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容積率是指一個小區的總建築面積與用地面積的比值。一般而言，容積率的高低與居住的舒適度成反比。在寧波市鄞州區，172位金庭茗苑的業主就曾以小區容積率大幅上昇等為由，集體向法院起訴，索賠1500餘萬元。記者獲悉，在訴訟請求被一審駁回之後，眾業主隨後提起了上訴。寧波中院將於本月26日開庭審理此案。
容積率昇了?
據了解，錢曉宇等172位原告於2004年到2005年間，與被告寧波市金庭房地產開發有限公司(以下簡稱金庭房產，該公司一審審理期間注銷，債權債務由股東周小華、陳雅珍承擔，法院由此變更二人為被告)簽訂合同，購買建於寧波市鄞州區的金庭茗苑商品房。 金庭房產在售房合同上載明『該地塊面積為41025平方米』，並在其樓書上寫明『規劃總建築面積約5萬平方米』。眾業主由此認為，交易雙方約定的小區容積率為1.2187。 2006年6月交房之後，眾人卻發現了問題。 業主們調查得知，開發商實際取得並投入小區建設的土地僅為30314平方米。在用地面積大幅減少的情況下，小區的建築面積卻增長了不少。原先規劃只有5萬平方米的總建築面積，最後達到了52737平方米。小區容積率由此達到了1.740。 容積率的上昇即意味著建築密度的增加，房屋間距縮小，通風采光受到影響，居住環境惡化。業主們認為其合法權益受到了損害，故於2007年7月聯名提起訴訟。 原告方指出，根據原先約定的容積率，被告只能建造36946平方米的建築樓房，而被告實際建造的樓房，面積多出15791平方米。 『被告違約所得就是守約方的損失。』原告方的代理人，浙江浙經律師事務所何松慶律師向《市場導報》記者指出，172名原告購房的平均價格為6169元/平方米，扣除房屋建造成本，被告多建面積每平方米違法所得為4139元。被告應當賠償原告的損失為1497萬餘元。 一審認定不構成違約 對於此案，鄞州區人民法院經審理認為，售房合同載明土地面積為41025平方米，而實際的土地面積為30314平方米，故金庭房產在售房合同中告知原告的是虛假情況，使原告作出了錯誤的意思表示。 不過，法院指出，原告在知曉土地實際面積後未要求變更或撤銷合同，在審理過程中經法院釋明也未提出要求變更訴訟請求，因此該合同認定有效。 鄞州法院認為，金庭房產散發的樓書和刊登的廣告中雖有總建築面積和綠地面積的表述，但該表述不是對購買商品房特定事項的說明或者對商品房質量的聲明，僅是對開發小區的概況表述，該表述在字面上也不具體確定，因此不能視為要約。 法院認為，金庭茗苑小區客觀上分為先予開發和未開發兩部分，現已開發部分僅是整個小區建設項目的一部分，容積率和綠地率在整個項目完成後方可確定，因此，被告至今不存在違約情形。 2008年1月14日，鄞州法院判決駁回172名原告的訴訟請求。 業主上訴要求改判 因不服一審判決，眾業主日前向寧波市中級法院提起了上訴。 原告代理人何松慶律師指出，一審判決認為『樓書和報紙上的內容不能視為要約』是錯誤的。因為根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。 此外，寧波市建設委員會、寧波市規劃局《關於加強房地產開發經營管理的通知》第14條規定得更為明確『房地產開發企業在商品房預(銷)售廣告(含樓盤介紹、說明資料)中的承諾內容視作商品房預(銷)售合同的補充約定。』 何律師還指出，一審判決作出『容積率和綠地率在整個規劃建設項目完成後方可確定』的認定也是完全錯誤的。 據悉，眾業主在二審中要求撤銷一審判決，依法改判支持上訴人的訴訟請求。 綠化率降了? 在容積率遭受質疑的同時，金庭茗苑的綠化率也同樣為業主們所關注。根據開發商在其樓書的相關表述(布置近三分之一佔地面積的綠地)，眾人認為，小區綠地率為33.3%。 然而在小區竣工後，建設行政主管部門在驗收時，把綠地率指標降為31.5%。業主指出，即便如此，經建設行政主管部門確認，小區的綠地面積還是減少了382平方米。 根據寧波市政府發布的基准地價及相關綠化造價，業主們計算得出，減少的綠地使小區業主共損失101餘萬元，172名原告的損失為23.3萬餘元。 法規鏈接 《寧波市城市規劃管理技術規定》第73條 容積率(建築面積密度)是指地面以上各層建築面積總和與建築基地面積的比值。當地下室布置為商業、娛樂、倉庫、餐廳、食堂、辦公、管理等用房時，其建築面積總和應包括該項面積。 綠地率是指建築基地內綠地面積與建築基地面積的百分比。
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