探訪津城近5年地王現狀土地開發情況相差懸殊帶動周邊房價上漲老城廂地塊樓盤均價已達14000元

　　7月23日，上海、杭州相繼誕生了兩個“新地王”，近三個月來全國土地市場似乎回到之前的火爆狀態。昔日風光十足的天津“地王”們目前日子過得如何？他們爲市場帶來了什麼？是否順理成章地變身今日的“樓王”呢？本報記者進行了相關調查。

　　地王現狀冰火兩重天

　　2004年，中新集團(控股)有限公司、北京新鬆投資集團有限公司拿下了當年成交價格最高的“地王”——老城廂項目。該項目出讓面積達79.9萬平方米，出讓價格達50.2億元，已於去年4月開工，每個子項目都成爲最吸引本市購房者眼球的樓盤。時至今日，老城廂地塊高檔住宅、公建項目林立，樓盤銷售更是一路飄紅，銷售均價已達到近14000元/平方米。

　　同樣是購得“地王”，深圳振業房地產開發有限公司就沒有這樣幸運了。2007年8月2日，深圳振業以10.601億元的高價競得河東區新開路的一塊居住用地，建築面積12.04萬平方米，樓面地價達到8800元/平方米，兩年後的今天該價格仍是本市住宅用地樓面單價的峯值。該地塊原計劃於2008年12月開工，2011年8月竣工，但面對一直“不甚理想”的樓市，開工一直遙遙無期。記者昨日證實，該公司確有年內開工新開路地塊的意向，但目前“尚未最終決定”。

　　根據相關數據，今年上半年本市商品住宅成交均價爲6651元/平方米，該售價比深圳振業的成本價還低。目前，該地王周邊在售商品房項目均價爲每平方米8000元至10000元，保障房僅爲6000元/平方米，而地王的樓面價就已達8800元/平方米。據業內人士測算，該地王若做普通住宅，其保本銷售單價目前至少應在14000元/平方米以上。以年均售價漲幅10%計算，深圳振業拿下的該地王若在2011年入市，則銷售價格應爲15400元/平方米，其稅後利潤低於8%，仍不具備可投資價值；若滿足利潤率達到20%，售價將提高到18000元/平方米。

　　地王影響周邊房價暴漲

　　“優質地段的稀缺性和不可複製性，是開發商手中的砝碼，再配合好的策劃和品質，‘地王’賣出高價問題不是太大。”中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峯表示，2004年的“天津地王”老城廂在經過整體開發後，住宅銷售價格一路飆升，目前價格已比2004年翻了近三倍，達到1.4萬元每平方米左右，漲幅高於全市平均水平。

　　此外，“地王”也會帶動周邊二手房價格暴漲。2007年8月2日，新開路地塊被深圳振業競得後，周邊二手房價格在其後三個月內飛速上漲。以地塊附近秋實園小區二手房價格爲例，2007年8月秋實園的均價在6000元/平方米左右，9月價格已上漲到6800元/平方米，10月成交的一套50多平方米的兩室住宅總價達到47萬元，每平方米價格將近8500元。

　　2004年至2008年單價地王

　　時間地王名稱用途面積(m2)總價(萬元)樓面價

　　2004年河西區馬場道商服設施1100 1143.54 8384

　　2006年西青區衛津南路居住23242.6 9970 5832

　　2007年武清城區泉達路東側商服18160 90500 71193

　　2008年和平區成都道東南側辦公691 1000 22222

　　2004年至2008年總價地王

　　時間地王名稱用途 面積(m2)總價(萬元)樓面價

　　2004年南開區南馬路北側

　　東馬路西側地塊其他住宅用地799300 502000 3140

　　2005年新開路東側 住宅公建80428 107000 5279

　　2006年南開區密雲路西側商業金融用地349487.6 134630 1427

　　2007年津南區八里臺鎮 商業金融、文化娛樂

　　天嘉湖區 體育、居住用地2733300 629000 2097

　　2008年河東區 商業金融業

　　津濱大道南側 及其他公共設施160409.9 289100 5256

　　土地市場日趨理性本市地王再現較難

　　專家觀點

　　雖然從統計數據上看，2008年天津土地成交併沒有像其他城市一樣迅速跌至谷底，成交量甚至一度在全國“一枝獨秀”，但不可迴避的是，工業用地佔據的巨大份額是數據的主要支撐，土地流拍、地價回落已成爲不爭的事實，“地王”成爲天津土地市場上漸漸被遺忘的名詞。中原地產的統計數據顯示，2008年天津經營性用地的土地價格出現明顯回落，2007年地價上漲迅猛的環城四區降幅達到27.7%。2007年掀起一輪輪拿地狂潮的開發商在風雲突變的2008年嚐到了“地王”的代價。

　　2009年，非商業住宅用地在天津土地市場扮演越來越重要的角色。中國指數研究院數據顯示，天津2009年上半年共推出住宅用地57宗，其中成交47宗，穩居全國土地成交第二位，但由於工業用地成交比重大，成交價格與其他一線城市相距甚遠，沒有新“地王”出現。

　　談及今年本市未現“新地王”的原因，縱橫地產總經理張良分析，未來兩三年的市場走勢很難判斷，開發商拿到“地王”後，其周邊樓盤價格會對日後的定價造成影響。“價格過高沒有吸引力，價格過低會失去利潤空間，經歷了市場上的大風大浪，開發商開始謹慎前行。”張良說，“下半年本市土地供應力度會繼續加大，以平抑土地價格。不過，隨着一些熱點地塊的陸續入市，下半年的土地市場競爭仍會非常激烈，圈地狂潮再起也未可知。”