|
005年7月5日，浙江麗水蓮都區高溫下的一處工地。爲了防止剛剛澆注好的水泥被太陽曬裂，工人只好不停地澆水。或許，麗水市虛熱的樓市也該潑點涼水了。
麗水一處建築工地。麗水房地產市場瘋狂的背後其實有着深刻的原因
在麗水，這個中國最富裕省份中的最貧困的小城，以“小姑娘”非法集資案爲代表，暗涌着一股民間集資風潮，它又匯同樓市，製造了驚人的經濟泡沫。在麗水市的地稅收入日益豐盈的同時，泡沫卻開始破碎，市民們、商人們與城市管理者覆水難收。
站在浙江這個中國商業聖殿林立的地圖中部，麗水是惟一不在朝聖路線上的城市。“青山麗水”，這個中國最富裕的省份中最貧困、面積最大而人口最少的三線城市，爲羣山環繞，被稱爲“浙江的西藏”，遠遠地站在整個浙江之巔。甌江、錢塘江、閩江，大河的源頭從此流淌而過。
4月，在麗水市政府前面的處州公園廣場前，棲滿了1500多隻白鴿。在斜陽的餘暉中，鴿子不時飛近憩息的孩童，時而低空起舞，時而高空展翅，時而落地覓食。令人感慨這個爲水生養的城市，平和得彷彿不食人間煙火的修女。
但是，這個修女正變得前所未有地瘋狂。
幾十年來一直寂寂無名的麗水，這個人均收入在全省排名倒數第二的城市，在2000年撤地建市後，突然一次次地刷新着浙江省樓市漲幅的新紀錄。現在的樓價已動輒過萬。
集資狂熱
在“小姑娘”和“豬母客”時代，麗水的大規模集資更多集中於小水電產業。
麗水的樓市熱，始自2000年撤地建市。這個勃興的城市很快成爲了巨大的建築工地。新修的高速公路沿着山路蜿蜒而進，跟着高速公路一起進入大山的，還有源源不斷的流動資金和飛速發展的房地產業。“一人頂兩人，一天頂兩天。”麗水的官員們概括自己的發展精神說。政府投資了8.8個億進行基礎設施建設，麗水的市區人口也從16萬增長到了25萬。“這是過去半個世紀的總和。”當地官員興奮地向外來的客人介紹說，他們的確完成了一天當兩天，甚至是幾十天的工作。“這些地方原來都是高低不平的山坳。現在，大大小小的山頭被剷平了。”當地官員驕傲地說，“埋上炸藥，我們就能完成愚公移山的過程。”
每個人都在發展上下了大賭注。一個統計數字是自撤地設市以來，市區房地產投資一直快速增長。2001年，爲4.6億元；到了2004年，這個數字變爲11.4億元；而2007年1-10月的房地產投資額已達15.9億元——6年之內，漲了4倍。“房價一次又一次的新突破，畫出了對資本紅利更大的想象空間。”資深業者萬春說，無休止的地下集資，因此接踵而至。
在民營經濟發達的浙江，民間借貸向來活躍，民間資本和灰色的地下融資機制已經成爲民營企業融資的主要方式。偏居一隅的麗水缺乏工業經濟，即使有錢也很難找到合適的投資渠道。這時，參加某一個暴利行業的集資，成了最好的投資手段。“一有適當的利潤,資本家就會非常膽壯起來。資本家有了100%的利潤就敢踐踏任何法律,有了200%的利潤就敢犯任何罪,有了300%的利潤甚至敢冒死刑的風險。”馬克思的名言也許是麗水集資最好的註腳。
過去幾年裏，一個又一個傳奇的集資故事，已在麗水輪番上演。
3月21日，曾轟動全國的“小姑娘”非法集資案在浙江麗水一審判決，43歲的上海“小姑娘”杜益敏因非法集資7億元，犯集資詐騙罪，被判處死刑，剝奪政治權利終身，並處沒收個人全部財產。
比“小姑娘”更早倒下的，是一個當地赫赫有名的風雲人物——屠夫出身、外號“豬母客”的蓮都區燈塔村黨總支書記張文成。
2007年6月18日，張文成因爲非法吸收存款33540餘萬元，被判有期徒刑9年，並處罰金50萬元。
和杜益敏一樣，43的張文成吸引集資的名義，同樣是投資開發水電站、入股房地產等“高投資回報”的行業，而月息則爲15‰至20‰不等。
在杜益敏和張文成時代，麗水的大規模集資更多集中於“小水電”產業。這個秀麗的山城，依着甌江而建，最不缺少的就是充滿落差的江水和溪水。蘊藏豐富的水力資源，直接促生了大規模的“小水電產業”。直至今日，“小水電”仍是麗水在外的代名詞。“起初是通過親戚之間借，後來家家戶戶都參加。”當地一家房地產公司的總經理承認。一個統計數字說，僅在麗水縉雲縣，就有多達120座小水電站。
但小水電很快在環境保護政策的打擊下沒落，現在，房地產取而代之，成了民間資本的新寵兒。
高利貸，高房價
幾乎每一個項目都留下了集資的魅影。在集資款的持續推動下，高息與高房價交替着盤旋上升。
和所有的速成城市一樣，在麗水，空曠嶄新的公寓樓隨處可見，更多的是還沒有完全拆除的腳手架。
