|
中國人民銀行日前對房貸政策做出較大幅度的調整。新政策一出臺，就引起巨大反響：北京、上海、深圳、重慶、成都等地的房地產開發商連夜開會研究；各商業銀行房貸部門高度關注並徵集新政策所帶來的各方反映，準備拿出新的房貸細則……
毫無疑問，房貸新政策將給我國房地產市場帶來深刻變化，變革的序幕已經悄悄拉開。那麼，作爲與人們生活息息相關的一項新政策，人民銀行的這個新規定會給老百姓帶來哪些實惠？
意圖明顯：普通購房者歡迎
對多數購房者來說，最希望購買的是價格合適、又沒有太大風險的房子。人民銀行出臺的新政策，對於首次購買商品房的普通消費者來說，無疑是一個利好消息。
人民銀行爲規避老百姓貸款買房風險，採取對樓房封頂以後才發放個人住房貸款的舉措，讓老百姓購房更有安全感。北京世聯房地產顧問有限公司執行董事王正宇說，在北京等一些城市，開發商發售期房的現象十分普遍，購房者不得不爲此提前支付貸款利息。人民銀行這一新規定不僅減輕了購房者付款利息壓力，還有效地爲購房者防範了房子“爛尾”的資金風險。
對中低收入的購房者，人民銀行新政策作出了十分明顯的傾斜：貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購房需要。商業銀行應進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益羣體。這些政策，意味着工薪階層購房受到金融政策垂青，中低價樓盤也將成爲銀行信貸支持的重點。
在前段時間，市場上傳言購房首付款比例將提高到50%，有些人擔心會付不起首付。不過，這次人民銀行的新政策，並沒有這一規定。新政策採取了全新的方式，兼顧了原則性與靈活性：借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房，首付款比例仍執行20%的規定；購買第二套以上(含第二套)住房，應適當提高首付款比例。
銀根收縮：提高開發商入市門檻
與大多數普通購房者對這一政策持歡迎態度有所不同的是，自人民銀行新政策6月13日正式發佈起，北京等地不少房地產巨頭就連夜開會研究對策，對新的房貸政策做出了激烈的反應，叫苦不迭。
人民銀行的新政策提高了房地產開發商的建設成本，一批實力不濟的開發商因此可能會被淘汰出市場。北京華遠集團總裁任志強表示，人民銀行新政策收緊了開發商企業的資金鍊條。他說，現在我國3萬多家房地產開發企業，完全符合新貸款標準的也就10%左右。新的政策將傷及大部分房地產企業，尤其是自有資金不足的中、小房地產企業，這將導致房地產業的重新“洗牌”。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹，爲此召開了連續48小時的公司緊急會議。他擔憂地表示，資金缺口將迫使一些開發商延遲項目開工，並無力運作多個項目。
王正宇說，人民銀行的新政策中有三條規定對開發商予以較大限制：首先，開發商申請貸款時其自有資金不低於開發項目總投資的30%，那些靠東湊西借自籌資金或者是臨時從銀行拆借資金的小開發商將被拒之門外；其次，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款，這意味着開發商將不能收取購房者的全部預售款，要提前在項目上投入大量資金，同時也限制了開發商利用個人按揭的資金進行滾動開發；第三，人民銀行規定要嚴格防止建築施工企業爲開發商墊資，這將制止當前房地產市場存在的這一普遍現象，進一步切斷開發商的資金流。
不過，也有一些開發商對這一政策表示理解和贊同。北京法政集團董事長王廣發向記者表示，政策將會使房地產商“優勝劣汰”，雖經歷陣痛，但這將有利於整個市場更加專業化、市場化、規範化。毫無疑問，從長遠來看，這將有助於房地產市場的健康發展，真正做到還利於民，穩定市場。他舉例說，如今深圳房地產市場就要比北京規範，在深圳，開發商只有在樓盤封頂之後才能發售，否則購房者也不會去買。這就是市場充分競爭、規範運作帶來的良性結果。
關注焦點：房價是跌還是漲
對於想購房的老百姓來說，最關心的莫過於這次政策變化會給房價帶來何種波動：是跌，還是漲？房地產界人士從不同角度分析，得出了不同的結論。
