|
『小產權房』：生命中不能承受之便宜
來源:作者:南方周末記者王小喬發自北京
被高房價催生的『小產權房』同時迎來了發展高潮和清查風暴，被『小產權房』改變了的村莊和追逐著『小產權房』來到鄉村的城裡人該何去何從？
開電動三輪車的畢師傅和他的乘客們住在同一個小區。每天，畢師傅往返於太玉園小區和輕軌『土橋』站，接送在北京市區上下班的鄰居，有時也跑跑鄰近的祥和樂園等小區。
畢師傅的這些鄰居們，下班後常常會到小區臨街的餐館吃飯喝酒，或者到蕭太後河畔跳舞、打球、遛狗。再加上歐式風格的建築、整齊乾淨的街道，如果不是『八榮八恥』宣傳牌上的『張家灣鎮張灣村宣』字樣，你一定會認為，這是中國城市中最典型的小區。
事實上，這些樓房是在畢師傅們的宅基地或其他集體用地上蓋起來的，沒有國家頒發的正式房產證，不能上市流轉；再換句話說，這就是目前正處於政府清查、媒體報道、民間輿論等風暴中心的『小產權房』。
6月25日，第17個全國土地日，北京市國土資源局局長安家盛明確表示對『小產權』等違規土地開發建設的調查已經開始，確認違法將停工停售。兩周前，建設部還對外發布了購買『小產權』房的風險提示。
張家灣鎮不是首吃螃蟹的那個人，在北京周邊的房山、順義、密雲、通州等，共有80個左右已售、在售、在建的『小產權』項目，近10萬套房子，佔據了北京房地產市場1／4的江山，價錢卻低了2／3左右，這些『小產權房』的存在劇烈地攪動著高速上漲的房市。
風暴襲來，多數『小產權房』售樓處關上大門，轉入地下。但除此之外，工作照做、舞照跳，甚至連太玉園原定6月30日的新一期房源的交房都照常進行，盡管當日一直是滂沱大雨。
和五年前一樣，在張灣村這片土地上居住的人們又一次平靜地接受了『小產權房』可能帶來的改變。這一次，主角是近幾年陸續買房入住的城裡人。
『到農村去』：節節攀昇的房價和有限的收入，讓城裡人最終選擇『到農村去』
有限的擔懮
『我慌過一陣子，想把房子賣掉。』連篇累牘的媒體轟炸下，有一陣子吳鏘橕不住了，但打算賣時又想通了，『這麼大片房子，國家不可能拆掉，而且現在也沒有人敢買』。
小區門口的938車站、小區圍牆、陽臺窗戶甚至房地產交易網上，隨處可見有關太玉園的賣房廣告。7月3日，南方周末記者撥通了在搜房網上賣房的劉先生的電話，劉先生坦誠地告訴南方周末記者，賣房就是怕政策上有變動，因為他是投資，不像自住的人那麼篤定。
相比之下，買房的王佳就比較篤定：『我只擔心未來碰到拆遷，沒法保護自己的權益。但這麼一大片，短期內也不太可能拆。』
業主口中的『這一大片』太玉園目前佔地100多萬平方米，估計已入住7000人，號稱『京城最火小產權房』。在這一輪風暴中，太玉園格外地為政府和媒體關注。
實際上，太玉園小區所屬的張家灣鎮是北京的一塊『小產權房』集中地。西定村的環湖小鎮、何各莊的月亮灣曉鎮、馬營村的祥和樂園、土橋村的欣橋家園，從輕軌土橋站往南方向，幾乎每兩公裡就有一個小區，這些齊整的小區散落在破敗的民居和麥田當中。
對於建設部的警示，太玉園業主晏耀斌是這麼理解的：『我買的時候，後建的東區都快賣完了，近百幢房子少說也能住一萬多人。小產權房最怕的是蓋到一半，開發商跑了或被政府拆了，所以我當時買的就是現房而不是期房，但現在都蓋好了、成規模了，警示也不用擔心。』
其實無須建設部的警示，每個購房者在做決定之前，都對『小產權房』摸得門清：沒有國家頒發的受法律保護的產權證、買賣受限、拆遷更不受保護。盡管售樓小姐一直鼓吹著『城裡的房子只有70年產權，我們的房子是永久的，你可以傳給你的子孫後代』，但買房的人都說從沒把這話當真。
而除了口頭承諾，在太玉園小區的房屋買賣合同上，同樣黑紙白字的寫著：『乙方對房屋享有永久所有權，依法享有該房屋出租、轉讓、買賣、贈予、繼承等權利……乙方如產權狀況發生變更時應到相應的主管部門辦理必要手續並交納相關的費用。』
