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《瞭望》文章:房價逆勢飆升玄機
“2007年大家口袋還有些錢的時候,北京、上海、深圳等標杆性城市的房價漲過萬元大關,2009年金融危機下很多人沒錢了,房價反而要漲破2萬元,這不能不讓人感覺有些黑色幽默”
脫離經濟基本面之嫌
深圳國土房管部門的數據顯示,8月份深圳新房成交均價爲18830元/平方米,環比上漲約24%,而深圳房價此前的歷史最高峯是2007年10月的17350元/平方米。這意味着,目前深圳房價已經超過2007年房價巔峯水平。
據易居中國的數據顯示,8月份,上海商品住宅成交均價達到了18502元/平方米,創出了歷史新高。其中,8月份,新建商品住宅平均成交價格達到18126元/平方米,同比上漲14.6%。
同時,國內一些二線城市的房地產價格也迭創新高。據長春房地產管理和住房保障局統計,今年1~7月,長春商品住宅成交均價3590元/平方米,同比上漲13.3%,同樣創歷史新高。南寧市房產管理局的統計顯示,今年前5個月,南寧新建商品房成交均價爲4500元/平方米,也創出歷史新高。
而北京、廣州、杭州等熱點城市的房價經過今年以來的幾輪飆升,目前也處於非常高的位置,離歷史最高峯僅僅一步之遙。根據廣州市國土房管局的統計,今年7月廣州全市十區一手住宅成交均價漲至10004元/平方米。地產界人士認爲,廣州未來樓價很有可能突破2007年11000元/平方米的房價最高峯。
深圳大學國際金融研究所所長國世平等專家認爲,這些城市的房價有脫離經濟基本面之嫌。首先,目前我國經濟還處於復甦階段,並未全面回暖,上半年GDP增長7.1%,而房價的增幅遠遠大於GDP的增長,呈現過熱勢頭。比如,與今年1月的房價相比,8月深圳房價上漲64.3%,而現在深圳的出口、製造業等都很困難,沒有從危機中擺脫出來,整體經濟形勢很難支撐其如此高漲的樓市。
其次,這些房價創出新高的城市,成交量普遍出現較大幅度萎縮。數據顯示,8月深圳新房成交套數、面積分別爲4114套、38.6萬平方米,環比分別下降了約20%和25%,延續了今年5月以來的下滑走勢。8月,深圳市福田區更是出現了破天荒的15天零成交。
北京房地產交易管理網統計數據顯示,8月期房網上籤約套數爲16015套,環比降6%,期房住宅簽約套數爲11817套,環比降8%。成交量的萎縮表明購房者開始認爲房價過高,陷入觀望。
豪宅熱銷推高房價
據本刊記者瞭解,這些城市房價之所以能在當前經濟仍在爬坡的時候創出歷史新高,一個重要原因就是近期豪宅市場的火爆。
數據顯示,8月10日至16日這一週,深圳市新房成交均價達到了21682元/平方米,首度突破2萬元大關。其中,東部華僑城天麓、純水岸七期和幸福裏雅居的成交量佔6成以上,這些樓盤項目都是高端豪宅,如純水岸、幸福裏開盤均價4萬多元/平方米,天麓別墅均價超過8萬元/平方米。
據相關數據統計,目前北京別墅銷售量正進入熱銷階段。儘管7月並非傳統的銷售旺季,但在今年7月,北京市別墅銷售套數爲719套,比6月份大幅上漲72.42%;成交面積爲25.06萬平方米,比6月份上漲71.06%;成交總金額達39.85億,環比上升62.45%。
本刊記者採訪中獲悉,這些高檔樓盤在銷售過程中無一例外打出的是“投資牌”,即所謂的“稀缺性”帶來的投資價值是主要賣點。
深圳一家公司的行銷總監蔣先生近期正在準備買房,在深圳看了不少樓盤,他告訴本刊記者,很多深圳的私營老闆最近都在買房,一是因爲受金融危機影響工廠生意不好做,手上的資金無處可去;另外,出於防禦通脹的目的,這些私營企業主都希望買房能夠保值增值,他們把房子當作國外名車、名錶、黃金珠寶一類的奢侈品來收藏,開發商也就看準了這種需求,此時推出大量豪宅項目發售。