一方面，控制高檔房的投資行爲可以理解爲適當控制需求，減少需求有利於促使房價下跌，在政策的引導下，中低價房供應比例將上升，使平均房價重心下移。與此同時，一些資金實力不濟的開發商爲急於套現，防止資金鍊條斷裂，不排除他們主動將房價下調以快速出售。
但另一方面，因爲人民銀行收縮銀根，開發商資金佔用時間過長，導致開發成本加大，這很有可能分攤到房價上，從而轉嫁給購房者。此外，因爲沒有資金支持的大量項目將緩建或不建，現房的供應量減少，導致需大於求，造成現房價格的攀升，這也會使房價上揚。潘石屹和任志強均持有這種觀點。
一位房地產研究人士向記者表示，雖然可以從“控制供應”和“提高成本”這兩個方向上對房價做宏觀分析，但房價的背後集合了極其複雜的因素，要對其走勢做出準確的預測，十分困難。這得具體到某一個城市、某個地段、某一家開發商以及它的資金成本等種種因素。房價最終是升還是降，要看具體作用的結果和具體樓盤的實際情況。
就記者在北京走訪的幾個在售樓盤實際情況來看，人民銀行新的政策並沒有帶來太大的影響，購房者均保持了平和的心態，幾家開發商也並未對房價做出相應調整。
良性引導：房貸政策尚待細化
記者在採訪中瞭解到，雖然人民銀行房貸新政策已經出臺，但各家商業銀行尚未制訂出購房貸款的配套實施細則。一些老百姓還存有不少疑惑：高檔商品房的標準是什麼？第二套住房如何界定？政策從什麼時候實施？
房地產界人士認爲，由於房貸是近年來商業銀行的一塊新的利潤增長點，所以商業銀行從自己利益角度出發，並不十分願意主動縮減開發商的貸款。對人民銀行的政策，商業銀行只是密切關注和徵集各方情況，但並不願意發表自己的意見。中國建設銀行已經婉言拒絕了10多家新聞媒體的採訪。
中國工商銀行住房信貸部總經理李子剛在電話中對記者表示，工商銀行對人民銀行出臺的房貸新政策十分擁護，也要嚴格執行。工商銀行對相關問題正在積極研究，但對於具體的細則問題，最終解釋權要看人民銀行。
記者同時詢問了中信實業銀行辦理個人私房貸款的相關業務，中信實業銀行工作人員表示，尚未接到通知對個人購房貸款做出調整。目前，尚無法對購買第二套住房的人做出具體限定。這些銜接工作尚未實施，現在個人辦理購房貸款與過去並無區別。
此外，對於要求商業銀行應將發放的個人住房貸款情況登記在當地人民銀行的信貸登記諮詢系統，以確認二次購房行爲，有銀行人士認爲，這在操作上有難度。而對於此次政策上的另一些概念，也令執行者難以把握統一尺度，這需要進一步做出細則說明。如何讓房貸政策更加完善，讓老百姓更加明白清楚，這對房貸政策細則的制訂提出了新的課題。
新房貸方式：10萬元住房貸款可少還利息近2萬
隨着近兩週兩次大規模房展會的舉辦，市民購房熱情又被掀起。今天，中國銀行北京市分行不失時機地推出了一種新的住房貸款方式——等額本金按月還款法，這是該行自推出等額本金按季還款法後的又一靈活貸款方式。
目前住房貸款市場主要有兩種還款方式，月均還款法和等額本金還款法。銀行業內人士表示，由於等額本金還款法對於銀行的收益小，因此目前只有中行、招行等少數幾家銀行推出了這種還款方式。
記者以貸款10萬元爲例，請中行有關負責人就新推出的等額本金按月還款方式與以往的月均還款法進行比較：依照10年或30年還款期限，選擇等額本金還款比月均還款分別可以爲客戶節省利息2103.42元和18326.89元。
招商銀行風險控制部的負責人介紹說，月均還款法適用於整個貸款期內家庭收入比較穩定的客戶，等額本金還款法由於償還金額逐月減少，這種方式比較適合有一定積蓄，預期收入會有所減少的客戶；而那些購房首付額度較高、又急於裝修的家庭不適合等額本金還款法。
央行重拳出擊“121房貸”新政策中三個漩渦
“其實央行並不是要刻意去打壓房地產，也不是對房地產貸款的收縮，大家可能會對這項政策有些誤解。”中國人民銀行貨幣政策司的一位人士說，“央行對房地產的發展一直是支持的，但我們希望看到的是房地產的健康發展，這項政策也是出於這樣的考慮。”
據悉，針對6月13日發佈的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(下稱121號文件)，央行將會對包括房地產開發企業、商業銀行、施工企業以及購房者在內的各方意見進行彙總和分析。
|