建築工人成了這個新興城市街頭的主角。他們三三兩兩，拿着沾滿水泥的鐵鍬、鐵鏟、運土車等工具，進出於工地和棚戶之間，似乎永遠有幹不完的活。“麗水的集資現象是推動樓市投資過熱的一個決定性因素。”麗水地產界一位要求匿名的權威人士評論說，“麗水的房產公司，很多屬於空手套白狼的企業。”
在麗水街頭，房開公司星羅棋佈。僅在麗水房產信息網上登記的大中型房地產企業就達37家，但如果對照土地出讓金必須爲自有資金的規定，其中的一些企業甚至連房產行業的基本准入門檻都無法邁進。
由於自有資金過低，這些房產公司不得不尋求融資渠道。“國資企業可以輕鬆地從銀行十個億甚至幾十個億地貸款。”上述權威人士說，但麗水幾乎沒有國資背景的房產公司，這些民資的企業在政策上無法獲得正常的融資渠道，只能尋求民間途徑。
一個公認的事實是，在麗水房產界，幾乎每一個項目都留下了集資的魅影。無論是實力最強的金龍房產公司，還是被譏爲草莽的萬鬆房產公司，從土地款到建設資金，幾乎所有開發商都採取了集資的方式。集資的規模，少則千萬，多則數億。“一邊拖欠着工程款，一邊把我們的集資款挪去拿地。”瞭解內情的集資者說，這是麗水房開商經營手段最形象的寫照。
在集資款的持續推動下，高息與高房價交替着盤旋上升。在2007年6月銀根縮緊前，麗水的一些大公司如金龍等還是1分2的月利息，其他小公司爲1分5。但銀根緊縮後，大部分公司的利息開始漲到了1分6至1分8，而小公司的利息已動輒超過2分。
而這時，麗水的房價已從一年前的6000多元輕鬆攀升至過萬。
人人都在等待政府表態——它決定了房市將何去何從。但政府卻似乎有意地控制着土地的供應量，帶來的結果是政府所期望看到的——多年沒有起色的樓市終於開始起跑。“2002年到2007年間，政府的土地控制量一直控制在300到400畝之間。”麗水一位房地產公司的老總說，這些土地，一年只能開發出30萬平方米左右。而即使按照每套100平方米計算，能夠每年上市銷售的最多也就3000套房子。
在這個本身缺少土地的山城，這迅速拉動了房產市場。
“這是開發商和政府合謀的產物”
2006年8億多元的麗水地稅收入中，有近五成來自房地產及相關行業，2007年又拍出摺合樓面價16371.9元/平方米的“地王”。
“這是開發商和政府合謀的產物。”一位業內人士評價說，在政府的配合下，麗水開發商的“地荒論”一度甚囂塵上。
麗水當地資深業者萬春還清楚地記得2007年7月31日的那次“地王”拍賣。“大家第一次真正體驗了什麼叫做心驚膽戰。”
當天上午，麗水市招投標中心的土地拍賣會在麗水國際大酒店7樓舉行，拍賣會現場人滿爲患。
最終5個地塊均以令人咋舌的高價拍出。而出讓面積10821平方米的原釀造廠地塊，由萬鬆房產以1.72億元競得，摺合樓面價16371.9元/平方米，成爲當天的“地王”。“樓面價達到了1.6萬元，以3000元的建造成本計算，房子的成本價就已接近1.9萬元。麗水的房價超過2萬元每平方米，指日可待。”“麗水房市已經瘋狂!”另一位參加拍賣會的業內人士回憶當天的感受喃喃地說。
一位業內的資深人士回憶說，麗水的房價在此前一直保持平穩的水平。2002年開盤的麗水第一個規範化小區怡景花園，當時的開盤價不過2358元。“2358是最差房子的樓價，但那時均價最多也就2500元左右。”
真正的跳躍式發展是從2007年開始的。“當時上海、杭州等地出現的全國性地價暴漲，給了大家強烈的心理暗示，麗水個別開發商趁勢而上，擡高了價格。”
多年分期開發的“水木清華”的例子能清晰地折射出麗水房價上漲的過程。“它的第一期是爲政府機構開發的經濟適用房，沒有可比性。到2006年7月第二期開出來，已是6000多元左右。現在是最後一期，多層的開盤價已是10700元。而位置較差的小高層也超過了7000多元。”“這裏面有開發商的因素，開發商利用追漲心理，開盤時低開高走，不斷拉動樓價。”
2002年不到3000元的最高開盤價，突然飆升至2008年初動輒過萬的普遍行情。這一切，在麗水，僅僅用了5年。“最高興的當然是地產寡頭——麗水市政府了，它是最大的房產公司！”有市民面對南方週末採訪時說，“我們的市委市政府一直在有意地控制土地的供應量。”這是政府財政的主要來源。
麗水對房產業的依賴程度確實偏高了。以2002年爲例，當時麗水惟一的市區蓮都區的地方財政收入中，房產、建築業所佔比例就已佔到47.5%。而根據當地公佈的數據，2006年8億多元的麗水地稅收入，其中有近五成來自房地產及相關行業。“現在我要堅持着政府的房地產經濟路線，把麗水房價搞上去，以深圳房價爲現階段目標，以全國房價第一爲戰略規劃，力爭‘十一五’期間實現目標，讓麗水房價成爲中國驕傲。”——一位業已絕望的網友自嘲說。
監管缺位?
