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北京欠稅企業逾半數爲房地產公司
最近,北京市地稅局依法曝光了京城63家欠稅企業名單,其中房地產企業佔一半以上,欠稅金額最大的一家房地產公司各類欠稅金額高達7300多萬元。
房地產公司欠稅非個別現象
據瞭解,北京市地稅局曝光的這次名單所涉及的主要是2008年11月30日以前、累計欠繳地方稅收800萬元以上的企業和單位、累計欠繳地方稅收40萬元以上的個體工商戶,以及2006年12月後走逃、失蹤或其他經稅務機關查無下落的欠繳稅款的納稅人。
而此次曝光的63家欠稅企業中,房地產開發公司和相關企業數量多達30多個,拖欠的稅種涉及企業所得稅、土地使用稅、城建稅、營業稅等。其中,拖欠稅款金額超過千萬的企業多達二十多家,其中北京中地房地產開發公司因拖欠稅款7300多萬位居首位,北內集團總公司欠稅也高達5700多萬。
事實上,除北京外,房地產企業成爲欠稅大戶在全國各地並不鮮見。據重慶市地稅局此前發佈的公告,在重慶市107戶欠稅企業中,房地產開發和建築安裝企業也佔多數,達到了近70家。而去年,不僅是上海,瀋陽、長春、廣州、銀川……在全國各地公佈的欠稅“黑名單”中,房地產企業都是大戶。
稅制不完善房地產商鑽空子
一位不願透露姓名的稅務專家分析說,房地產商的“老懶”現象與我國稅制不完善有關。據悉,房地產業所牽涉到的稅種包括營業稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅、城市維護建設稅等12個。從房地產行業的運營特點來看,因爲房地產行業的基本特點是標的大、週期長。這個週期長不僅僅是指開發建設週期長,還包括銷售週期也相對比較長,同時結算的週期也比較長。所以成本的發生不是一時一刻、一個時間點的問題,而是不斷在發生的。這給稅收徵管機構的工作帶來了一定的難度。
爲解決這個問題,早在2003年,國家稅務局就曾頒發了一項關於房地產預售計提的政策,規定房地產開發企業預售收入,按15%的利潤率徵收企業所得稅,待項目完工後確定利潤和稅款,多退少補。但是,這一政策終因地產企業對稅率是否過高存在爭議,而一直未得以真正落實執行。
開發模式尚待成熟
“目前,房地產開發模式也不太成熟。”一位房地產業內人士稱,根據國家稅收徵收管理法,欠繳應納稅款的納稅人所需繳納的滯納金遠遠超過銀行借款利息。因此,一般來說,無論是企業單位還是個體工商戶,都不願意欠繳稅款。顯然,一些欠稅金額較大的房地產企業,是資金鍊出了問題,無法及時繳稅。
我國房地產最“獨特”的開發模式,是以土地作爲撬動資金鍊的槓桿。它的基本方法是交納一定首付款後,以土地作爲抵押獲得貸款,再加上施工方的墊資開發項目,在首期項目建成出售過程中逐步償還和滾動開發下一期。很多房地產公司就是通過這種方式在全國快速擴張的。但是,這種開發模式的風險也不言而喻,一旦房地產信貸收緊,或遇到銷售疲軟等情況,一些底子薄弱的開發商的資金供應很容易出現“斷鏈”,形成欠稅。
如何確保房地產領域開徵的各種稅收都能落實到位,防止房地產公司成爲欠稅大戶?專家認爲,一方面需要完善稅制,把事後追討轉變爲事先預防,將預售計提政策不折不扣地執行下去;更重要的是,要規範房地產市場的發展,儘快告別粗放型的房地產開發模式,使房地產行業走上健康、良性的發展軌道。
此外,欠稅公告也有一定威懾作用。稅收機關依法刊登欠稅公告有助於督促這些企業及時繳稅。