儘管本輪反彈郊區大盤表現平平，但其價值窪地已被業內普遍認同

　　過去一年積累的第一居所的剛性需求和憂慮通貨膨脹的投資者入市，使得首次置業型和投資型的產品大受追捧，而郊區大盤主打的是第二居所概念的產品，與目前的市場需求有較明顯斷層，郊區大盤在這一輪的反彈中表現平平，如何才能打破瓶頸？未來郊區大盤的表現又將如何？爲此，記者特走進郊區大盤，去探尋它們的生存現狀，也採訪了幾大專家去把脈郊區大盤的未來走向。

　　郊區大盤冷熱不均

　　在天津6-7月漲價最猛樓盤中，市中心項目佔據了絕大多數，其次就是處於中北鎮等成熟板塊的項目，未見郊區大盤的蹤影。

　　分析這一輪大盤疲軟的表現，天津中原物業顧問公司投資顧問部總監高飛認爲，目前市場上的遠郊大盤集中在津港路沿線、寶坻、薊縣三大區域，市場上先後出現了京津新城、錦繡香江、星耀五洲、碧桂園等項目，體量均屬巨無霸級，郊區大盤目前出現了整體供應量過大，而光靠投資客顯然無法消解，而天津人的居住習慣，還停留在成熟片區上。所以這一輪郊區大盤漲幅有限、銷量受阻應該在意料之中。

　　記者先後走訪了東麗湖、寶坻板塊的幾個郊區大盤，記者發現，這些郊區大盤出現了冷熱不均的現象。

　　記者的第一站，前往東麗湖，儘管該區域已發展數載，但區域的成熟度和人氣指數依然不足，即便開通了看房巴士，市區內前來看房的業主依舊較少。但位於寶坻的錦繡香江卻明顯不同，出現了大批的看房者，據瞭解，他們中的大多數來自於北京，大部分是自住兼投資的客戶，也有少部分來自天津的客戶，他們多半以投資和度假爲主。

　　根據本次走訪，記者發現位於京津兩地連接處的大盤受到了市場的追捧，而東麗、津南片區的大盤則受追捧程度相對不高。

　　三大瓶頸制約郊區樓盤銷售

　　教育、醫療等生活配套不足：儘管近兩年來郊區樓盤以空氣好、價格低廉作爲賣點，但從目前幾大郊區樓盤的銷售狀況來看，生活配套不足仍是制約其銷售的最大瓶頸。

　　儘管郊區大盤有衆多優勢，但一個不容忽視的問題是：目前幾大郊區住宅都存在不同程度的配套不足的缺陷。包括商業、醫療、教育等生活配套的缺失，讓很多從城市中心搬到郊區的業主開始抱怨生活不便利，繼而不得不重返市區樓盤。

　　遠離市區生活成本高企：雖然郊區的房子相對便宜，但生活成本也遠比住在市中心要高。以住在東麗湖區域爲例，張先生去年在東麗湖買下了一套100平方米的三房單位，不到60萬元的總價讓其喜不勝收。但住了大半年才叫苦連天，因爲每天前往市區上班，要多花2個小時在路上；近年來隨着油費、停車費的增加，每天來回兩三個小時，光油費就翻了一倍。

　　開發商缺乏聯動炒作：“現在郊區的樓盤大多都只是各賣各的，很少有聯動以及板塊的炒作，像之前廣州華南板塊的興起，是由幾大開發商共同炒作起來。”以星耀五洲爲例，該區域集中了京基、碧桂園等等地產巨頭，但開發商之間很少進行聯動。

　　對此，有地產專家分析，目前能進駐郊區並大規模開發的都是地產業的巨頭，他們對自己的開發能力和市場把握能力有相當的自信，因此，各盤的互動相對比較少。

　　專家把脈遠郊大盤發展之路

　　關鍵要解決交通配套：遠郊樓盤要在目前的市場狀態下取得較好的成績，首先最爲關鍵的是政府有關部門要做好公共交通系統等市政配套，解決住在遠郊樓盤業主的交通出行問題。

　　定位應結合產業轉移：目前，遠郊的產品還是以“5＋2”的度假型和投資型購買爲主。隨着投資者的逐漸撤離，目前對遠郊樓盤購買支持較大的僅剩下度假型買家。

　　其實，遠郊樓盤之前是以當地消費爲主的，沒有太多的項目會主攻市區消費者。但由於近幾年開發量較大，超過了產業轉移帶來的人口增長速度，他們也不得不把更多的目光轉向市區的消費者。專家稱以“遠郊居住、市區上班”的這種方式目前並不現實，遠郊區域更應注重利用產業轉移帶動房地產業的發展。

