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主持人：各位北方網的網友大家好！歡迎收看今天的《新聞會客廳》。
黨的十九大報告中，習近平總書記再次強調『房子是用來住的，不是用來炒的』，並提出『加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。』作為民生之本，發展之基，天津住房保障已連續五年被政府列入20項民心工程之一。截至目前，天津市累計開工建設保障房79萬套，發放住房補貼13.08萬戶，幫助無數中等收入家庭有效改善了住房條件。
今天，我們有幸邀請到天津城建大學王振坡教授、南開大學陳耀東教授、天津市人大代表、天津市行通律師事務所王雪莉，就如何深入加強限價商品住房管理工作進行相關探討。歡迎三位老師！
嘉賓：北方網的各位網友好！
主持人：日前，住建部印發《關於支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》(以下簡稱『《意見》』)，在全國各地紛紛探索新型保障房形式，滿足城市『夾心層』『新市民』住房需求的背景下，天津的住房保障體系能否由此更加完善？改革方向又在何方？
王振坡教授：住建部的《意見》明確，共有產權住房以滿足新市民住房需求為主要出發點，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，通過推進住房供給側結構性改革，加快解決住房困難家庭的基本住房問題。京滬共有產權住房試點的實施模式在細節上雖然各所不同，但目標都是瞄准解決城市困難家庭和新市民的住房剛需，降低購房門檻。
我注意到北京共有產權的新政和征求意見稿相比，最大的變化是關於共有產權的轉讓，政府所持有的份額暫時不出售，是希望共有產權住房能夠均衡使用，讓更多的住房困難家庭受益，引導更多的購房人成為長期住戶，落實『房子是用來住的，不是用來炒的』的調控思路，減少共有產權資產屬性，特別是在大城市發展有資源承載紅線和城市擴張邊界的前提下，政府長期持有一定份額的資產，也有利於增強調控的砝碼，推動房地產平穩發展。
我個人比較贊同北京共有產權做法，共有產權從產權上保護了保障房人群的資產昇值權，體系內流轉又可以防止過度福利化，未來共有產權購房者退出後，再購房的群體依然是共有產權群體，減少了帶有投資屬性介入共有產權市場，京滬兩地對共有產權的探索為天津完善保障性住房體系帶來了啟示，也提供了借鑒。
天津市住房體系建設在全國起步較早，其中限價房作為一種限價格、限套型、限轉讓年限的保障性也存在一些定位不准確、保障對象不精准、容易引起投資、投機性要求等問題，因此，面對當前新形勢，天津如何結合自身實際探索保障的新思路、新舉措，瞄准『夾心層』和新市民，加快落實『房子是用來住的，不是用來炒的』的定位，完善和創新限價房政策已經迫在眉睫。
主持人：剛纔提出的觀點側重於政府、企業方面，比較宏觀，如果具體到政策實施層面，有沒有一些措施可以更好的幫助限價房政策實現『保自住、保困難』呢？
陳耀東教授：個人認為有以下幾項改進措施：
一是建議按照家庭困難程度分組搖號。很多群眾反映家庭沒有住房，亟需購買限價房，可是卻搖不上號、買不了房；還有群眾反映自己家裡人口多，需要買兩居室的較大戶型，雖然已經搖上號了，但是選房時較大戶型已經售完，只剩下一居室戶型了，還是不能解決住房問題。
為了解決群眾提出的問題，使保障房源優先保障更困難家庭，我建議可以讓無房家庭、多人口家庭優先分組搖號。限價房項目公開銷售時，按照無房且多人口家庭、無房或多人口家庭以及其他家庭的順序分組搖號，確定入圍家庭和選房順序，並且參考本市公租房的做法，按照家庭人口數量配售對應房屋戶型，合理分配房源。
二是建議通過動態監管及時發現不符合條件的家庭並取消其資格。限價房從申請到購房需要一個過程，在此期間，有的申請家庭在婚姻、人口、住房等方面發生了變化，比如結婚了、人口死亡了，或者通過購買、贈予、繼承等方式增加了住房，導致該家庭購買限價房時實際上已經不再符合條件了。
為了實現動態監管，從申請資格到項目登記搖號、簽訂合同，各個環節都應該對申請家庭的人口、婚姻、住房情況進行復核，符合條件的繼續辦理購房手續，不再符合條件的家庭應注銷購房資格，申請家庭在家庭情況發生變化後，應該主動到管理部門進行申報，這樣客觀上加大了對困難家庭自住需求的保障力度。此外，限價房資格證上可增加持證期間注意事項、分組搖號規則等等，更加方便群眾了解政策。
三是建議采取措施抑制投機需求。限價房最吸引人的毫無疑問是價格。據了解，目前本市限價房的銷售價格大約比周邊普通商品房低20%，購買滿5年後方可上市轉讓，交易稅費與普通存量住房相同。自去年以來，受房地產市場價格攀昇等因素影響，在群眾踴躍申請、項目銷售火爆的同時，也暴露出投機炒作、低買高賣的問題。對此，保障性住房尤其是限價房，應從保障基本住房需求出發制定政策、精准保障、精細管理，如何揚住房居住屬性之長、抑投機屬性之短，成為關鍵。
