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深圳樓市寒冬似已至。 2007年11月13日，『全國房地產經紀百強企業』深圳中天置業評估公司在樓市頹勢中資金鏈斷裂，總裁蔣飛涉嫌卷巨款逃跑。 多位業界人士認為，這一事件正在加劇樓市寒意。 11月18日，深圳全市新房僅成交68套。連續多月飆昇的高房價開始有價無市，已經被樓瘋逼得走投無路的潛在買家進入觀望狀態…… 11月19日，大盤股指上昇，深圳最有名的各大房地產股卻表現慘淡，萬科A股大跌，金地集團大跌，華僑城大跌，深圳招商地產跌停！ 一個知名中介的盛衰演化，到底在向這個瘋狂的樓市提醒著什麼？ 他騙了所有人 11月12日，購房者劉女士又向中天置業公司打電話催要260萬贖樓款，這是幾天前中天置業老板蔣飛在還款承諾書上約定的還款時間。總經理高艷先是搪塞老板蔣飛休假半年，最後承認：『蔣飛逃了！』 劉女士馬上趕到中天總部，發現討債的客戶擠湧叫喊，消息已不脛而走。 中天置業評估有限公司——在深圳擁有120餘間房地產經紀分行，員工近2000人，排名深圳第五，業務擴張到了上海、北京、成都等地。就在幾月前，獲得『25年中國最具價值的深圳中介品牌』等稱號。 11月13日，多數中天置業掛出歇業告示，中天員工開始忙於搶奪電腦、打印機等辦公設備，他們已經兩個月沒有拿到工資了。 11月15日，中天置業的員工成群結隊到深圳市勞動局。『公司還欠我們10月份的提成，少的幾千，多的五六萬！』中天置業員工稱。 記者向中天行政副總裁張宇證實，共有員工工資、深圳中天各鋪面租金、客戶贖樓款、廣告費等六千餘萬元沒有兌現。 被騙的還有與蔣飛最貼近的司機小李。9月份，蔣飛稱要讓小李做一家空殼公司的法定代表人，讓他以自己的名義到銀行貸款1500萬元，叫他什麼都不用管，直接到銀行簽字就可以。現在，小李被迫背上了1500萬元的債務。 與此同時，深圳市公安局經偵局接到劉女士等受騙客戶的報案，警方於11月14日公布受害人23名，涉及款項人民幣2600餘萬元。 『遠遠不止這個數。』受騙客戶趙娟告訴記者。她再去公安局時，發現報案登記人數已經達到100人以上。 坊間消息認為，蔣飛大約卷走了1億-2億元公司和客戶的資金。新華社報道稱，老板攜款逃跑後中天置業賬面虧空了約1.7億元。 到底是什麼原因，使半年前還號稱深圳發展最迅速最有潛力的中天，一夜間土崩瓦解？ 暴富於樓瘋 今年33歲的蔣飛，原為四川省井研縣高鳳鄉建國村村民，在深圳打工十多年，從普通業務員做起，2003年成為中天置業股東。公司由起初的4家店鋪，在短短四年中經歷數番樓市暴漲，擴張到目前的120多家。 2003年中天成立之際，深圳樓市已開始緩慢增長。蔣飛碰上了好的年頭。 記者在深圳工商局查知，2003-2004年間，蔣飛股本金由38萬飛躍到680萬元，成為中天公司第一股東。知情者透露，這暴漲的資金其實大部分為蔣飛佔用的購房和賣房者錢款，拖欠客戶款是他一貫的做法，也是公司擴張的重要手段和崩盤禍根。『深圳很多二手房中介都在挪用客戶交易保證金，個別中介甚至濫用這筆錢而瘋狂擴張，中天置業和蔣飛是典型。』熟悉蔣飛的一位中介高層認為。 2005年-2006年，深圳樓價漲速加快，原來每平方米六千多元的二手房可以賣到萬元左右。中天置業也快速擴張分店至120家，蔣飛也榮膺『深圳地產十大風雲人物』。 到今年，房價以全國最前列的速度飆昇，經4、5、6月幾輪暴漲，深圳市內已無每平方米兩萬元以下的房子，每月成交量也以數千套的速度上昇。 房地產登記中心排起了長龍，中介市場空前繁榮，蔣飛躊躇滿志。他對部下說：『要做全國地產中介的老大，在深圳成立400家分行，以深圳為總部，以北京、上海、成都為區域中心、輻射全國。』 今年5月15日，中天置業在深圳市福田區福華路的金中環分行開業。該鋪月租金17萬，被稱為深圳租金最貴的中介地鋪，中天盛極一時。 中天置業在5年間還投放廣告逾千萬，超過公司的總盈利額。 6月，深圳樓價繼續狂飆，成為繼上海樓市之後的『領跑王』，上海樓市也仍一路上漲。『蔣飛要我去上海，我認為進攻上海沒把握，堅決不同意。後來證明，上海二十多家分行經營慘淡，虧得一塌糊涂。』