|
上週央行相繼宣佈調整商業銀行自營性個人住房貸款利率和個人公積金房貸利率後，許多市民打來電話詢問相關的政策和銀行進一步的動向。昨日，對於房貸新政策，天津市各家銀行基本有了一個相對明確的說法，並且給自己留出了“在5.51%-6.12%間變動，權力下放到網點，與房產商協商確定”的退路。
四大銀行基本確定執行方案
目前，從中行、工行、農行、建行四大銀行就房貸利率調整問題對外宣佈的口徑來看，執行方案已經基本確定：5年以上按揭貸款執行下限利率6.12%，在特定情況下可以執行優惠的5.51%的利率。
中國銀行的一位人士稱，中行總行下發的文件中表示，對申請5年以上第一套住房貸款的個人執行下限利率爲6.12%，有的貸款部門可以根據貸款人的具體情況執行下限爲貸款基準利率6.12%的0.9倍，即5.51%。最低首付款比例爲20%或30%，對申請第二套以上住房貸款的個人執行基準利率。
農業銀行的工作人員告訴記者，5年以上按揭貸款利率爲5.51%，最低首付款比例爲20%，各支行可在此基礎上有所浮動。“老百姓對利率是很敏感很看重的，我們應該儘快作出反應，抓住市場先機。”農行一位資深人士這樣解釋該行的決定。
工商銀行的工作人員表示，總行還沒有作出最後決定，但總行的原則是執行下限利率6.12%，在具體操作中有可能有部分借款人拿到9折利率的貸款優惠。對於購買高檔寫字樓、第二套住房和高檔別墅的個人將執行相應檔次的貸款基準利率，首付比例也將提高到30%-40%。
作爲對3月17日央行房貸新政策反應最快，迅速將5年以上按揭房貸上調至6.12%的建設銀行，現在又悄悄實行起“彈性制”。一位工作人員向記者透露：“17日，我們接到總行通知，將5年以上按揭房貸利率上調到6.12%。22日又接到新通知，5年以上按揭房貸利率在5.51%到6.12%之間浮動，不再堅持6.12%的下限利率。至於究竟如何執行，我們會根據客戶的資信狀況來確定向上或者向下不同程度浮動。新房最低首付款比例爲20%，二手房最低首付款比例爲30%。”
22日晚間，記者再次電話採訪，一位建行工作人員表示：“總行現在還沒有最後確定房貸利率，22日下的通知只說5年以上按揭貸款利率在5.51%到6.12%之間浮動，如果現在辦理房貸，利率具體如何浮動由支行決定，建議現在暫時不要辦理貸款手續，等總行通知下發後再說。”
股份制銀行各有各的“高招”
交行決定實行優惠
交行的工作人員向記者介紹：5年以上按揭貸款利率爲5.51%，對本地房地產風險較高的分行，首付比例可由20%提高到30%。有關負責人還告訴記者：“總行的文件賦予了分行很大的靈活性，具體的利率在執行過程中很可能因樓盤和申請人的狀況而定，沒有所謂統一的價格標準。”
招行、興業巋然不動
興業銀行總行表示，該行5年以上按揭貸款確定執行6.12%的利率。招商銀行深圳總行也向記者表示，招商銀行5年以上按揭貸款利率已經調整爲6.12%，至於首付款，新房最低首付20%，二手房最低首付30%。但另據瞭解，招行在南方的一些分行已明確執行5.51%的利率。“從招行的情況看，各地應該有一定的自主權。”業內人士這樣分析。
光大銀行5天主意未定
光大銀行總行從18日到22日，5天內始終沒有回答記者所關心的利率問題。“我們的利率還沒出來，再等幾天吧。總行還沒有確定消息，你可以諮詢一下天津分行，他們還沒有把總體情況報上來，具體情況我們不瞭解。”
另外，一家股份制銀行零售部的負責人告訴記者：“出於同業競爭的考慮，我們向總行申請執行下限利率，正在等待總行的審批。不過，針對一些特殊的樓盤和客戶也可能酌情提高利率。”
“這種觀望等待的做法表示總行要看各地反饋情況確定政策，而各家銀行誰也不肯提前透露信息，畢竟公佈利率之後如再變動會較爲被動，而5年以上按揭利率作爲房貸的重頭戲，5.51%和6.12%相差0.61個百分點，這個利息差距可不小，以50萬元20年的商業性房貸計算，每月還款額能相差175元，總還款額更是相差4萬多元。銀行定高了，可能喪失大批客戶；定低了，和其他銀行比較又吃虧了，所以必須小心行事。”一位業內人士這樣分析。
購房有何影響
房貸利率變動成了近期最熱門的話題，專家分析認爲，央行此舉是爲了擠壓房地產的泡沫，但從去年加息後房地產的走勢來看，效果似乎並不明顯。
“政府加息初衷也包括降低房價，這次兩會代表對這個問題又如此關注，國家以後還會出臺一些政策，我認爲如果個人條件不允許，等待觀望一段時間再買房子也未嘗不可。”一位社科研究人士表示。
一位準備結婚的男青年則向記者表示：“無論利率如何，如果湊足了首付款還是會選擇買房，畢竟房子是生活第一必需品，不過我擔心利率太高承受不了。”另一位市民無奈地說：“如果執行6.12%的利率，我準備向親戚朋友借錢一次性付款買房，我的條件承受不了這樣的利率。”
還款特別提示
中行專家提醒購房者，在利率持續上調的前提下，目前廣泛採用的等額本息還款方式的還款壓力越來越大，而等額本金還款方式即使利率平穩上調，每月的還款額還是逐漸減少的。由於過去貸款利率一直不大，兩者之間的利差也不是很明顯。連續兩次的利率調整之後，這種利率的差別已經充分顯現出來。因此，在利率不穩定的預期下，購房者應該選擇等額本金的還款方式。
提前還貸竅門
同樣是提前還貸，各人有各人的還法。有些市民一聽到利率調高了，馬上到銀行取錢，也不仔細考慮一下，直接表示要提前還款。理財專家指出，提前還貸也有小竅門，掌握這些小竅門，在同樣條件下能節省更多的利息。
-竅門1先還商業貸款更“划算”
如果市民的住房貸款是由商業貸款和公積金貸款構成的組合貸款，那麼先還其中的商業貸款會“優惠”多一些。以這次利率調整爲例，商業貸款5年以上的最低利率爲5.51%或者6.12%，而公積金貸款雖然也同步上調，但是調整過後也僅爲4.41%，相比之下公積金貸款利率至少低了一個百分點。所以提前還款就應該儘量先把貸款利率較高的商業性貸款提前歸還，儘量利用利息相對較低的公積金貸款。
-竅門2縮短貸款期限更省錢
提前還貸的主要目的就是少還利息，尤其是在貸款的最先幾年中，因爲本金基數大，利息相應也高。因此在貸款的前幾年中，應爭取能多還款，使總貸款中的本金基數下降。具體選擇哪種還款方式還要考慮自己實際和預期的情況，如果貸款者有穩定收入，每月收入均衡，可以選擇每月減少還款金額，還款年限不變；反之如果貸款者收入不太穩定，幾年內可能遇到資金週轉等問題，可選擇每月還款金額不變，但縮短期限方式來還款。專家指出，單純從節省利息的角度，選擇縮短貸款期限是一個不錯的選擇。
|
