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家住寧波市的王某有一套價值345萬元的別墅,被妻子鄭某偷偷賣掉了,鄭某拿著王某以前的身份證,又找了一個貌似丈夫的男子一同到房產局與買家辦理了過戶登記手續,之後便杳無音訊。王某發現房屋被妻子私賣後急忙到房屋登記管理機構,要求撤銷該房屋的轉移登記,卻遭到了拒絕——
-案情回放
妻子偷賣別墅
家住寧波市的王某一套價值345萬元的別墅,竟被妻子鄭某偷偷賣掉了,鄭某拿著王某以前的身份證,又找了一個貌似丈夫的男子一同到房產局與買家辦理了過戶登記手續,之後便杳無音訊。王某為了追回別墅的所有權,向鄞州區人民法院提起行政訴訟,請求撤銷房屋所有權轉移登記。
王某與鄭某1986年結婚,2002年王某購買了位於寧波市區的別墅一棟。2008年11月,鄭某將該房產委托南天房產中介出售。本案第三人項某的母親得到信息後,找到南天房產中介公司,由中介公司的工作人員陪同兩次到現場對房屋進行了察看,於2008年12月29日經南天房產作為中介與鄭某協商簽訂了《存量房屋買賣中介合同》。2009年1月15日,鄭某帶一男子稱系其丈夫王某,並持王某1996年8月31日領取的身份證與第三人項某到寧波市房管局房屋登記處交易櫃臺,雙方填寫了《房地產交易、房屋所有權發證申請審批表》辦理房屋買賣轉移登記手續。
鄭某收到房款之後便杳無音訊。王某發現房屋被妻子私賣後急忙到房屋登記管理機構,要求撤銷該房屋的轉移登記,遭到了拒絕,王某一紙訴狀將房屋登記管理部門告上了法庭。
-法官解案
法院駁回撤銷轉移登記之訴請
寧波市鄞州區人民法院經審理認為,本案被告房屋登記機構沒有要求雙方當事人提供《存量房屋買賣中介合同》,致使合同中購買方為第三人項某的母親,而在被告處申請轉移登記的購買方為第三人項某,合同中出賣價格為345萬元,而雙方在被告處填寫《房地產交易、房屋所有權發證申請審批表》中房屋價格為280萬元。被告的工作確有不規范之處,但與被告在辦理房屋轉移登記行為時能否審查出原告王某系假冒沒有因果關系。被告沒能發現鄭某所帶男子不是真正的權利人王某,既是被告自身職責、能力、條件所限,也是被告出於對當事人提供真實房屋產權證、身份證明等登記材料真實的合理信任,並非未盡合理、審慎注意義務。根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定,善意買受人項某已經根據善意取得制度取得了房屋的所有權,而原所有人原告王某喪失了房屋所有權。根據《房屋登記辦法》第八十一條的規定,應優先保護善意第三人的利益。故一審判決駁回了王某的訴訟請求。
王某不服提起上訴稱,一審法院對於項某是否屬於善意取得的審理和認定超越了行政訴訟的審理范圍;房屋登記管理機構辦理轉移登記錯誤,應予撤銷。
寧波市中級人民法院經審理認為,被上訴人寧波市房管局在辦理轉移登記時,作為出賣方的上訴人王某並沒有把爭議房屋出賣給項某的真實意思表示,被上訴人市房管局作出的房屋登記行為依法應當撤銷。但根據《房屋登記辦法》第八十一條的規定,應優先保護善意第三人的利益。故二審判決,駁回上訴,維持原判。
被告是否盡到了審慎審查義務
