一位來自南方某城市的房地產商人，涉足房地產行業已有20多年。他講述了，日前近乎空手套白狼的暴利故事，還有房地產業內鮮為人知的潛規則。(7月2日《中國青年報》)

　　這位化名為劉生的開發商這樣做的目的，自言是：『「出來混總是要還的」，我們開發商利用歷史的機遇賺了不少錢，是該轉型為民眾做點事了。』看來是開發商中少有的良心發現。對於這位開發商自曝內容情況，從網友們反應的情況看，大部分持支持和肯定態度，大部分人認為所言符合事實，反映了當前房地產開發的現狀和真實情況。但是，也有網友有不同意見，認為，只是個例，不具代表性，甚至認為都是老黃歷，現在情況已經大大轉變，沒有一點說服力。然而，筆者認為，無論如何，劉姓開發商自曝的內幕中確實有許多是現實情況的寫照，更有許多很值得思考，給社會許多警示，很值得高層關注，特別是所言當前房地產政策存在的漏洞和缺陷是符合實際，是非常中肯的，需要高層、決策層盡快完善和修補。

　　開發商住房開發的成本到底是多少？社會呼吁公開開發成本的聲音此起彼伏，但始終無果。劉先生說，開發商買地和蓋房子的有形成本大概佔總成本的1／3，包括拿土地，建築材料，人工費用等。還有1／3是渠道費用，指國家征稅及申報費用等合理開支，而且還包括了行賄資金等隱性成本。最後1／3就是開發商的利潤。而實際上，如果運作得好的話，利潤遠不止這麼多。第一部分的建安成本剛性很強，是合情合理的，而第二部分的各種所謂的渠道費用以及第三部分的開發商利潤裡面的名堂應該透明和適度公開。特別是行賄成本等應該徹底查清，這不只是關乎一個高房價的民生問題，而且關乎反腐敗之大計。開發商30%以上的利潤完全是暴利，暴利背後是可憐房奴的血汗錢。

　　開發商開發房產幾乎是零投入。在房屋預售制度下，開發商拿購房者的錢來做自己的開發資金，房產開發商蓋房子是不要錢的，『空手套白狼』。買地可以以土地抵押貸款以及預售款支付，建設由建築商墊款，開發商就等著銷售出去後坐享暴利了。這不由得使筆者再次想起了投資者的《聖經》——《證券分析》作者、著名投資大師、金融經濟學家本傑明-格雷厄姆所言：所有成本都可以通過發行債券、業主墊付、銀行貸款支付，開發商可以一文錢不投而獲得整個資產，在許多情況下還有大量現金進賬。不難想象，整個房地產金融業可謂隱患重重，所有參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識，以至於整個行業日益膨脹，並最終毀於一旦。筆者十分納悶：取消預售制度為何這樣艱難？大幅度提高開發企業資本金標准為何這樣阻力重重、難以落實？

　　『政府出臺的政策基本都是為開發商量身定做的。』『政府跟開發商的關系，就像是丈母娘和女婿』。這些話語准確道出了地方政府在高房價中扮演的角色，在對待開發商上的態度。高房價其實是開發商與購房人特別是房奴們的不斷博弈後，開發商最終取勝的寫照。開發商之所以取勝，一個原因是地方政府與開發商坐在了一條板凳上，成為開發商的後臺老板和強大支柱。政策為開發商量身定做，就絕不會顧及普通購房人的利益，房奴就會如雨後春筍般誕生。

　　『我們保障性住房推出17年了，沒有一年真正去執行。』如果17年來，地方政府不只是為開發商量身定做政策，而是稍加傾斜於普通百姓，稍微加快保障性住房建設，就是年年完成保障房建設任務，可以這樣說，就將解決許多低收入階層的住房困難問題，高房價絕對沒有現在如此猖狂。

　　開發商自爆內幕警示我們，應該迅速調整房地產政策。從大的方面講，迅速解決在住房市場化以後，保障性住房缺位的問題：形成絕大多數百姓依靠政府各類保障性住房解決住房問題；少部分富裕階層依靠商品房市場解決住房。具體政策調整上，應該把取消預售制度擺上日程；應該大幅度提高開發企業的資本金比例；抑制住房投資投機的力度應該繼續加大，信貸政策、稅收政策要盡快繼續加力。嚴格打擊房地產開發中的形形色色腐敗行為，急需重拳出擊，急需下猛藥、出狠招。 (作者餘豐慧)