保障房年年新建、年年增加供應，一方面政府每年持續大力度投入建設保障性住房，另一方面仍有住房困難家庭強烈的實際需要得不到充分滿足。究其原因，還是存在一些投資、投機性的問題。按照現行限價房滿5年後可上市轉讓的政策，只要買到限價房，等上幾年，就能包賺不賠。這讓一些存在投機心理的人加入了申購限價房的行列，也使限價房資源不斷外流。
從此次住建部出臺的《意見》來看，倡導的方向是以滿足基本住房需求為主要出發點，提供基本保障。因此，為了抑制投機牟利的情況，今後再上市的限價房項目，也應充分提高限價住房的使用效率，借鑒共有產權住房運行的經驗，收緊5年可上市轉讓的口子，形成鼓勵自住改善、政府優先回購、循環流轉的封閉運行體系。只有讓限價房始終切實用於保障困難家庭的自住需求，纔能使更多的房源滿足剛性需求，解決真正困難群眾的住房需求。此外，在供給上還應堅持限房價與限套型、限面積掛鉤，加強『准入』『准出』的機制創新和立法建設，不斷加大執法力度，提高違法成本。
主持人：我們知道，限價房的資格證有效期只有一年，而且由於限價房的房價相對普通商品房有很大的價格優勢，市民申請踴躍。那針對這一點，王教授，您建議應該采取哪些措施多渠道增加供應呢？
王振坡教授：據了解，今年本市發布的《關於2017年限價商品房房源信息的公告》明確，2017年全市將有1萬多套新的限價房上市銷售，其中北辰區雙青新家園9000套左右，西青區大寺新家園2000套左右。東麗區華明鎮、西青區密雲路約2000套左右房源正在抓緊建設，力爭年內上市。因此，從總體上看，本市政府相關部門是做了大量的工作，房源也是能夠保障的。市國土房管局相關部門表示，目前，對於已經具備銷售條件的項目，將督促其進一步加快辦理各項手續，年內將實現全部上市銷售。
我個人認為，從短期、中長期兩個層面展開：
短期層面，第一，對於已取得限價房土地和具備銷售條件的開發建設項目，應及時申請辦理相關手續，加快建設進度，爭取房源盡早面市。第二，加大監管力度，尤其對申請家庭的婚姻、人口、住房等情況進行復核，利用信息化平臺，實現動態監管，切實保障急需的中低收入群體的居住需求。第三，加快推進限價房通過、轉讓通過條件的限制，建議限價房封閉運行，這樣在保持限價房增量的同時，保持一定的存量，增加有效供給。
中長期層面，第一，天津市在城鎮化推進過程中，屬於人口流入地區，住房保障應進一步擴大受保群體范圍，保障外來非戶籍常住人口的住房需求。因此，應加大限價房供應力度，采取市區結合的方式，加強限價房土地有效供給，但要注意盡量避免大規模的集中、連片建設；第二，通過在普通商品住房項目中一定比例的配建，加大房源籌集力度，在滿足群眾自住需求的同時避免空間分異等社會問題的出現，促進社會融合；第三，充分利用『互聯網+』，加快征信體系建設。借助網絡信息平臺，使政府相關信息和政策公開化、透明化，讓老百姓能從主流渠道及時准確獲得信息，在方便的同時，及時接受社會監督。第四，擴大限價房建設主體，積極引入社會組織、非營利機構等參與限價房建設，形成『政府主導、社會參與、企業化運作』的新模式，實現限價房建設主體多元化。
主持人：我們知道，限價房等保障性住房具有公共產品的屬性，其交易本身就受到很大的限制。那麼，中介機構能否為限價房交易提供中介服務？
王雪莉律師：建議一方面加大對中介的監管力度，對這些機構和個人一經發現，要嚴肅依法查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
目前，據我了解項目搖號過程由開發建設單位組織，搖號采取電腦軟件搖號，搖號軟件由第三方機構審核，購房家庭數據錄入、封存、解封等流程由公證機構全程監督，搖號過程由購房家庭代表、公證處全程監督，確保公開公正。就天津市而言，新建限價房銷售過程以搖號方式進行，整個過程由公證機構全程監督。所以，在新建限價房的銷售中完全排除了中介機構提供服務的空間。
另一方面，建議申請家庭切勿聽信不實消息，自覺抵制，警惕不法分子以代買限價商品房、代辦相關手續為由，騙取訂金、好處費等違法行為，避免造成財產損失，不讓這些『房蟲子』有市場有氣候。對於發布虛假信息、違規收取中介服務費用的機構和個人，如掌握詳實資料，大家可隨時舉報，市場監管部門也應嚴肅依法依規查處。
另外，對於中介機構發布虛假限價房信息；或者以代買限價房、代辦相關手續為由，騙取定金、好處費；或者違規收取中介費等違法行為的，根據中介機構及中介人員的行為性質，通常要承擔相應的行政責任、民事責任甚至刑事責任。
主持人：通過三位嘉賓的介紹，我們對限價房的政策有了更加深入的了解，據向有關部門了解，針對住建部出臺的相關政策，近期本市住房保障相關部門正在結合本市實際，組織專家研討，對限價房管理的相關政策、制度和具體措施進行探索創新，將適時推出本市保障房相關新政策、新舉措，更好的惠及民生。（『津雲』—前沿新聞記者董立景）