直至去年末，麗水市政府才做出承諾，首次擴大土地供應。樓面價陡然跳水。
“房價飆升固然有市場因素，但無休止的上漲，必然意味着政府監控手段的缺失。”萬春說。政府對全民炒房的放縱乃至鼓勵，是導致尷尬處境的直接原因之一。
在麗水，炒樓花成爲了經常性的行爲。在麗水最知名的“麗水信息網”的房產欄上，動輒150到200平方米的房子，卻只標價爲5萬、10萬元，乃至20萬不等的“轉讓價和轉讓費”令人費解。
“這其中另有玄機。”當地的房產中介人員介紹說，所謂轉讓費和轉讓價，指的並非房子本身，而是客戶與開發商有關該套房子簽約資格的轉讓價。
“都是圖紙房，開發商有了圖紙，有關係的就來看圖紙，然後下單。”萬春介紹說，以銀泰江濱小區爲例，開發商在1月份開盤，有關係的人在前一年的12月就已先定下意向，繳納定金。“定金一般一兩萬，最高的不超過5萬，繳納定金的人就有優先購買權。”等到1月份正式開盤，預約者便選擇立即掛牌轉讓。
這降低了炒房的門檻。萬春說，一兩萬的定金，可以撬動市值近百萬的房產，這助長了麗水全民炒房的熱情。
樓價的浮動是可以視而不見的。參考樓價是否正常的一切係數也都被忽略了。惟一需要的就是製造追漲的氣氛。“這就跟傳銷遊戲一樣，需要擊鼓傳花不斷傳下去。無論房價多高，我自巋然不動。”
開發商直接導演了這場遊戲。萬春說，在麗水，開發商常見的做法是，在沒有獲得正式預售證前，“先開幾棟房子，先試探市場反應”。在追漲效益出現後，再將正式的開盤價定在更高的價位。
在這樣的操作中，麗水的商品房完全成了賣方市場。萬春說，開發商可隨意叫價，而購房者只有乖乖掏錢的份。每一次新樓盤推出，麗水房價勢必上揚，隨之二手房跟着上漲。
在有產者的追漲和無產者的咒罵中，房價繼續不斷攀升，一路高歌猛進。麗水官方承認，2007年1-10月房屋銷售價格指數同比漲幅超過10%。而其中，“房地產企業炒作、交易、中介環節違法違規問題較多也是重要原因”。
畸形的房價帶來的崩潰風險，令政府不得不出手干預。
2007年12月12日，麗水市召開房地產市場交易秩序專項整治動員會，整治矛頭直指“認定、登記、選號等變相預售以及發佈期房轉讓信息等房地產市場違規行爲”。
麗水市發改委、建設局、工商局的聯合發文首次詳細披露了炒房的具體手段：開發企業未取得預售許可證就進行的非法銷售，或以認購(包括認定、登記、選號)收取預定款性質費用的變相預售；商品房預(銷)售過程中發佈虛假信息、囤積房源等惡意炒作、哄擡房價以及炒號、炒樓花；中介機構無證經營、發佈期房轉讓信息等。
另一個措施則針對虛高的樓面價。“去年11月、12月份，政府擔心樓市撐不下去了，會出問題，決定全部收回7月31日拍出地王價的那些地塊。”萬春回憶說，“上頭要求關注民生房產。”萬春說，出於上級對地方政府的問責，市政府此後又作出一個承諾，第一次在麗水擴大土地供應——一年推出1000畝土地。
樓面價陡然跳水。
2008年1月，政府推出大量地塊，除了被金龍公司拍得的水東路地塊成交外，其餘全部流拍。而此時，樓面價已迴歸到4000多元。
“萬鬆”故事
參與集資的人們跑到了銀行，卻突然發現自己賬戶的數字沒有任何新的變動。
樓市的虛假繁榮帶來的利潤越是豐厚，對集資崩潰的驚懼就越是敏感。
任何的風吹草動，都會引發席捲全市的動盪，在集資已從偶然行動演變成日常行爲後，在麗水處理集資事件之難，已超乎想象。
麗水房地產商潘萬鬆的財富興衰史，也許最具有代表性。追逐利潤最大化的本能幾乎將潘萬鬆變成了另一個杜益敏。在利用民間集資4.85億元成爲麗水地王后，萬鬆房地產公司突然爆發了資金鍊斷裂危機，至今仍身陷泥潭之中。