對於當前由投資支撐的市場形勢,受訪的業內專家均表憂慮。深圳大學國際金融研究所所長國世平認爲,未來貨幣政策有變向可能,一旦貨幣政策從緊,大批投資者手中的房子可能以比預期低的價格衝向市場,高位買房的購房者將會面臨財富的損失,同時銀行會積累巨大的風險。
中原地產深圳總經理李耀智分析,目前深圳樓市投資比例已經接近30%,一旦這個比例超過50%,市場就非常危險。他認爲,如果未來每月二手房的成交量繼續下跌的話,就可能出現有價無市的局面,市場各方會再次發生2008年那樣的博弈。
國企大規模製造“地王”
在房價逆勢上漲之時,江蘇、江西的多位基層國土部門幹部向本刊記者反映,近期多個城市土地拍賣中頻頻出現國企製造新“地王”現象,地價紛紛超過2007年的歷史最高位。大規模出現的地價新紀錄不僅短期內會拉動周邊房價上漲,在未來多年內還會因自身成本過高而不斷刷新房價紀錄,應引起足夠重視。
“近期南京市要拍賣7幅地塊,浦口區打算拿出2塊地,但是現在有多家國企來爭。今年南京市已經進行的幾次土地拍賣中,國企擡價的現象很普遍,搶地搶得像瘋了一樣”,南京市浦口區國土局一位不願透露姓名的幹部告訴本刊記者。
這名幹部說,“業內流傳國家4萬億投資計劃中,有2萬億經過國企下屬的房地產公司流入了土地市場。一些國企拿地不計成本,今年拍出的新‘地王’可能會導致未來5~8年內房價成本居高不下。民營企業經過2007年的泡沫後拿地普遍比較理智。其實國土部門並不希望土地價格越高越好,那樣只會拖累一個區域房地產的健康發展。”
這名幹部向本刊記者介紹了今年南京市的幾塊新“地王”——
9月8日,南京市河西新城區金沙江地塊拍出了15.92億的“天價”,其樓面地價高達7553元/平方米,雙雙創下今年住宅類用地的新高,該區今年一季度有的住宅售價還不到7500元/平方米。搶下該地塊的保利地產是由中國保利集團控股下的一家大型國有房地產企業,自7月份以來已經斥資63億元在全國5個城市拿地,9月8日是該企業進入南京的“揭幕戰”。
9月16日舉行的南京國土拍賣會上,江寧區九龍湖區域誕生了新“地王”,央企中冶置業經過66輪爭奪,斥資3.42億拿下了一幅地塊,樓面地價達到3910元/平方米,比萬科2007年拿下同區域一幅“地王”的價格還高了632元,成爲今年江寧地塊拍出的最高價。業內人士估算,項目建成後的成本會超過7000元/平方米。
新一輪房地股融資擴張
華泰證券房地產行業研究員張馳飛說,今年的土地市場像2007年一樣“地王”頻出,“北京地王”、“上海地王”、“深圳地王”、“廣州地王”……一路刷新歷史紀錄。但有所不同的是,今年央企手裏錢多,而2007年是民企上市公司唱主角。他向本刊記者舉例——
6月30日,中化方興以40.6億元競得北京廣渠門一地塊,成爲北京“地王”;9月10日,中海地產以70.06億奪下了上海長風地塊,平均樓板價爲22409.3元/平方米,一舉奪下“中國地王”稱號。這比兩週前華潤置地35億在嘉定剛剛創造的地王價整整翻了一倍。
同樣在9月10日,兩家國企招商地產和深圳華僑城聯手,以5.3億總價拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地。該塊地以樓面價爲1.89萬元/平方米成交,刷新紀錄,成爲深圳新“地王”。
國企四處購地、一擲億金的同時,引發上市房地產企業快速跟進,股市上出現新一輪融資擴張。張馳飛介紹,保利地產近期融資78億元,金地集團也完成股市融資40億,萬科112億增發計劃剛剛通過股東大會,綠城也有相應融資計劃。9月22日,民企再度創造“地王”,杭州綠城集團首次進軍蘇州,便以61億的天價拿下了蘇州金雞湖大道沿線兩個地塊。其中以36億的總價拍得6號地塊,樓面價28057元/平方米,預計該地樓盤價格將突破5萬元/平方米,成爲江蘇新“地王”。
“高地價→高股價→更高地價”
