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與京、滬、深、廣這類『一線城市』房價明顯下挫相比,國內很多中、小城市和城鎮的房價,漲不上去,跌不下來,呈現膠著狀態。記者近期在采訪中了解到,由於『二線樓市』經濟基礎、開發資金來源和開發商素質等與『一線樓市』有著較大差別,一些地方已經出現了特殊的風險。一位業內人士坦言,在差強人意的『金九銀十』之後,地產界一些『民間融資型』公司就會露出馬腳。不了解內幕的消費者買下這種房子,就可能與高息集資者一道,陷入融資陷阱,被復雜的法律糾紛困擾。今年第四季度至明年春節前,可能是第一個風險集中爆發期。
購方不買,賣方不降所有到長沙的人,只要出了『黃花機場』,舉目四望馬路沿線、立交橋四周,所有值錢和醒目的『廣告位』,幾乎全是房地產廣告。房地產業對地方經濟的支柱作用,『土地財政』舉足輕重的地位,走在大街上就能看出端倪。
地處內陸地區的長沙市,在城市衛生和環境質量、社會文明程度、基礎設施等方面,與臨近省份的廣州、深圳相比,不在一個檔次。但長沙市的房價,在過去的這個『房地產黃金五年』中,從普遍每平方米千元出頭,均價如今已經逼近4000元/平方米水平。雖然今年下半年以來國內大城市房價出現降價『多米諾骨牌效應』,但長沙位置較好或者自認為有些『賣點』的樓盤,還在叫價5000元/平方米至6000元/平方米,看起來挺硬朗。
但與此同時,長沙形形色色的『房交會』,卻沒了往年的火爆。『十一黃金周』前後,長沙陸續出現了幾個區域性的『房交會』。往往是幾千套房源投放,最終宣傳上也只能體現幾百套『成交』。在一些樓盤紮堆促銷的現場,記者偶爾能見到一兩家展位前有人排隊,但湊近一看纔發現原來是一些中老年人和附近居民在排隊,目的是領取開發商贈送的購物袋。這些人領到一個購物袋後,又排到末尾,樂此不疲。
購方不買,賣方不降。很多市場人士認為,類似長沙這種情況在國內『二線樓市』很普遍,一些人戲稱為『膠著的表面繁榮』。
『不高』的房價其實已是『天價』湖南一些城市管理者發現,這種『膠著的表面繁榮』,已經影響到了開發商拿地的熱情。於是,近段時間政府『挺房』的動作,頻頻上演。
與國內另外10來個城市一樣,長沙市已經開始向住房保障對象公開發放了5萬元或8萬元的補貼憑證。住房保障對象可以在全市范圍內選擇購買單套面積120平方米以下的房源。
『不購房就不能享受經濟適用房貨幣補貼政策!』在長沙一個房產交易會上,有開發商售樓人員這樣『開導』心存觀望的『住房保障對象戶』。有的樓盤,則乾脆將『政府補貼8萬!』印到了廣告上。
在湖南,一些城市有官方背景的『挺房』舉動還很多。有的區縣政府宣布,所有在其轄內買了商品房的人士,能獲得區政府給予的5000元『購房安家補貼』。有的地方政府出錢出人用豪華大巴到礦產資源豐富的湘南地區,免費拉著一批批『購房團』往自己地盤上送。還有的則與開發商共同搞購房『中巨獎』活動,最高獎金,單套房達到了近10萬元。
長沙市一些乾部在與記者談房價時,認為有收入不斷增長的市民和源源不斷進城的農民工對房地產『持幣待購』,『二線樓市』沒有『泡沫』。眼下對地方經濟和財政拉動效應極大的房地產業遇到困難,政府不能不『拉一把』。
但記者隨後走訪發現,眼下要真正在長沙『二環』之內買套『毛坯三房二廳』,一般需耗資50萬元左右。如果采取按揭方式,連本帶息總價一般在60萬元以上。
長沙市統計部門最新數據顯示,今年1至9月,長沙城市居民人均可支配收入13959元。據此看來,長沙市民2008年人均年度可支配收入2萬元上下。另據了解,2006年以來,長沙城市居民人均消費支出在人均可支配收入中的佔比,為70%左右。如此,即使一個長沙三口之家,每年擠出1/3的錢用來買房,也要大約20年。在此期間,一家人要無病無災、收入穩定且持續增長、不發生任何家庭風險。
在長沙市近期舉辦的一個『房交會』上,一些市民在某樓盤的模型前議論說,從前房子買了就漲,大家多注重漲價帶來的『昇值』收益。如今房價漲不動了,算算細賬纔知道如今房價與收入相比,已經是『天價』,弄不好,一家人一輩子都要搭進毛坯房裡去!