包工頭出身的潘萬鬆是這個家族企業的創辦者，這個陡然而生的房地產企業，完全是衝着房產業的暴利而來。“他們公司的註冊資本是1.3億元。但實際上，萬鬆自有資金全靠家族成員湊起來，可能連1000萬都沒有。”一位熟知潘萬鬆的當地人士說，大部分資金都是靠集資籌得。“萬鬆一開始出手闊綽。”參與萬鬆集資的幾名集資戶說，由於是名不見經傳的小公司，萬鬆開始集資時利息便超出了市場行情。“一開始萬鬆的月利息還不到2分，到後來資金緊張時，甚至變成了5分、6分。”集資戶回憶說，“我們已經查證，有一筆確定的5000萬借款，就是5分利息。”“集資一般分爲兩種。”集資戶錢中說，一種是單純地收利息，一個家族內每個人幾萬幾萬地湊，最後以一個比較有社會地位的親戚之名一起拿利息。還有的則摻雜了集資建房的性質，人們在取得較低的利息同時，也享受開發商提供的優先認購權。
兩者的利息是不同的，以萬鬆最早的集資戶爲例，單純拿利息的，一般是1.8到2分，而同時享受優先認購權的，則只有1到1.2分不等的月利。“現在政府公佈的數字集資戶有2000多戶，2200多筆，其中有800戶左右就是同時享受認購權的。”一名集資戶代表說。
在麗水並不算最繁華的地段，萬鬆給排屋(指聯排別墅)定出的開盤價是13880元，而普通的多層公寓也定在了1萬元。
“這樣的價格，誰能接受？”集資戶錢中說。即便是有認購權的集資戶也不願意去買樓，樓盤滯銷了。
樓盤滯銷很快在社會上引發了恐慌。而此時，萬鬆拍得的“地王”釀造廠地塊，因爲無法完納土地出讓金，2000萬的保證金也被沒收了894萬。
1月16日，萬鬆約定的利息發放日。參與集資的人們跑到了銀行，卻突然發現自己賬戶的數字沒有任何新的變動。“我們打他電話他也不接。”錢中說。謠言四起。恐慌迅速引發了擠兌潮。憤怒的集資戶衝到了萬鬆房產公司，在萬鬆房產公司的牆上噴滿了標語。
潘萬鬆突然消失了。有人傳言他躲進了市政府。集資戶們圍住了市政府，要求市政府出面協調。
麗水市政府不得不出面對萬鬆房產作出審計，證明它資產尚能超過負債，以安撫人心。“審計的結果是，萬鬆公司有4.85億的集資借款，而資產則有5個多億。”集資戶代表們說，但這個審計採用的方法令人懷疑。“三天就搞出了審計報告。明細賬都沒有。建委給萬松花苑定的市場價遠超過大家的預期。排屋被降到了12000元，多層則按9500元的價格計算。”“我們提出以比較合理的價格採用以房抵債的方式解決，但8500元到8800元左右的定價，沒有在談判中獲得認同”。集資戶們說，政府提出的方案有三種：托盤、破產清算或賣房還錢。談判不成，“政府說準備找公司托盤，我們現在只能繼續等下去了。”“‘萬鬆事件’已如一顆深水炸彈，炸醒了市民對高息集資的擔憂。”萬春評論說，但此時，集資的民衆發現，“所有參與集資的人都被集資本身綁架了。”——無論是參與集資的民衆，借款的企業，甚至是麗水政府，大家都已進退維谷。
對於民衆而言，這是所有資金不可或缺的最有回報的投資渠道，而對於企業，它更像是養活這些在房產中興風作浪的巨鯨的海水，一旦截斷，他們必將乾涸而死。
政府對此態度曖昧。一方面，與經濟發展密切相關的集資行爲如此普遍，如一刀切地叫停，後果可能會更加嚴重，不僅可能社會不穩定，而且可能會拖垮數個行業。但反之，如任由高息集資發展，泡沫破裂之日，局面將不可收拾。
斷臂求生或是死撐到底，在瘋狂的麗水，成了一種悖論式的兩難抉擇。
|