　　關於營銷不應只靠價格戰：可以說，目前的遠郊樓盤已陷入了價格戰，這對整個遠郊樓盤的發展都是不利的。在目前的市場情況下，除了價格之外，遠郊樓盤還應利用自身的優勢，不要放棄對投資客的吸引。一些以旅遊、度假爲主導的遠郊項目，也可利用與旅行社、酒店和中介機構，採取度假與經營相結合的方式，解決好度假型買家房子日常的利用、維護問題，自然會吸引更多度假型買家的到來。

　　業內人士的觀點非常一致，即郊區大盤開發不是一個簡單的房地產項目開發，而是需要通盤考慮的城市建設系統工程。它將把旅遊、休閒、教育、酒店等衆多產業鏈接，相當一個小城區，作爲開發商，要了解政府意圖，關注與城市發展同步增長的相關產業，把握與經濟增長同步衍生出來的多元化需求。不少業內人士指出，平地而起的城鎮型大盤，要達到“職住平衡”，要留住人長久在此地居住和工作，就必須從營建未來的社會生態和優化生活配套兩方面着手。

　　價值窪地凸顯後市強勁

　　據各大樓盤售樓處人員介紹，“五一”之後,天津樓市甚少新盤推出,而郊區大盤優越的環境、適宜的價格加上不錯的區域前景,讓不少買家到這些區域“掘金”。今年樓市回暖後,郊區大盤的樓價基本維持在“3”、“4”字頭,可以說是天津樓市少有的“價值窪地”,加上藍印戶口政策的支持,郊區板塊的成交又重新活躍起來。

　　天津市仁愛龍都建設有限公司營銷部經理莫鎔塵認爲，在前期開發和後期規劃方面，市中心樓盤開發商多考慮的是目前的市場狀況，而大盤的開發商則注重的是未來3-5年的整體開發計劃。相比較而言，大盤分散風險的能力比市中心樓盤更強。

　　一位理財專家這樣揭示房地產置業寶典：置業不是跟風，高手看的是未來。首先要研究城市發展規劃；二要考察項目的交通位置和配套，三要重視項目本身景觀資源,等等。綜合各方面的要素看，郊區大盤無疑是一座待開發的金礦！

　　天津樓市終將迎來大盤時代

　　“天津的大盤時代就要到來了。”天津偉業房地產投資顧問有限公司副總經理李健龍對天津的大盤前景非常看好，“從我們日常的調研和一級市場的土地供應數據方面看，天津確實出現了很多大面積的土地開發項目，例如金碧天下、團泊新城、東麗湖萬科城等，此時天津的大盤顯現已經很集中了，這種大盤顯現的速度和規模已經超過了北京和上海。”

　　隨着新城區配套設施的逐步完善，在居住的的選擇上，富裕起來的人們更願意實現從車水馬龍到採菊東籬的轉變。衛星新城的崛起，憑藉的就是優良的生態居住環境、大規模的開發、完善的生活配套，吸引着越來越多的購房者。錦繡香江負責人對記者表示，郊區大盤的出現使得傳統的“地段決定論”受到了挑戰，代之以“環境決定論”，調動主觀能動性，強化環境的再造和優化。同時更多地考慮以完美的產品和服務去滿足消費者的居住需求。

　　南開大學經濟學博士劉玉錄認爲，歐美等發達國家自上世紀60年代即開始在城市生態化與居住休閒化方面投入大量精力進行理論研究與開發，並建設了大量休閒生態宜居新城，在大大提升其國民居住水準及人居舒適度指數的同時，也爲城市的快速發展奠定了良好的基礎。伴隨城市化進程與國際化進程，中國城市建設駛入快車道，具有國際先進水平的生態休閒居住概念也越來越爲國人所重視。

　　目前，國內800餘個主要城市中已有近600個城市提出建設生態城市的城市發展主旨，生態與休閒居住概念目前正在成爲城市房地產建設開發的新熱點。郊區大盤實現了國際休閒居住主張的“休閒、工作、休閒”的生活理念，而不是我們現在“工作、休閒、工作”的生活方式，將成爲未來樓市的主角。