此外,實體經濟進入調整周期,房價相對地也更加『顯高』。蔣先生在湘南地區一家大型國有企業工作。近段時間以來,企業壓縮產能、產品售價暴跌,企業負責人已經開始『放風』說要被迫降薪、壓縮費用。去年貸款數十萬元、如今每月身負幾千元債務的蔣先生逢人就勸『莫買房』。蔣說,單位如果真的降工資,遙遠的美國發生的那種次貸危機,很快就會降臨到他身上。
來路不明資金斷『鏈』風險將至湖南一些在房地產開發領域闖蕩的人不久前還信心十足地說,『二線樓市』這些年雖然地價、工價、建築材料價都大漲,但平均水平相比沿海仍然不高。綜合各種成本,開發商的利潤空間仍很大。眼下銀行貸款利率只有7%多一些,開發商只有短期周轉不靈,沒有資金斷『鏈』之懮。只要大家齊心,挺過這個樓價『膠著期』,幾個月後就能熬出頭。
也有分析人士提供了一個有趣現象:與龍頭企業主導市場的『一線城市』不同,『二三線城市』的房地產開發領域,可謂魚龍混雜。很多房地產公司,前些年在『地產江湖』上名不見經傳,更不是上市公司。但執掌這些公司的『大亨』,拿地出手闊綽,動不動就開發『大盤』。
但現在情況開始逐漸明了。記者在湖南吉首市、張家界市等地了解到,這些公司中,雖然頭頂著各種『光環』,但其中不乏『灰色融資型』房地產公司。
按理說,生意場上英雄不問出處。但問題是,『灰色融資型』房地產公司原本『一窮二白』。他們利用監管的漏洞、區域性的流動性過剩和某些地方政府官員的支持或者縱容,近些年來在民間用年息超過36%的誘餌從事民間高息集資。這些公司之間,從2007年下半年開始還在為融資發生惡性競爭,有的融資年利息甚至提高到了100%以上,以開發房地產為名的『金融傳銷』暗流湧動。
這種房地產公司,要支付高額利息,需要房價以每月3%至10%甚至以上的速度飆昇、需要任何項目開發周期不超過3年甚至更短、需要任何產品一面市就實現100%的銷售、需要整個樓市永遠都是『牛市』的輿論環境。房價一旦『膠著』,交投一旦清淡,資金就將『斷鏈』。一旦市場現出『拐點』,危機就會爆發。
風險期『抄底』要當心在湖南一座較為偏遠的城市,一個曾經炙手可熱、賣得熱火朝天的樓盤,如今突然無人問津。這家企業相關財務人員對記者承認,自從『老板被公安機關請去』、當地人都知道公司資金『出了問題』的那一天開始,就基本賣不出房。
徐先生夫婦都在湖南一所高校任教,收入很高,近幾年頻頻購置物業。在發現眼下房地產領域廣泛存在的資金鏈問題後,徐教授雖然現在手頭還有餘錢,但已經決定不再購房,而且傾向於拋售手中的一些房產。本身就是從事建築設計的徐說,在無法實現信息對稱的情況下,一個普通市民無法甄別『問題開發商』。一旦踩中『地雷』,花真金白銀買來的房產,可能無意中在金錢游戲中接下最後一棒:看起來屬於自己名下的房子,可能辦不到權證、配套設施可能『縮水』,甚至成為長期無法交鑰匙的『爛尾樓』。
徐教授對風險的把握,還不全面。據記者了解,眼下一些『問題開發商』,前些年融資之時,他們與債主之間的借款協議,很多經過了如下『包裝』:要麼連本帶息將融資款寫成住宅或者商業門面『購房款』,要麼將本金作為買『樓花』的『黃金客戶』或者『鑽石會員』的『定金』,高額利息則是所謂『延遲購房違約金』等。開發商一旦『出問題』,所開發的項目就成為各方利益主體挽回損失必須爭奪的對象。不了解內幕的消費者買下這種房子,就可能與高息集資者一道,陷入融資陷阱,被復雜的法律糾紛困擾。
此外,用高成本融入資金開發房地產,真正能投入項目的資金,少之又少。而項目建設的周期,則必須越短越好。建設的成本,要壓縮到最低限度。由此導致這些年來開發出的一些樓盤,建築質量、節能效果、居住舒適性等,都大打折扣。
一些了解內幕的經濟界人士坦言,有些商品房權證上雖然寫明有70年產權,但這些密密麻麻的『蜂巢』、『鴿子籠』,也許用不了幾年,就成為妨礙城市觀瞻的污點。從這個意義上著眼,中國房地產業這輪調整,實際上是淘汰規模小、素質差的市場參與者,提昇行業整體產品質量和附加值,促使房地產市場從『金錢游戲』回歸消費品生產的過程。因此,『二線樓市』的地方政府,不應急於把全體納稅人的錢拿來『托市』、『救市』。有興趣『置業』的老百姓,也不妨多觀察,擇機再買『好房』、買『放心房』。