張宇說。 7月，蔣飛購買了價值約300萬元的『中國杯』帆船賽五號賽船，取名為『中天置業號』。張宇稱：『這筆款是暫時賒欠的。』因為此時深圳樓市形勢已開始逆轉，成交量開始下降，持續至今。 在此期間，蔣飛一直獨攬中天公司財權，財務制度混亂。蔣飛保持了發跡時的一貫做派，隨意支配公司和客戶資金。 『蔣飛的生活很奢華。』中天行政副總裁張宇對南方周末記者說。蔣飛購有寶時捷、寶馬、奧迪A8等名車，在市中心及高爾夫球場購置多處地產，偶爾去澳門一擲千金…… 『他是一個典型暴發戶。』劉女士為追討贖樓款曾找蔣飛。蔣飛在她面前顯擺價值10萬元的NOKIA鑲鑽手機，並爽快地寫了一份付款承諾書，還稱『我有錢，在高爾夫有別墅，你放心』。 暴富秘密 但後來劉女士還是覺得不對勁，打電話提醒經手此款的興業銀行振華支行，該行經理蔡維娜說，『他在我的銀行進出都是經過我的手。不會有問題的。』 劉女士的260萬元，就這樣在銀行的眼皮底下被蔣飛轉走了。 貸款50萬元的購房者趙小姐也有類似遭遇。 按照二手房成交的程序：如果買方不能提供一次性現金交易，就必須辦理轉按揭手續。中天置業員工張叢傑讓趙小姐准備50萬首付款，其他的50萬按揭款項由中天置業下屬公司長盛擔保公司來負責擔保。這50萬貸款要為原房東的50萬按揭還款，即稱贖樓。 10月17日，趙小姐隨張叢傑來到興業銀行振華支行辦理個人住房貸款合同。銀行工作人員讓她簽字和按指模，她發現合同都是空白的。趙小姐感覺不妥。『放心吧，你先簽字，我們稍後會幫你打印好的。』銀行工作人員向她解釋。張叢傑也向趙小姐承諾，三天幫她贖樓，一個月內保准她住進新房。 趙小姐帶著一肚子疑問在合同書上按下手模。 10月25日，張叢傑打電話告訴趙小姐說興業銀行已答應貸款。趙小姐查看《個人住房借款合同》發現，擔保人是蔣飛，而自己的借款同時也被打進蔣飛的個人賬戶。 她隨即向銀行提出質疑。『沒問題的，蔣飛是公司法定代表人，我們一直是這樣操作的！』銀行工作人員說。 11月2日，興業銀行告知趙小姐，50萬元款已經放出到蔣飛的賬戶。但蔣飛並未立即幫趙小姐辦理房產過戶手續，所以趙小姐雖然貸出了50萬元，房子卻還是業主的。從下個月21日始，她就得支付這50萬元貸款的月供了。『我豈不是憑空多了50萬貸款？』她說，現在不知道怎麼辦，哭都哭不出來。 趙小姐的遭遇蘊藏了蔣飛挪用不少客戶資金的秘密。 秘密就在合同上。合同條款稱：為確保買方趙小姐取得的貸款用於償還業主的原按揭貸款，買方趙小姐必須授權按揭銀行將貸款劃至中天長盛擔保公司指定賬戶(蔣飛)，並代業主向原按揭銀行辦理提前還款的手續，趙小姐不得以任何理由自行領取貸款。 一些初次置業者，由於對房地產過戶流程中的手續不了解，在與中介機構簽訂授權委托書的過程中沒有留意到條款。趙小姐就是落入了中天置業設計的陷阱。她給中天置業的授權過大，從而導致中介機構可以憑借這樣一份經過公證機構公證的委托書，直接從銀行的專用賬戶中將款劃走。 據查，7月以來，多名客戶經歷了趙小姐式的遭遇。深圳市中天長盛擔保有限公司為他們擔保後，銀行將貸款付給中天長盛公司後，該公司未將銀行發放的貸款按合同規定交付給售房人原貸款銀行『贖樓』。 『用自己的擔保公司給客戶做二手房交易按揭的擔保，將保證金甚至是房款轉入自己的賬戶，蔣飛這樣做目的很明顯，就是隨意揮霍客戶的錢。』專業人士指出。 另一方面，在深圳中介業，首付款會寄存在房產中介的賬戶內，中介在此期間會掌握大筆錢款。只要業務滾動，這筆資金就會源源不斷地沈淀下來。有中介人士透露，在深圳樓市興盛期間，一些大中介公司每月客戶的流動資金多達數千萬甚至數億元。 如此龐大的客戶資金，直接打在中介機構的賬戶上，卻沒有任何監管。『公司的賬戶和蔣飛的賬戶全部掌握在蔣飛一個人手上，全部的款項必須在當天轉入公司和蔣飛的賬戶上。』中天高級員工稱。 自食其果 蔣飛依靠這類資金，門店越開越多，吸納的房款也日增，可以騰挪的空間就越大。『依靠「空手套白狼」式的資本運作，在客戶豐裕的時代就獲得了大量挪用客戶資金的機會。』深圳中天長盛總裁助理張仲海說，『這是他一貫的手段。』 『不少中介機構是拿客戶的樓款和訂金來發工資、交鋪租。成交量一下降，資金鏈馬上就斷。