不過，不論是口頭承諾還是書面保證，購買『小產權』房的人大多對其不正規性心知肚明：買賣合同上只字未提土地使用權，產權證的發證機關竟是『張家灣鎮開發區』。但是，這一切都難以阻擋『小產權房』的勢如破竹。
2006年9月，晏耀斌第一次到太玉園看房，還剩下很多套可供挑選，但十五天後再去的時候，就只有三套了，這也促使他當場交了定金。『他們賣樓的說什麼寫什麼並不是關鍵，風險有多大，我其實研究很久了。』研究風險很久的晏耀斌最終還是不顧風險買了房子。
在農村集體的土地上建商品房，並不是什麼新鮮事。北京宋莊的畫家村、亞北的別墅區，都是在或個體自發、或開發商受利益驅動下，征用村民宅基地建造而成的。在農村集體的土地上建商品房，最早甚至可以追溯到1990年代初。
『但2003年後，持續走高的房價纔推動了「小產權房」的迅速昇溫，並最終引起相關部門的注意。』『我愛我家』北京公司副總經理胡景暉介紹。『我愛我家』是北京地區一家頗有名氣的房地產代理機構。
比經濟適用房更經濟
『比經濟適用房更經濟』，這樣的廣告語，對於收入不高不低但渴望擁有自家小窩的北漂一族來說，無疑極具誘惑。
晏耀斌就是這樣在北京城鐵列車上中招的，車廂內鋪天蓋地的廣告看了幾天之後，他終於決定直接坐到了最後一站，再打了個小車到1.2公裡外的太玉園小區，看到比經濟適用房更經濟的房子價格真的只有2400元／ 平方米。
這是2006年9月，當時他已經看了數不清的樓盤，五環以內1萬以上的均價和有限的存款讓他只能選擇『到農村去』。但順義、房山的『小產權房』雖然便宜，交通卻太不方便，這使他最終走向了太玉園。
晏耀斌回憶說，當時他已不願意再等房價降下來了，『2005年我就打算買房，覺得價格太高可能會降，結果等到2006年不降反昇』。
自從2002年到北京闖蕩以來，從事文化行業的晏耀斌從地下室到郊區豐臺，而後是到三環萬壽路，再到二環牛街，輾轉了四年之後，終於覺得漂下去不是個事。
太玉園幾乎成了這個年輕的北京白領的可倚賴的『稻草』，對比此前看中的五環外的一處『大產權房』——那可是六千多每平米的價格，城鐵以北四公裡的太玉園晏耀斌覺得交通和環境並不差。讓晏耀斌印象深刻的是：『售樓小姐也很特別，別的樓盤都很熱情，這裡的態度是愛買不買，但依然賣得很火。』
晏耀斌在太玉園的鄰居吳鏘買晚了四個月，每平方米價格也上去了300元，達到2700元／ 平米。同一時期，2公裡外的正式產權房DBC加州小鎮則要5000元／ 平米左右。
『便宜』幾乎是所有被訪問的購房者選擇『小產權房』的根本原因。
在另一個小產權房較為聚集的北京房山區，琉璃河鎮上小有規模的濱水雅園現在售價兩千多元每平米，相鄰的竇店鎮上的正式產權房『京南花園』的二手房則要3500元／ 平米左右。
王佳是在太玉園租住了三年後纔買的房。『各方面都習慣了，便宜、交通方便，購物還有超市班車。』王佳在建國門的一家外貿公司上班，他買房時的房價更低，那時公開銷售一千多元每平米，對村民銷售600元／平米。當年，北京市的平均房價是4400元／ 平米。
劉峰也是這裡的租戶，一個二居的房子每月只要800元。『等存夠了錢，我也考慮在這個小區買房。』劉峰對南方周末記者說道。大學畢業不久的劉峰從事銷售工作，還沒有打開局面，收入有限。
天色漸晚，老人和帶著小孩帶著狗的年輕夫婦都出來散步了。『除了炒房人，收入不高的年輕夫婦、把城裡的房子讓給孩子住的北京老年人和外地過來享天倫之樂的老年人是這個小區的自住業主主體。』晏耀斌說。
『總有一些讓人不滿意的地方，物業服務太差；門口的保安不齊備，已經有人家被偷過；質量也讓人擔懮，已經有牆裂了。』盡管有著這樣那樣的不如意，坐在自家溫暖的小沙發上，晏耀斌還是告訴南方周末記者，『我不後悔。』
