次)的1%到2%之間，分兩次付清。
新西蘭、澳大利亞：不動產稅率最高1% 新西蘭和澳大利亞買賣房屋時也不涉及什麼稅，只是賣家涉及個人所得稅。如果一個人擁有幾套房產，稅務部門就會對其格外關注。在每年3月報稅時，如果對獲利隱瞞不報的，處罰非常嚴甚至坐牢。不動產稅則是政府根據房屋的佔地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%到1%徵收。