本案一審審判長張光宏說:根據《房屋登記辦法》第三十三條規定,申請房屋所有權轉移登記,除了應當提交登記申請書、申請人身份證明、房屋所有權證書或者房地產權證書外,還需提交證明房屋所有權發生轉移的材料。在本案中即為雙方當事人簽訂的《存量房屋買賣中介合同》,而被告沒有要求雙方當事人提供,致使《存量房屋買賣中介合同》中的購買方為第三人項某的母親,而在申請轉移登記時的購買方卻為項某,合同中出賣價格為345萬元,而雙方在被告處填寫的《房地產交易、房屋所有權發證申請審批表》中房屋價格為280萬元。被告的工作確有不規范之處,但這與被告在辦理房屋轉移登記行為時能否審查出原告王某系假冒沒有因果關系。根據《房屋登記辦法》第十八條之規定,查驗申請人提供的上述權屬證明和其他必要材料,是房產登記機構的法定職責。上述規定表明:房產登記機構查驗對象應當是《房屋登記辦法》第三十三條規定的登記材料即書證。查驗登記材料應當遵循合法、合理、審慎的原則;根據《房屋登記辦法》第二十條規定,對申請登記材料齊全且符合法定形式、申請人與依法提交的材料記載的主體一致、申請轉移登記的房屋與房屋登記簿記載一致、申請轉移登記的內容與有關材料證明的事實一致、申請轉移登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利不衝突、不存在法定不予登記情形的,應當予以登記。
本案原告王某於1996年8月31日向寧波市公安局江東分局領取了身份證,後因其遷居至海曙區,於2001年1月31日向寧波市公安局海曙分局又領取了身份證。所以,王某認為,1996年8月31日的身份證是一個作廢的證件,登記機關應當進行審查而卻沒有審查出來,所以,登記機關存在審查不夠審慎過錯。根據《中華人民共和國居民身份證法》第十一條規定,領取新身份證時,必須交回原證。原告王某存在著多本身份證件,違反了《中華人民共和國居民身份證法》的有關規定,造成這種情形的原因在於王某自己。同時,《中華人民共和國居民身份證法》並沒有規定領取新證後原證作廢,故兩證均是有效證件。因此,行政機關審核該證件後認定證件真實有效並無不當。
-點評
優先保護善意第三人利益
本案主要涉及行政登記的法定審核義務與《物權法》的善意取得制度兩個法律問題,實際是一起民事行政交叉的案件。《物權法》出臺使不動產善意取得制度有了法律依據,但是,在行政訴訟中如何適用《物權法》,行政審判能否就第三人對不動產是否屬於善意取得作出認定,還存在一定的爭議,比如本案原告的一個上訴理由,就是認為法院在行政訴訟中不應就第三人是否屬於善意取得問題作出認定。
這種認識是錯誤的。登記的作用在於維護不動產物權的安全。民法上的安全分為靜的安全與動的安全。靜的安全,是法律對於主體本來享有的權益予以保護,不使其他人任意侵奪;動的安全,又稱交易安全,限於主體依自己的行為取得新利益時,法律對之加以保護,不使其歸於無效。不動產動的安全就是要優先保護善意第三人的利益。登記制度因為不動產物權變動而具有意義,沒有不動產物權變動,登記制度基本上沒有存在的價值。也正因此,《物權法》對不動產善意取得制度作出了明確的規定。
本案王某也是受害者,其財產權也應該得到保護,關鍵是王某該向誰主張權利。對此,《物權法》規定,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失,也就是說王某雖然無法討回房產,但可以向其妻子鄭某主張賣房款及其他損失。當然,這中間有一定的風險問題,如果王某一直找不到妻子鄭某,可能無法追回損失。從風險控制的角度來看,因為王某本人知道夫妻雙方的感情程度,只要稍加注意,妥善保管好房產證、身份證,就可以防止本案的發生。而善意買受人項某與原告王某不認識,不具有對虛假權利外觀的識別能力,當王某妻子帶一男子到被告處來辦理轉移登記手續,項某完全有理由相信該男子就是王某。從這個意義上講,讓作為風險控制能力相對較強的一方原告王某,承擔向無權處分人其妻子追償的負擔和追償不能的風險,也是合理的。
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