消逝的村莊：這片土地，已經是實質上的太玉園，而不是張灣村了
是太玉園，不是張家灣
但對於張灣村及其村民來說，迅速昇溫的小產權熱，在土地上『長出的』樓房，卻意味著更為根本的影響。
張灣村甚至張家灣鎮似乎從沒這麼喧鬧過。盡管老一輩的人常常說起歷史：元朝時期，因運河碼頭設立於此，張家灣鎮是南北通衢之地，當時是『官船客舫，駢集於此，弦唱相聞，最稱繁勝』。但是清末京津鐵路落成後，這裡已經不復為交通要道，轉以農業為主。
不過，今天的張灣村，已經覓不到麥子這一北方主要經濟作物。太玉園之外，是雜草叢生的荒地。阡陌縱橫、雞鳴狗叫、蛙聲陣陣的農村景象早已不復存在。
『太玉園的西區原來主要是生產用地，2001年修六環路時，政府曾征用過一部分生產用地取土修路，田地無法再耕種就用來舊村改造；東區原來就都是村民的宅基地。』在張灣村長大，上完大學後就留在北京城裡教書的李淑霞對南方周末記者說。
和田地同時消失的是一部分村民的固有勞作。
7月2日，北京的氣溫驟然昇到34度，但太玉園西區的西南角，仍有好幾處聚集起來的村民，或聊天，或打牌，或與孩子玩耍，中老年人均有。
『沒有別的事情可做。以前還能種種菜、養養豬，現在住樓房什麼都乾不了，』一位大爺搖著扇子慢吞吞地說道，『年輕人都出去打工了，我們老年人只能在家裡閑坐著。當然，乾淨了，也氣派了，孩子們喜歡。』
在李淑霞小的時候，村民每人平均有七八分地，一個農戶家大約有五六口人，就至少有兩三畝地。由於就在北京近郊，這裡很快發展起了通州開發區和張家灣鎮開發區，然後又修起了六環，耕地逐漸減少，張灣村的勞動力或進城打工，或進開發區的工廠打工。等到以『舊村改造』名義建起太玉園並越變越大後，村裡就再也無地可種。
在元代的繁華之後，大大小小的商賈再次雲集到張灣村。2006年建成的臨街商鋪，不到一年已出租1 ／ 3。汽車美容店、美容院、平價大藥房、便利店，這些原來離村裡人殊為遙遠的城裡商鋪，現在像變魔法似的，一周冒出一個。
最初，這裡的人們以為，這場從2001年3月份開始的『舊村改造』會給村裡人帶來就業機會，但顯然不是如此。
臨街商鋪幾乎都由周邊城市的人承包經營。鴻運飯店的老板是從廊坊過來的，門面房一年租金2萬元。『村裡人大部分都沒錢，也沒有這個膽量。』老板娘對此事的理解是這樣的。據記者了解，也鮮有村民買門面房。
小區門口零散擺攤賣菜的也幾乎是鄰村鎮的，『沒有地了，哪來的菜？』村民說。
只有每天在小區或輕軌站旁開著小汽車和電動三輪車拉客的師傅，售樓處的一些銷售員以及少量的保安和治安員，纔是村民。
不過根據一篇介紹張灣村舊村改造成績的公開報道稱，舊村改造後，村委會設法安排了近1000個工作崗位，解決了村民的生活問題。2006年，張灣村被評為通州區舊村改造『文明示范村』。
但當7月2日記者就『小產權房』的相關問題前往村委會請求采訪時，村支書劉國利的寶馬車剛剛呼嘯而過，而村委會主任劉春田則在豪華辦公室內，用『無可奉告』四個字婉拒了記者的采訪要求。
兩千多村民，四千多買房人。這片土地，已經是實質上的太玉園，而不是張灣村了。
『土政策』，誰獲利
當然，離開土地住進樓房的村民，並非老無可依。2006年村委會頒布的最新規定說，18歲以下的獨生子女，每人每年有1000元補助；18歲以上的村民糧食補助金每年1800元；而51歲以上的村民，考慮到難以再就業，每年有3600元的養老金。
因為之前的收入來源不同，收入水平難以精確統計，因此很難對村民生活的改善程度下定論。但在畢師傅看來，住樓房並不如住平房劃算。『糧食現在得靠買了，也沒有其他種地收入，反過來，卻要付住在樓房裡的各種雜費。』畢師傅說。
據南方周末記者了解，這裡的一戶人家，物業費每年支出大約在800元，水電煤氣費支出每月至少50元，即使相比最高等級的補助，這也是一筆不小的開銷。
