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寫字樓一般位於城市最好地段,不僅具有商業運營功能,還具有長期增值潛力。然而,今年第三季度,本市甲級寫字樓整體空置率上升至25.2%,與第二季度相比上升9.7個百分點,與去年同期相比上升12.9個百分點,有近3200平方米的寫字樓面積返回租賃市場,市場吸納量連續四個季度出現負值。業內人士分析,市場供需矛盾導致本市寫字樓空置率上升。記者姚華苗娜
商住兩用公寓受熱捧在天津打拼了10年的趙女士從事採暖工程,如今她的公司已有近20位員工。最近,她剛剛把公司從南京路上的甲級寫字樓搬到福安大街附近的商住兩用公寓。“更換地點後,每個月能省兩萬多元。”據瞭解,南京路上的甲級寫字樓租金爲5至6元/平方米·天,一套200平方米辦公室的月租金在3萬元以上,而200平方米的商住兩用公寓月租金最多1萬元。
近期,像趙女士這樣更換公司辦公地點的老闆不在少數。記者在和平區某寫字樓看到,入口處的公司標牌榜空空蕩蕩,有的樓層甚至只有一家公司。在此上班的白領張小姐說:“整個一層樓就我們一家公司,女員工很害怕晚上加班。”而該寫字樓附近的高層公寓,已成爲小型公司的集中辦公地,小區保安表示,每天早晚上下班時間,電梯內人滿爲患。
第一太平戴維斯研究數據顯示,第三季度天津甲級寫字樓市場吸納量連續四個季度出現負值,其中南京路區域甲級寫字樓空置率環比上升2.3個百分點至19.5%;小白樓區域甲級寫字樓空置率較上季度上升1.4個百分點達11.5%。價格方面,本市甲級寫字樓平均租金環比小幅上升0.1%至133.7元/平方米·月,其中南京路區域租金上漲2.2%達171.4元/平方米·月;小白樓區域租金下降1.1%爲129.9元/平方米·月。在甲級寫字樓空置率上升的同時,商住兩用公寓租賃市場空置率出現了下降。第三季度,全市商住兩用公寓租賃市場平均空置率爲24.7%,環比下降2.2個百分點。
供需矛盾致高空置率仕一邦地產策劃部王娜表示,寫字樓與經濟實體關聯緊密,需求主體爲金融、IT、服務、製造企業。受金融危機衝擊,很多企業壓縮辦公預算,搬離高級寫字樓。“寫字樓交付時租賃價格基本確定,租價不會在短期內產生巨大變化。不過,一些寫字樓的投資者盲目設置過高租金,脫離市場基本價,由此出現的供需矛盾是空置率上升的主要原因。”
天津市萬家房地產經營有限公司董事長苗寶軍表示,目前本市還有兩三棟寫字樓剛剛投入市場或準備交付,存量仍有攀升可能,市場觀望態度比較明顯。
特別提示
投資寫字樓風險較大
王娜表示,寫字樓的開發成本遠遠高於商品房,這也註定了較高的價格定位。寫字樓的投資數額較大,首付爲50%,貸款期限最長只有10年,且不能享受貸款優惠政策,在月供比例上大大高於商品房。此外,從去年開始徵收的商業物業稅,稅率在20%以上,在一定程度上抑制了很多投資需求。因此,投資寫字樓必須慎之又慎!不過,王娜建議:“目前寫字樓價值被低估已成爲業內外的共識,適當時機抄底還是能獲得令人滿意的收益。”