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北方網消息：今年商業地產項目的頻頻亮相使本市地產投資溫度一再提升。業內人士預測，明年天津市開業的商業地產項目依舊將是投資者的焦點所在。
商業地產市場快速起步
起步晚、速度快，是業內對天津商業地產發展的普遍看法。天津商業地產市場從2002年下半年開始迅速發展，開發建設規模、投資熱度、市場價格等隨之發生了不同程度的變化。
市商委有關人士透露，今年本市已經開業的商業設施建設項目共有16個，其中15個項目規模都在1萬平方米以上，截至年底還有十幾個項目可能竣工。21世紀不動產天津區域分部有關調查也顯示，2004年天津商業地產項目總建築面積爲263萬平方米，商業固定資產總投資達到90億元人民幣。其中單體規模5萬平方米以上項目有12個，單體投資超過億元的項目共有18個。而2001年底本市開發各類商業用房面積總量僅爲43.3萬平方米，還不及今年開發量的1/6。
關於明年本市商業地產開發計劃及開業情況，目前尚無權威部門的統計數據。但有關人士預計，包括目前在建並銷售的產品以及明年計劃內產品，明年本市將亮相的商業地產項目在100萬平方米以上。
黃金商業圈價格進一步攀升
單從2004年與2003年商鋪銷售價格比較而言，市場整體售價提升約爲20%，租金上升比例從15%至60%不等，但租金提升大多與商鋪銷售情況成正比。中原地產天津商業部總監容淑賢認爲，土地資源緊俏和投資溫度上升將是本市商業地產繼續升溫的重要基礎，而傳統黃金商業圈價格則將在明年進一步攀升。她說，由於土地屬於不可再生的稀缺資源，購買商鋪在很大程度上也是在購買未來幾年的價值，而商鋪租金則由於受到商業氛圍培育期等因素制約，其上升節奏可能會在一段時間內受到影響。
社區商業將成主流產品
建設部有關限制大型商業設施建設的規定，從另一方面推動了社區商業的發展。因此一些業內人士認爲，以社區消費爲依託的連鎖經營模式將在明年逐步進入商業地產的主流行列。
大多數具備一定規模的住宅社區通常都會預留部分商業設施面積，以滿足居民生活的配套。而去年以來很多住宅房地產項目的商業設施比例和經營水平都已經開始發生根本性的變化。
例如不久前剛剛公佈整體規劃策略的太陽城項目，便單獨開闢了數萬平方米的商業區域。此外，奧運主題的時代奧城、華苑居住區的歐源大道、高檔消費主體的海逸長洲商業區等項目在明年的集中亮相，也將提升社區商業在商業地產市場中的地位。
投資理念趨向品牌化
品牌化投資也將是明年本市商業地產的重要變化之一。天津融創置地有限公司總經理助理遲迅認爲，商業地產不僅僅是銷售和出租的問題，如何通過前期規劃、業態組合、形象推廣、後期管理等環節放大產品的含金量，纔是一個項目真正的價值所在。通過近一兩年本市部分項目的運作案例，天津投資者對於商業地產運營品牌的關注度也明顯在提升。
有關專家表示，品牌化消費理念是商業地產市場成熟的標誌，目前正處於起步期的天津市場能夠呈現這樣的消費趨勢是市場健康的信號，需要更多有責任感的開發商和經營者來共同培養和維護這樣的市場氛圍。
部分項目將轉入二手市場
在去年和今年大量商業地產項目的入市以及部分項目經營狀況等因素的作用下，明年本市很有可能形成商鋪二手房市場，但業內人士認爲其規模在短期內不會太大。
小商鋪組合形式的商業地產項目進入二手市場的可能性最大。一些經營狀況不夠理想的項目已經開始進入轉讓期，但這種形式的轉讓大多不會有盈利。有關分析人士認爲，由於目前本市商業地產項目的開發和管理企業都是初次接觸商業地產，也就形成了其產品經營和整體管理水平不夠，租金與盈利不成比例等尷尬局面，很多業主爲了減少損失也不得不割肉轉讓鋪位。
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