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18城市政府救樓市追蹤
未來或有更多刺激政策 不排除松綁二套房貸
專家稱,『救市』並非『救房價』 刺激需求尚需時間
業界預測不排除取消第二套房貸限制 專家稱救市並非救房價
金融海嘯在全球范圍內『肆虐』,人民幣昇值趨勢不改,我國出口形勢依然嚴峻。於是,在『內懮外患』的夾迫下,擴大內需成為了經濟『保增長』的優選路徑。
擴大內需不得不談到房地產市場的貢獻。但是,近半年來,房地產市場的不景氣已成定局,各地成交量均有明顯下滑。近日,國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松在廣州表示,房地產是目前『擴大內需的困惑』。他認為,本來刺激內需是必需房地產拉動的,不過,目前商品房的價格已經漲得很高,房地產市場仍處於宏觀調控狀態,『因此,只能「上帝的歸上帝,凱撒的歸凱撒」,商品房按照市場方式推出,而中低價的保障房也要保證跟上供應。』
然而,不少地方政府似乎在試圖破解這一『擴大內需之惑』。迄今,先後已有18個城市推出了程度不一的房地產『救市』政策。業內人士判斷,各地地方政府在中央的『默許』下,救市政策將愈演愈烈,措施會變得更具多元化,而且且未來不排除中央政府基於保經濟增長的目的,出臺政策刺激房地產市場。
『二套房貸政策的確是「殺手?」!』一位房地產分析師向記者表示,自從『9·27』新政以來,此前一直瘋狂飆昇的房地產市場就陷入了價跌量縮的深幅調整。事實證明,二套房貸政策的出臺是樓市名副其實的『拐點』。
時至今年9月,經受著對金融海嘯和國內經濟增速可能放緩的懮慮,央行將宏觀調控的風向轉到了『保增長』,通過降息和下調存款准備金率『放松銀根』。而且一個月內兩次下調『雙率』,這是自1996年以來央行在降息步驟上最密集的一次,也正式宣告了貨幣政策進入了降息通道。不過,市場並不認同因此會給房地產行業帶來根本性的轉變。因為,相比利率的調整,二套房貸政策對房地產市場影響要大得多。根據渤海證券測算,這兩次降息使得消費者購房能力增加2.61%。但是,二套房政策要求首付比例提高10%,使得最大購房能力下降25%;而下限貸款利率提高到基准利率1.1倍,則進一步使最大購房能力下降5.25%。因此,降息對於改善性需求的拉動作用比較小。
目前來看,支橕市場的主要是剛性需求和高檔需求,而改善型需求和投資性需求受到壓縮。廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲向本報記者表示,廣東房協在調研中發現,二套房貸政策成功地限制了炒房行為,但壓抑了改善型的換房需求。據介紹,在廣東房協今年調研的15個城市中,只有深圳和惠州的炒房比例相對較大。
下半年以來,房地產業界不斷發出修改或取消二套房貸款政策的呼聲。近日,申銀萬國的研究報告就認為,未來中央基於『保增長』的目的,定調救市的概率增大,不排除試點取消第二套房貸款限制。
眾多專家也表示,『拯救』樓市並非拯救房價。陳晟說:『救樓市應該是救交易量,不是救房價,更不是救開發商。當前樓市調整,有外部調控和外部環境變化的原因,但根本上還是其內在規律的表現,是前兩年房價過快過猛上漲的必然結果。』
專家認為,2005年以來不斷加大力度的樓市調控,基本已將投機性需求擠壓出市場,當前各地根據『因地制宜、分類指導』原則作出微調,對剛性需求和改善性住房需求松綁,是可以理解的,也有利於樓市消費結構的優化。但要解開當前房地產市場的觀望『死結』,也需要開發商適度降價,讓房價回歸合理。