中天的危機，用一句話形容就是，冰凍三尺非一日之寒。企業抱了什麼樣的心態進入市場就會得到什麼樣的結果，通過挪用的辦法來融資，失敗的可能性太大了。』深圳市社科院地產與運營中心主任高海燕分析道。 事實上，這種資本運作手法在樓市轉冷的8月份已捉襟見肘。『那時，蔣飛到處借錢。』公司商業部負責人彭諾晨說。 那時公司業績已處於虧本狀態。5月之前，中天置業一個分行一個月最高傭金收入達120萬元。到10月，樓市轉冷，一手房市場日均成交住宅不足60套。有的分行傭金收入暴降至10萬元。蔣飛還不顧一切地擴張店面至一百多家。其時每月虧損兩三百萬元，而且越滾越大。 於是，蔣飛使盡拖延戰術，能拖則拖。客戶和業主的錢先拖住再說，實在不行就拖延發放員工工資和傭金提成。『老實說，中天很難挺過這次風波。』中天置業行政副總裁張宇說。有業界人士分析，中天的這種發展模式，在興盛時就已埋下了崩潰的禍根，『基本可以說是自食其果』。 我們還信誰 中天的崩潰讓許多客戶對深圳中介失去了信任。 今年9月份，賣房者張兵委托中天置業替他出售一處別墅物業，買主將10%定金共計140萬打入中天置業賬戶托管(即蔣飛的個人賬戶)。 房子成交後，張兵要求蔣飛歸還定金款項。蔣飛以資金緊張為由，希望能夠緩緩。張兵幾次交涉失敗後，直接找到蔣飛：『不還錢我就到媒體把你曝光！』 蔣飛一聽急了，立即向張兵求情，承諾幾天後親自把錢送去，並會多給2萬元。同時拿出一支價值3萬多元的紅酒執意送他。 『我只要我的140萬。我再給你一個機會，再給你一個星期時間。』張兵當時認為等一個星期應該沒問題。 一星期後，張兵再次聯系蔣飛，蔣飛已逃了。 『中天是有一百多家鋪面的大公司，老板買得起帆船，這樣的明星中介企業都出事了，我們以後還能信任哪家中介？』張兵很氣憤。 不少深圳中介公司反映，出了中天事件後，不少客戶連誠意金與定金都不願出了，交易量更是銳減。現在深圳繁華地段的不少中介門面，已打出了旺鋪招租的告示。 這種情況已開始在全國蔓延。數據表明，深圳之後，從上海到廣州再到成都，多個城市樓市成交量陸續萎縮。『樓市成交量下降了60%-70%，』創輝租售華南區區域總經理肖東平說。 泡沫將破裂，還是春天馬上來？ 面對樓市寒意，部分中介人士仍持樂觀態度。 『這只是小浪花。』港置地產總經理陳鵬說。深圳200多家注冊上市公司1300家鋪面，『會有一次洗牌，這有利於中介行業的規范』。 『不能所有公司擴張過度，中天沒有控制好風險。』中原地產副總經理王楚坤稱，冬天不可怕，主要看國家政策走向。 深圳房產評論家王方認為蔣飛事件並非偶然，中天置業的『斂財計劃』是利用了政府對『交易資金監管』的漏洞。政府缺乏監管，致使地產中介挪用客戶資金來炒股或炒房，甚到流入個人腰包。他擔心蔣飛事件會讓社會產生『信用危機』，不僅僅是房地產中介受到重創，還會影響公眾對政府和銀行的信任。 深圳市耕興律師事務所主任律師張茂榮也認為，深圳房地產三級市場交易資金存在監管漏洞。 去年底，建設部與央行就聯合發布了《關於加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，明確要求中介將客戶交易結算資金與中介自有資產嚴格分割開來，以防止中介機構佔壓挪用交易資金的行為。 但該通知下發後，深圳各大中介並沒有真正貫徹實施。中介公司自有資金與客戶資金仍然混為一談。在中天事件之前，深圳已發生中介員工卷款逃跑事件，卻並未此起政府部門重視。 銀行的責任也被多名受害者譴責：中天事件中的客戶資金基本上都是通過蔣飛的合作銀行興業銀行(同時也是客戶的貸款銀行)轉走的。雖然銀行不負有法律上的監管義務，但對於該款屬於客戶所有性質和蔣飛臨時保管人的身份，銀行是充分知曉的。在此情況下，銀行還允許蔣飛大額專款，受害者們認為銀行缺乏社會責任感。 有關專業人士指出，此次事件後，政府主管部門應加強監管重視，規范中介行業。 滿堂紅市場部張小姐認為，在行業規范後，預計樓市交易會在明年春節回暖。但深圳地產評論專家王方認為：『深圳房地產投機比率過高，中天倒閉只是深圳樓市泡沫經濟的開始。』 (責任編輯：趙健)
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