南昌市土地交易中心主任錢友庚說,今年2季度以來,南昌市的土地交易明顯活躍,現在每一宗地都有7~8家競爭,“南昌市沒有有意地擡高地價,但是開發企業的行爲確實缺乏自律。不斷涌現新‘地王’對行業並不是什麼好事”。2007年南昌市出現了一批“地王”,可是到2008年底,有的地價只剩下原來的二分之一。今年有2007年拍賣的三幅地塊被退回來,有的開發商寧願損失訂金,因爲承受不了高昂的土地成本。
錢友庚認爲,今年許多城市的房價出現了“跳躍式上漲”,迅猛的漲勢是難以維持的,這也表明市場沒有進入健康的循環。“地王”頻出不是好現象,有的比周邊房價還要高,除了製造房價上漲外,過多的資金沉澱在房地產業對宏觀經濟的損害很大。
他認爲,土地市場和房地產市場都有潛規則在內。國有企業不怕地價高,因爲資產在賬上,拿到地就可以再去融資再去搞項目,這裏虧損那裏能賺回來。上市公司需要相應的業績來維持股價,反過來又迫使開發商以更高的價格去追逐更多的土地。房地產上市公司進入一種“高地價→高股價→更高地價”的惡性循環。“國企現在不差錢,上市公司可以圈股民的錢,但是地價和房價高企帶來的巨大系統風險最終要金融機構和股民承擔,最終埋單的是老百姓。”
住房租售比超過400倍
中國工商銀行資產管理部研究員張興勝說,中國的房價收入比是發達國家的3~6倍,住房租售比(每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值)超過400倍,而國際上公認的正常範圍爲200~300倍。目前,上海市已有13家樓盤銷售價格突破10萬元/平方米,周邊杭州、蘇州、南京等城市價格達到3萬元/平方米以上的項目比比皆是。這些都反映出房地產泡沫的嚴重程度。
江蘇銀監局局長於學軍認爲,比泡沫本身更嚴重的,是我國缺少抑制泡沫膨脹的有效機制和社會動力。抑制房地產泡沫主要依靠政府對市場投機活動的抑制,新加坡、英國、瑞典等國均有卓有成效的措施抑制房價。我國一些地方片面理解“增加居民財產性收入”的政策,鼓勵居民直接進行住房投資,將房地產作爲社會投機工具使用,推高房價遂成爲地方政府增加非稅收入的基本途徑,因而抑制房地產泡沫就一直缺少出臺相關政策的社會動力,導致1993年、2006~2007年、2009年出現週期性的房地產泡沫。
專家們表示,資產泡沫總會破裂的,世界各國概莫能外。從美國發生的互聯網泡沫和房地產泡沫情況看,泡沫持續的時間往往比人們預想的要長,但泡沫破裂的速度遠遠快於人們的預期。當前經濟尚未企穩,全球經濟還在蕭條期的情況下資產泡沫膨脹,對中國而言絕非福音。泡沫加速膨脹後一旦貨幣政策調整、社會預期改變,泡沫隨時可能破裂,將動搖市場信心,居民財富損失和金融機構資產損失都會嚴重影響經濟復甦。
觸動貧富差距敏感神經
這些城市房價創出新高,引來普通百姓一片怨言。深圳網友“查博士”說:“面對如此高的房價,你將做何感想呢?是不是有被這座城市拋棄的感覺?那麼多高樓大廈與你有什麼相干呢?”
濟南市民魏毅東說:“2007年大家口袋還有些錢的時候,北京、上海、深圳等標杆性城市的房價漲過萬元大關,2009年金融危機下很多人沒錢了,房價反而要漲破2萬元,這不能不讓人感覺有些黑色幽默。”
中國人民大學土地管理系博士生導師林增傑說,房價在當前經濟形勢下創出歷史新高,顯示樓市泡沫在增加。從宏觀經濟形勢來看,今年前幾個月我國經濟“三駕馬車”中的出口仍然是負增長,CPI仍然下降,居民收入也沒有得到太大改善。目前主要是因爲樓市投資炒作的風潮非常濃厚,這不可能支撐太久。
專家認爲,房價這種逆勢創新高的走勢,必然會對民生的改善產生較大擠壓,這可能會進一步觸動貧富差距這根敏感神經。特別是近期豪宅熱銷、炫富式的廣告、動輒幾萬元的售價、富裕階層一次幾千萬的出手,可能會造成社會弱勢羣體的反彈,這種動向尤其值得特別關注。
專家認爲,從目前的情況看,國家有關部門應該進一步加強二套房貸的監管,防止銀行呆賬壞賬增加;同時,應該在全國範圍加強房地產市場秩序的整頓,打擊投機炒作風潮,加大保障性住房建設力度,增加維穩工作針對性,才能讓房地產行業在發揮保增長作用的同時,着力改善民生,切實維護社會的和諧穩定。