最讓村民有怨言的還是當初的拆遷補償措施。2001年拆遷時，正房的置換方法是1平方米置換1平方米樓房，廂房則是2平方米置換1平方米，村裡補貼10平米，超過這個標准的則要按600元／ 平米自己出錢購買。在自己的宅基地上沒有建起房子的，置換房產時不予計算。這樣多數農戶平均二百多平米的宅基地換來了一套三居室的自住樓房。只有一些原來家裡條件稍好的，換了兩套兩居室的，一套可用來出租。
而相鄰的馬營村拆遷改建『月亮灣小鎮』時，宅基地按照1000元／平米左右作價，房子按1500元／平米作價，將來小區建成村民買房的價格是1400／平米。
同屬於張家灣鎮的西定村，正在建設環湖小區。這裡的政策是除回遷房外，還有10萬元補償金。
『我倒是希望國家能放開相關政策，這樣我們住得好了，也有錢做點別的。』西定村一個村民告訴南方周末記者。對於張灣村的補償措施，他認為『他們建的早，村民都不懂得爭取，而且各村都有土政策』。
大多數張灣村村民當時都接受了這個『土政策』，現在也不願多作評價。但也有不『失聲』的村民。李淑霞家正是張灣村唯一的一戶拒絕拆遷的。現在，李家的房子正好突出了一塊，擋住了一段太玉園小區的門口主乾道——張鳳路——的輔路。
從2002年舊村改造到2006年政府擴建張鳳路，村委會都曾要求拆遷李文書的房產。李文書是李淑霞的父親，一家之主。
第一次村委會給的補償辦法是實物置換一套太玉園的三居室。但在戶主李文書看來，拆遷的法定補償辦法有兩類，一類是實物補償，一類是貨幣補償，李文書覺得太玉園的房子是『小產權』而且質量不好，因此希望貨幣置換後買別處的房子，結果談不攏，雙方不歡而散。
時隔4年，政府要擴建公路，要征李家的地，要求李家拆遷，李文書又發現開出的補償款明顯低於同位置、同大小的房屋的補償款，因此再次予以拒絕。
舊村改造早些年開始興起。根據北京市規劃，通州未來將發展成為北京的一個衛星城。
南方周末記者沒有了解到，太玉園的建設是因為張灣村在舊村改造時缺乏集體自有資金，而主動向開發商伸出了『橄欖枝』，還是開發商看中了張灣村緊鄰北京市區和輕軌線的便利條件而找上門來，總之，二者最終走到了一起。
根據某房地產網站上太玉園的宣傳資料，其開發商為福建成龍集團。截至發稿前，記者沒有聯系上成龍集團。
與此相應，根據北京市工商登記資料，2006年以來，太玉園系列公司相繼成立了——北京太玉園房地產開發有限公司、北京太玉園物業管理公司、北京太玉園商貿有限公司、太玉園(北京)投資有限公司等等。其中有的公司是以張灣村為法人，村支書劉國利為法定代表人，有些則直接以劉國利為法定代表人，村委會主任劉春田等為股東。
也就是說，未來張灣村村民的補償金如果不是全部，也至少有相當部分將由這些公司產生的收益來支付。
在太玉園網頁上，對太玉園的未來有著非常宏偉的規劃。網頁上描述道：太玉園總規劃佔地面積超過2000畝，總建築面積240萬平方米；太玉園將集townhouse、shopping mall、古文化街、星級酒店、低密度花園式住宅於一體。
張灣村的村民獲得的利益將佔開發項目總獲利多大的比重？村民獲得的補償是如何確定出來的？這些補償是否經過了村民的集體討論？已經發展成為一個事實上的商品房小區的太玉園，面對國家有關部門可能出臺的清理政策，准備如何應對？
面對這些問題，張灣村村民感到非常茫然。而由於張灣村方面的婉拒，截至發稿前，南方周末記者沒有獲得這些問題的答案。
(文中吳鏘、王佳、劉峰為化名)
來源:www.infzm.com
原文鏈接:http://www.infzm.com/economic/jjjj/200707/t20070711_21605.shtml
(責任編輯：張宬)
|
