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迄今為止,宏觀調控已經三月有餘。最近,業界論壇頻頻,各路專家、學者、開發商均對當前樓市發表了一些看法。綜觀眾家觀點,基本看法一致——宏觀調控效果顯著,觀望期仍將繼續。
未來市場關鍵詞:
控 調 觀望 等待
在7月17日由營口開發區主辦,遼寧金泰地產承辦的首屆『中國濱海城市運營與發展趨勢』論壇上,中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌表示,未來市場可以總結為四個關鍵詞:控、調、觀望、等待。所謂控,就是強制退燒。宏觀調控就是要先控制,再調整。要把房價控制下來,穩定住,纔能進行下一步的政策。而所謂調,就是要做大蛋糕,結構急調。要把地產這個蛋糕做大,讓每個人都能分到『一杯羹』,而對於現今產業結構存在的問題,則需要政府盡快地調整政策,穩定市場。但是因為對宏觀經濟只能微調,所以調整效果還不能很快顯現出來,還需要觀望、等待。
宏觀調控目的已經達到
二三四線城市會出現房價上漲期
北京華遠地產股份有限公司董事長、華遠集團總裁任志強表示,從各種數據看,宏觀調控沒有產生什麼不好的影響。抑制部分城市房價過高的目的也已經達到了,這也是宏觀調控的目的所在。房地產市場並沒有因為宏觀政策的影響而嚴重下滑和癱瘓。他認為,未來一段時間,房價不高的二三四線城市會出現一段房價上漲期,因為高房價城市經歷了一段時間的積累,已經沒有漲價的空間,而低房價的城市和地區為了達到某種平衡,則要自行彌補那些時間和空間。此外,任志強還表示,房價的高低也關系到另外一個問題,就是人口分化問題,即人口輸出和輸入。為了追求個人的理想生活,各個地區都會出現人口輸出與輸入問題,但是土地並沒有因為人口流動而重新配置。發達地區土地資源不足,欠發達地區土地資源過剩,這種土地資源的嚴重錯配,必然導致發達地區房價的增長。並且房屋最終的價格也依據土地的價值來定奪。
市場松動會在下半年
調控要堅持第四季度是關鍵
建設部政策研究室副主任王玨林認為,從房地產當今發展的整體形勢上看,宏觀調控的結果比預期好一些,房價有所松動。一線城市的房價出現不漲不降的狀態,二三線城市的房價變化也不是太大,比較微妙,總體的發展還不錯。對未來市場他有三個觀點。第一,下半年的形勢要好於上半年。研究市場形勢主要是看銷售,銷售量上不去就沒有市場。現在經濟穩定,供應量短缺影響調控效果,這增大了觀望的時間,所以真正市場松動可能要到下半年了。第二,調控要堅持。宏觀調控雖然是由房價引發,但房價只是調控的一個重要方面。此外,調控還應該調整市場中的不規范行為,以及市場供應、市場銷售等問題,這些問題不解決,將是行業的隱懮。第三,第四季度關鍵。房地產企業在一年中不賣房,需要很大的成本,開發商損失會很大,他們會在四季度有所行動。而從政府的角度看,調控一年還沒效果,所以到年底就應該考慮微調整改的方向了。但是王玨林也表示,有的開發商指望第四季度會放松調控,這是不可能的,這次的調控將是長期的管理。
市場很糾結
開發商應該放慢步調按照政策走向決定企業方向
清華大學房地產中心主任劉洪玉將房地產的現狀總結為兩個字:糾結。他表示現在無論是買房者還是開發商,都在糾結。買房者糾結的是是否該買房,不知道自己該不該出手,所以很糾結。而開發商則糾結於是該放慢步調還是加快步調。因此目前買賣雙方的博弈還在持續。他認為開發商當前應該適當放慢步調,因為這是政府希望看見的調控效果,開發商應該跟著政府的政策來決定企業的走向。任何過分的宣揚,都無助於市場的健康發展,大家需要冷靜地去觀察和判斷。
兩個不足、兩個過剩、兩個缺乏造成產業結構問題
房價:會穩中有降
在7月19日天津舉辦的『2010樓市開啟濱海時代』高峰論壇上,顧雲昌表示,未來總體房價將會穩中有降,其中一線城市可能下降幅度會大一些,大約達到10—30%。整體銷售量也會下降,但是量價大跌也不太可能。他認為目前房地產之所以出現今天的現狀,是因為產業結構整體存在問題,對此,他用兩個不足、兩個過剩、兩個缺乏來概括。所謂兩個不足,是供應總量不足和城市化產品不足。他表示,其實城市化的過程就是拉動消費的過程。城市本身應該是個分開的概念。城是居住的概念,而市是產業的概念。而我國目前的現狀是,城市化的產品非常短缺,住房短缺、學校短缺、醫院短缺,而工業化產品卻是過剩的。最典型的就是,保障房比例嚴重不足,還不到總供應量的5%。兩個過剩則是指熱錢流動性過剩和貧富差距過大。而兩個缺乏是指投資渠道缺乏和缺乏正確的輿論指導。他認為輿論的眾說紛紜也是擾亂房地產市場的一個非常重要的因素。記者馮婉蓉
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